マンション経営.東京がお伝えするコラム|第2回 マンション経営の物件は「都市部」がオススメ

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マンション経営コラム|第2回 マンション経営の物件は「都市部」がオススメ

マンション経営の最大のリスクは「空室」

マンション経営のリスク

マンション経営は株やFX、定期預金など他の投資商品に比べ、物件の売買ではなく、家賃収入を目的とすることで、リスクが低く長期的に安定した利益が得られます。

しかしリスクが低いとは言ってもゼロではありません。株ほどではないにしろ、投資商品である以上、ある程度のリスクは存在します。そのリスクとは、空室期間の長期化です。

マンション経営における安定した利益とは家賃収入に他なりません。空室期間が長期化すれば、その期間の家賃収入は当然、ゼロになってしまいます。また空室期間が長期化すると、なんとか入居者を入れるために家賃を下げざるをえなくなってしまうなど、家賃下落のリスクも同時に発生します。

また、マンション経営の指標である「利回り」「売却価格」なども家賃収入を元に決められるものが、ほとんどです。そのため、適正家賃を維持しながら空室を避けることが大切です。 この空室期間の長期化リスクを避けるためには、物件の購入段階でいかに入居を希望する人の多い物件を選択するかがポイントになります。

では入居を希望する人の多い物件とはどういった物件なのでしょう?
借主が賃貸物件を選択するポイントは、立地条件、内装、近隣の環境などさまざまです。しかしオーナー様側から見た入居を希望する人の多い物件とは端的に言って「首都圏の新築、もしくは築浅中古のワンルームマンション」という一点のみです。
首都圏の物件をおすすめする最大の理由は、単純に人口が多いからということになりますが、それだけではありません。今回はなぜ都市部の物件を選ぶことが、マンション経営の成功の秘訣なのかについてご説明します。

首都圏=一都二市

首都圏とは一般的に東京を中心に神奈川、千葉、埼玉を含めた一都三県を指します。私がおすすめする首都圏の物件というは、この一都二市の物件です。一都二市とは、東京23区と川崎市・横浜市のことです。より厳密に言うと23区と川崎駅・武蔵小杉駅・みなとみらい線沿線と新横浜駅になります。 人口が多いからというだけでおすすめするわけではない、といった理由がここにあります。人口の多さで言えば関西、福岡、名古屋、仙台、北海道などもおすすめということになります。しかし、私がおすすめするのはあくまでも一都二市の首都圏のみです。

また首都圏であっても郊外、山間部などは含みません。そういった地域は賃貸マンションのニーズがそれほど大きくないからです。首都圏の中でも都市部に絞って、投資する物件を探すことをおすすめします。

首都圏の人口の多さと他の大都市圏の人口の多さの違い

みなさんは「後背人口」という言葉をご存じでしょうか?東京都の公式サイトによると、2015年10月の時点で、東京都の人口は約1,349万人となっています。同様にそれぞれの県の公式サイトを見ると神奈川県が約912万人(2010年国勢調査結果確定数に基づく推計人口)、千葉県が約620万人(2015年10月)、埼玉県が約725万人(2015年10月)となっています。
この三県の合計数、約2,257万人が東京都の背後に控えている人々の数ということで「後背人口」と言います。ちなみに関西圏において大阪府(約885万人、2015年9月)以外の府県の人口数は約1,300万人。中部圏において愛知県(746万人、2015年10月)以外の県の合計は約880万人です。

大阪、愛知の人口数だけを見れば、首都圏の三県に匹敵しています。しかし後背人口ということで見るとその差は歴然です。つまり東京は単純に人口が多いというだけではなく、その後背人口の数においても圧倒的な数を誇っているのです。

後背人口が多ければ周辺の地価が上がり、都心の地価が毛布にくるまれているように保全されるという効果もあります。同じ原理で、家賃も維持されやすくなりますので、覚えておいていただければ幸いです。

しかもこれだけの人口が、わずか半径50~70km、直径でも100~120km圏内という非常に狭い地域に密集して住んでいます。そういった意味でも首都圏には潜在的な入居者の数が他の地域に比べ、段違いに多く、マンション経営に最適な地域であると言えます。

