マンション経営.東京がお伝えするコラム|第16回 利回り高すぎ物件は要注意!隠れリスクが存在する可能性も

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マンション経営コラム|第16回 利回り高すぎ物件は要注意!隠れリスクが存在する可能性も

良い物件はリスクとリターンのバランスを考えて選ぶ

リスクとリターンのバランス

マンション経営が成功するかどうかは、どの物件に投資するかによって結果が変わってきます。
自己資金額や物件価格、立地条件、稼働率など、投資物件はどれも同じものが1つもないので、物件を購入する時は、経営において想定されるリスクをよく考えて決定しなければなりません。
また物件がある場所の今後の市場性についてのチェックも必ず行って下さい。

「利回り」は、物件の収益性を見ることができるデータで、物件選びのための重要な指標になりますが、この数字が高ければ高いほど投資が必ず成功するかといえばそうではありません。
マンション経営では、空室や家賃の値下げ、設備の修理といった予期せぬトラブルも頻繁に起こります。
それらのリスクが高いかどうかを判断し、リスクへの対処のために出費があったとしても収益性があると判断できれば、その物件は購入すべきだと言えます。

ここでは、利回りが高くても購入すべきでない物件の実例や利回りが高い理由についても説明していきます。

高利回り物件でよくあるリスクとは

物件広告で記載されている利回りは、この数字だけで収益力がわかることから、物件探しの時にはぜひともこだわりを持ちたいデータの1つです。とはいえ、たとえこの数値が高くても購入に適さない物件もあります。

それは次のような場合です。
●利回りは高いが、稼働率が低い、購入後のリフォームなど多額の現金支出が見込まれる物件

●利回り以上のリスクがある

稼働率が低いことは、空室リスクが高く家賃収入が得にくいことを意味しています。また支出が多いということも、修理代や管理費など現金出費が多く利率が下がりやすいということです。

そして、物件の光熱費がオーナー様負担となっていればさらに多額のお金が出て行くことになります。

また、事業所向け物件の中には空室期間が長いまま放置されているものもあります。立地条件や建物の築年数などが原因となり、空室がなかなか埋まらないテナントでは、今後家賃を多少値下げしたとしても入居者が現れないリスクはかなり高くなります。

このような物件は、たとえ表面利回りの数字が高くても、絵に描いた餅で現実には収入がないということです。

物件選びの段階で、このような結果が予測できるのなら、その物件は購入すべきではありません。

利回りが相場より高い物件が存在する理由とそのリスクについて

高い物件が存在する理由とそのリスク

物件の立地や建物の特徴、周辺に同じような建物があるのに、その物件だけやたらに表面利回りが高いことがあります。
これは、その物件に他ではおこりにくい多くのリスクが存在している可能性があります。

例えば、事業所向け物件で、特定の会社がその物件の全ての部屋を借り上げているが、近々退去することが決まっている場合、また宗教団体や反社会勢力の拠点があるなどといった理由です。
また物件の土地が定期借地権の期限が近い場合は、長期間のマンション経営が困難になります。

利回りと共に大切な物件の市場性を見極める

物件の利回りは、物件がある場所の市場規模や今後の見通しによって大きく変わることを忘れてはいけません。もし、違うエリアで候補の物件が複数みつかれば、どちらにするかはそのエリアの市場性をチェックします。

チェックのポイントは、2つあります。
1つ目は、どちらの物件が入居希望者のニーズに応えられるか。
2つ目は、どちらがその後も長期間にわたり、賃貸需要があるのかどうかを見極めることです。

これを判断するためには、物件がある地域における現在や今後の賃貸ニーズ、市場の可能性を予測します。今後も引き続き借り手が現れる場所かどうかを判断するのです。

物件の市場性を自分で調べるには、土地の人口動態や世帯数の構成を調べたり、今後の人の動きや世帯数の推移などを参考にします。

また売主の都合で売却を急いでいる場合、建物値段が若干安くなり、利回りが良くなっているものもあります。
どんな場合でも、購入を考えるなら物件の見学も含めて、問題はないかリスクはないかなどの現状把握に努めて下さい。

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