マンション経営.東京がお伝えするコラム|第2回 マンション経営は会計力が成功へ導く道標

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マンション経営コラム|第2回 マンション経営は会計力が成功へ導く道標

不動産オーナーに必要な4つの会計力

会計力

「会計力」というと、簿記などの数字に対する専門的な知識や技能が必要なように感じられるかもしれませんが、そうではありません。一言でいえば、自分が手がけている不動産投資を「数字」の面から掴んでおきましょう、ということです。

投資に数字はつきものですから、苦手意識を捨て、数字に親しむようにしていきましょう。意外と数字を見ていけばなれるものです。
とりあえず、はじめてみましょう。
不動産のオーナー様に必要な4つの会計力は以下の通りになります。
1.「銀行から融資を引く力」
2.「自分の資産を理解する力」
3.「自分の所有物件がどれだけ利益を生んでいるか理解する力」
4.「数字から改善点を見つける力」

この4つの力を得るために、必ずやらなくてはならないことが1つあります。
それは帳簿をつけることです。帳簿をつけることで数字の把握がしやすくなります。そして数字が把握できるようになれば、自ずと会計力が身に付くようになるのです。意外かもしれませんが、これを理解していないオーナー様が非常に多いということです。

マンション経営は、事業です。会社では帳簿をつけることが義務化されています。当然ながら、オーナー様が会計に強いに越したことはありません。自身が無い方は、サポート体制を整えて取り組んでいただければと思います。
今回は、4つの力の付け方を具体的に説明した上で、帳簿の重要性をお伝えしたいと思います。

会計力その1「銀行から融資を引く力」

資産(購入した投資マンション)が増えるにしたがって、銀行から融資を受けるのが難しくなります。銀行は一定の枠内の金額までしか融資してくれません。投資用物件の購入には、銀行の投資用不動産ローンを利用します。資産が増えるということは、借入額も増えるということです。結果、融資の枠は次第に狭くなっていくことになります。
銀行からさらなる融資を引き出すには、プラスアルファの要素が必要になります。一番身近な手段でいえば、貯めた家賃収入などで繰り上げ返済を行い借入の総額を減らす、あるいは頭金を多めに用意し借入自体を少なくするなどが考えられます。

また、ローンを完済している物件があれば、それを担保に融資を引き出す方法もあります。つまり「余担(よたん)」を作ることがポイントとなります。
「余担」とは、字面からおわかりいただけるように、"余分な担保"のことです。担保に余裕を作ることで融資枠を広げ、銀行から融資を引き出すことができます。
ただしこれは、ワンルームマンションなど区分所有ならではの“技”です。ローンを返しやすいということもメリットです。1棟買いのアパートともなれば価格が高額になりますから、完済するのも大変です。スイスイ返せてしまうワンルームマンションの“特権”とも言えます。預担があれば、共同担保を入れて借り入れできる金融機関も増えますので、戦略の幅も広がります。

会計力その2「自分の資産を理解する力」

資産状況

マンション経営を始めたのはいいけれど、自分の資産状況がどうなっているのか、理解していない人が意外と多いものです。当初はわかっていても、時間が経つに連れて把握できなくなるようです。結局、ドンブリ勘定になり収益が出ているのかどうかも分からなくなります。
マンション経営は「今日明日」という短い時間で結果が出るものではありません。マラソンのように、長い距離を長い時間をかけて走るようなものです。ですから給水ポイントで水を飲むように、要所要所で状況をチェックしておく必要があります。
その時々の状況に合わせて、収益を再投資するタイミングがあります。その時に、どのように再投資を行えば効率が良いかを判断するためにも必要になります。
なぜ「資産」を理解しておかなければならないのかというと、一番は、所有している投資物件を手放すとき必要になるからです。いくらで売れば売却できるかということを常に理解しておくことは、マンション経営をすすめるにあたり非常に大きなポイントとなってきます。

物件の価格は、その時々の相場で決まります。その価格で物件を売ったとして、果たして儲かるのか?これは、それまでに自分がその物件に投じてきた、時間やお金なども含めた「資産」の状況を把握していないとわかりません。正しい投資判断をするために、この力は重要であるといえます。

