マンション経営.東京がお伝えするコラム|第4回 不動産投資を成功に導く「予測力」はアンテナをひろく張る

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マンション経営コラム|第4回 マンション経営を成功に導く「予測力」はアンテナをひろく張る

これからのマンション経営のトレンドを知る

マンション経営の予測力

「予測力」とは、不動産に関する各種資料や事象から今後の動向を予測できる力のことを言います。マンション経営で失敗しないためには不可欠な力です。この予測力が必要になるタイミングは、大きく分けて3つのタイミングがあります。購入時と入居者の退去時、そして物件を売却するときです。

この「予測力」は別項でご紹介した「投資判断力」と似た力ではありますが、具体的には「予測力」とは情報を集め市場トレンドを読む力です。「投資判断力」とは、予測した上でどういった投資を行っていくかを決める力となります。

予測力を鍛えるには、アンテナを広く張り、情報収集を怠らないことが肝心です。新聞には必ず目を通してください。雑誌やテレビ、インターネットからの情報も必要に応じてチェックします。法令改正や再開発といった今後のトレンドを形成するような情報は、省庁や都道府県、市区町村のホームページを参照すると良いでしょう。

従来、不動産のトレンド周期はそれほど早いものではありませんでした。それが、近年、大きな変化を見せています。それは、政府が景気対策を行っている時には、不動産市場に好影響がもたらされることが多いからです。投資家にとって有益な情報が、新聞やニュースで紹介されています。それを掴むことが成功を掴む第1歩になります。

バブル崩壊からようやく持ち直してきた不動産価格は、2008年のリーマンショックで再び値崩れを起こしました。そこで「物件をいかに安く買うか」が潮流に。ところが、2013年からのアベノミクスによって不動産価格が上昇に転じたおかげで、トレンドは「これから(価値が)上がってくる場所をキャッチして、早めに確保する」という流れに変わってきています。

今後もさまざまな要因によって、流れが変わる可能性は少なくありません。そのため、情報は常に新鮮なものを取り入れるようにしてください。たとえば、以前の不動産投資は地方にある物件が好調でしたが、今は苦戦している地方が多く存在します。5年前、10年前とは状況も大きく変わっていますので、古い情報に惑わされないように注意してください。景気の流れによって不動産市況も大きく変化します。その時々の最適解なやり方を模索していきましょう。今回は予測力を身につけるために必要な、情報収集の方法や最近の市場トレンドをご紹介します。

不動産会社を活用し、物件に隠された"過去を知る"

予測力のひとつとして、各々の物件を選ぶ際のポイントを抑える方法をご説明します。“餅は餅屋”のことわざ通り、不動産物件に関する情報であれば、やはり不動産会社にかなうものはありません。法令改正や再開発に関しても、地域の細かい情報は不動産会社に聞くのが一番です。

加えて、不動産会社には、不動産業の免許がないと使えない、業者専用の情報サービスがあります。全不動産業者の情報がデータベースとして集約されていますので、その情報量といえば、半端なものではありません。
サービスを契約している不動産業者の積み重ねがそこにはあります。最近は、インターネットの情報を2年間遡り取引事例として提供してくれるサービスなんかもあります。ぜひ気に入った不動産会社に足しげく通って、信頼関係を築き、いろいろな“インサイダー情報”を聞き出せるようになってください。

物件を選び、「これは!」というものを絞り込んだら、その物件に関する情報を集めることが大切です。素性がよくわらない人と結婚することがないのと同じように、投資物件も長い付き合いになりますので、慎重に選んでください。
そのためには前所有者の売却理由のほか、謄本や重要事項、調査報告書、売買履歴、賃貸履歴などを不動産会社からリサーチします。

ちなみに不動産業者にも種類があります。その中で仲介業者は、「物件を売りたい人(貸したい人)」と「買いたい人(借りたい人)」の間の仲立ちが仕事になります。
したがって、アフターフォローはありません。面倒なことは避けたいという方は、フォロー体制の整った「売主」の不動産会社を頼るのがいいでしょう。業者を味方につけることも立派な戦略のひとつです。業者の雰囲気を知るには、セミナーに参加するのが良いでしょう。肌にあった不動産業者を見つけて下さい。

東京五輪に向け、外国人旅行者数増に対応する「旅館業法特例」の影響

旅館業法特例

アベノミクス、“3本の矢”の中の3番目の矢である「成長戦略」。その一環として、2014年5月、特区法第13条「旅館業法特例」が決まりました。近年の日本は、外国人旅行客にたくさん訪日してもらう方針をとっています。