会計力その3「自分の所有物件がどれだけ利益を生んでいるか理解する力」

この「自分の所有物件がどれだけ利益を生んでいるか理解する力」は、上述した「自分の資産を理解する力」と相関関係にあります。
「今の時点で、自分の投資物件がどれだけ利益を出しているのか、儲けているのか」を定点観測していくことにより、キャッシュフローの推移が理解できます。マンション経営の最大の目的は、資産からどれだけの家賃収入をつくれるかです。キャッシュフローがどのような推移で増えていったかを考察することはキャッシュフローをつくるノウハウになりますので、しっかりと記録して下さい。また、物件の最適な“売り時”が把握できるようにもなります。
またこの力は、マンション経営成功へのモチベーションを維持するためにも有効です。物事、成果が見えないとやる気がしぼんでしまいます。ところが、マンション経営の場合、自分から意識的に見ていかないと、資産状況がわかりづらいため、徐々に興味が失われてしまいがちです。
マンション経営を成功に導くためには、一定のタイミングで資産状況・収支状況を把握していくことを欠かさないようにしてください。

会計力その4「数字から改善点を見つける力」

オーナー様にとって最も気になる数字は、収入に直結する入居率ではないでしょうか。したがって、この数字を改善し、向上させることは、マンション経営で成功するための喫緊の課題となります。

その上でワンルームマンションの場合であれば、アパートと比較して空室期間が長期になってしまうことが格段に少ないため、その先を考える必要があります。
“その先”とは、家賃を値上げして、収益性をさらに向上させることです。

会計力をつけるための4つの力の2と3を意識しながら、もう少し細かく、管理に関する数字などもあせて見ていくと、「ここをこうすれば、もっと物件の収益性が上がるのでは?」というポイントが見えてくるはずです。すなわち、マンション経営のノウハウを構築していくために必要なものが帳簿といえます。

ちなみにアパートの場合、入居率を上げるためには部屋の中だけでなく、建物自体のメンテナンスにも多額の費用を投じる必要が出てきます。
これに対してマンションは管理組合がしっかりしていれば、建物に関しては“おまかせ”で問題ありません。オーナー様は専用部分の部屋の中だけに注力すればよいので、アパートよりは気が楽だといえます。

お金の動きを把握する2つの帳簿

「帳簿」の具体的な内容は、ご自身の資産に対する「損益計算書」、「貸借対照表」、「キャッシュフロー計算書」と「物件1部屋ごとの損益と賃貸・修繕履歴」です。

この中でも特に「キャッシュフロー計算書」と「物件1部屋ごとの損益と賃貸・修繕履歴」を把握するだけでマンション経営成功の確率は一気に高くなります。和不動産では、この2種類の帳簿をオーナー様と一緒につけております。
以下に、この2つの帳簿をつけることの具体的なメリットをご紹介します。

1.「個人資産シート(CFAシート)」
自分の資産の推移を把握するための帳簿が個人資産シートです。
CFAとは「キャッシュフロー・フロム・アセット」の略で、どれだけの金額を投資に回せるのかを知るための帳簿です。自分自身のお金の動き(=家計)をしっかりと管理するため、年を追うごとに増えていくキャッシュフローを記録し、投資判断に役立てます。

CFAシートのメリットとしては、「目標キャッシュフローへの道筋が分る」、「資産運用の改善点が分る」、「物件の購入計画が立てやすい」、「一目で効果が理解できる」、「モチベーションの維持がしやすい」といった点が挙げられます。この帳簿を定点チェックすることで、資産からキャッシュフローの推移を確認できます。

2.「1部屋ごとの管理シート(NRIS)」
1部屋ごとの収支の管理を行うのが繰り上げ返済シートです。
NRISとは「ナゴミ・リアルエステート・インベスメント・システム」の略で、CFAと同様に私たちが独自に開発した、いわば“物件の通信簿”です。

繰り上げ返済やリフォームの履歴、家賃金額や家賃収入の変遷、空室率、ローンの支払いの変遷などを1部屋ごとに記入し、収支とROIを把握していきます。
これにより、「資金の流れが明確になる」、「売却ラインが明確になる」、「問題点の発見ができる」、「ROIが分りやすい」、「マンション経営全体でなく1部屋ごとの収支が分る」などのメリットが生まれます。
この帳簿をつけることで、再投資のノウハウを身につけることができます。これによって効率のよい資産運用を実現していきます。
和不動産では、2016年初頭にこれらの機能を一元化したコンサルティングシステムをリリース予定です。「いくら以上で売却すれば利益が出るか?」「キャッシュフローの推移」「全体の収益性が一目でわかる」等の機能をご提供していきます。是非、お楽しみに!

これらの「帳簿」がないと、投資によっていくら利益が出ているのか把握ができません。
つまり儲かっているのかどうかが分からないため、持っている物件を売るに売れなくなってしまいます。 皆さんもそういった状況に陥ることのないよう、ここで挙げた4つの会計力をしっかりと身につけ、数字を把握するようにしてください。

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