その成果もあり2015年1月~9月に来日した外国人旅行者数は、1448万人で、過去最高であった2014年の年計1341万人をすでに超えています。これを東京オリンピックが開催される2020年までに2000万人へと増やすのが当面の目標となっています。

そこで問題となるのが宿泊施設です。現状では数がまったく足りません。そんな現状は、ホテルクライシスと呼ばれています。現在も都心にビジネスホテルをさかんに建てていますが、今のペースでは増大する旅行者の需要には到底、追いつきません。

そこでこの問題の解決に向けて白羽の矢が立ったのが、ワンルームマンションでした。25平米以上でバス・トイレ別の一般的なワンルームマンションを、外国人の滞在に適した施設、つまり、ホテルとして使えるようにすることが旅館業法の特例として定められたのです。

従来は、ホテル使用は特定施設と特定業者しかできなかったのが、いくつかの要件を満たせば、首都圏と関西圏の特区内限定でホテルとして使用することが可能になりました。現在のところ7~10日以上の宿泊に限られますが、今後、賃貸市場に大きな影響を与えることになりそうです。 そのような流れがある中で、立地の良い25㎡以上のワンルームマンションを押さえることで入居率は格段に安定するでしょう。

人の流れから今後の需要が見えてくる

今、単身赴任の家庭が非常に増えています。企業に勤めている方の30人に1人が単身赴任とも言われています。理由は大きく3つ。

1つは、子どもを転校させたくないからです。一所懸命勉強して超難関の有名校に入学したお子さんがいたら、「転勤になったからついて来い」とはなかなか言えないでしょう。

2つ目は共働きの増加です。ご主人だけでなく奥さんも会社勤めをしている場合、ご主人の転勤についていくには、奥さんが会社を辞めなくてはなりません。

そして3つ目が親の介護です。老後の世話をしなければならないため、奥さんが転勤についていけないといったケースも増えています。

現在、日本の人口は約1億2700万人。そのうちの約13%が東京23区に住んでいます。そして単身者は約200万人いると言われています。しかし単身者向けのワンルームマンションは都内に27万戸しかないため、明らかに供給が不足しているという現状があります。

マンションに対する需要が増えるには、東京都の構想にも由来しています。東京都は積極的に外資系の企業を誘致しています。たとえば、再開発を促す「東京発グローバルイノベーション特区」がそれにあたります。新宿、渋谷、池袋、六本木・虎の門エリア、大手町・丸の内エリア、品川駅と山手線の新駅、羽田空港の近辺の再開発が予定されています。

これらのエリアにできた国際標準のオフィスビルに世界中から日本支社を呼び込むことで、世界中から大勢の優秀な外国人が集まることでしょう。日本も東京都もこれ以上の成長を望むなら、国際化を図る以外に方法はありません。今後もこの流れは進みます。外国人が不自由なく生活できるようにサポートしている地域もあります。そのようなサポートの手厚い都心に外国人が集まることは容易に想像できます。

新駅やそこに通勤しやすいエリアの物件に注目

また新駅ができるエリアも注目です。個人的にはこれから「新横浜」が上がると思っています。たとえば、東急東横線が横浜を通らずに相鉄線と直結します。新駅ができるエリアは同時に再開発されますので、需要が高まります。しかも、人気の東横線です。人気出ること間違いなしです。

また、2015年3月に上野・東京ラインが開通したことから、上野周辺はもとより、常磐線、宇都宮線、高崎線沿線への需要が高まっています。やはり、新しく駅ができることや、沿線が伸びることは、不動産の価値上昇に不可欠なものになります。仮に、再開発地域の物件が買えなくても、そこに通勤しやすいエリアの物件を買っておくとメリットが得られる可能性はあります。最近では、常磐線が通っている北千住が狙い目のエリアということでメディアから注目を浴びています。鉄道の開通で資産価値がガラッと変わりますので、要注目です。こういった情報は、プロの業者でなくとも前もって仕入れることができますから、しっかりとアンテナを張っておいてください。新聞、雑誌、インターネットなどで大まかにチェックし、「これは」というニュースがあれば、不動産会社で詳細を調べるといった形で情報を絞っていきます。とにかく、まずは浅く広くアンテナを広げることが、予測力を養うための一番のポイントとなります。

今後、区分マンションが注目されます。それは、相続税対策には、区分マンションが優れているからです。なぜなら、土地の持ち分が敷地権である区分所有の方が少ないので、相続税対策として注目されています。そういった情報を事前に知っている中で、投資するのとしないのでは雲泥の差が出てしまいます。つまりアンテナを高く張るということは、お金になるということです。情報をしっかりお金に換えられるよう自助努力をしていただければと思います。

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