今後、企業や大学などの首都圏集中が加速する

人口の首都圏集中

現在、日本は超高齢化社会の到来によって、将来的には人口数は今よりも減っていきます。特に関西圏では、今後、急速に人口が減少していくことが予想されています。それに対し首都圏は将来的にもかなり長い期間に渡って、現在と同じような人口が維持されると見込まれていることも、首都圏でのマンション投資をおすすめする理由の一つです。 なぜ、将来的に人口減少が進んでいく日本において、首都圏の人口は現在と変わらずに維持されるのでしょう?それは首都圏が日本の経済活動の中心エリアであるということも関係しています。東京都のGDPは2014年のデータで約94兆円となっています。この金額はドルベース換算で2014年当時のトルコやサウジアラビアのGDPとほぼ同じ金額です。また東京を一つの国として見ると、世界の19位にランクインするほどの経済規模なのです。
今後、地方の人口減少が加速していくため、ビジネスも今以上に東京中心に行われるようになると予想されます。実際、上場企業の本社数の約半分は東京にあり、これに加え海外企業の支社も東京にあるケースが多く、外国人のオフィスワーカー需要も見込めます。
そして、仕事が集中している東京に単身赴任でくるサラリーマンも増えています。
国際化を図るために国、東京都を中心に再開発が行われています。東京都は、東京発グローバルイノベーション特区という再開発プランを掲げ、国際標準のオフィスビルの建築を進めています。ここに外資系企業を中心に入居させ、国際競争力の向上を目指しています。
そして、外資系企業の外国人人材のために住みやすい街づくりの制度整備を行っています。住みやすい環境をつくることで外国人の永住も見込め更なる一極集中は、避けられないものとなってきます。
また大学においても一都三県に数多く存在している上、最近では青山学院大学、帝京平成大学などキャンパスの所在地を都心部に移す大学が増えています。大学の都心回帰は、今後ますます進むことが予想されています。
なぜなら、大学生が就職する企業も東京に一極集中しているからです。大学生も当然、就職活動しやすいキャンパスに通いたいという願望もあり、都心のキャンパスの受験率が軒並みアップしています。国際化を図る東京の中で、一極集中はもはや逃れられないのかもしれません。

地方の都市部物件を投資対象にする際のリスクを知る

ここまでご説明してきたことで、マンション経営をする上で、首都圏の都市部はいかにリスクが低く潜在的入居者の数が多いかがおわかりいただけたと思います。
マンション経営の成功、失敗の分かれ目は、とにかく空室の期間を長引かせず、短くできるかにかかっています。そのためには人口の減少、流出が最も少ない地域を選択することが必須となります。

地方であっても、周辺に大学や企業が集まっている場所を選択すれば、首都圏よりも安く物件を購入できるという点で「有利ではないか」と思われるかもしれません。 しかし地方は、その大学や企業の数も首都圏のそれと比較すれば、圧倒的に少なく、特定の大学や企業に物件への入居者の供給を頼らざるをえません。
この特定の大学や企業に頼らざるをえないという状況は、大変なリスクなのです。万が一、その企業の倒産や移転などがあった場合、賃貸マンションの需要は一気になくなってしまいます。こうなってしまうと空室が長期化し、家賃の下落リスクも抱えることとなります。
そもそも企業の業績には波があります。以前に比べ商品の流行り廃りのサイクルが早くなり、つい最近まで流行っていたものでもあっと言う間に時代遅れになってしまいます。昨日まで安泰だと思っていた企業の業績が、一気に下がってしまうといったことも珍しいことではありません。

また前項でお話ししたように、現在、大学の首都圏、都市部への移転も増えています。企業の数が減れば当然、そこに住む人も減少していきますので、それに合わせ学校の移転や私立であれば倒産といったことも今後、ないことではありません。

当然、こういった企業や大学の倒産、移転といったリスクは地方に限ったことではありません。むしろ競争の激しい首都圏の方が、そのリスクは高いとも言えます。しかし、それでもやはり地方の都市部よりも首都圏の都市部の物件がおすすめであることに変わりはありません。
なぜなら、首都圏の都市部であれば、企業の1社や2社倒産しようとも代わりがいくらでもあるからです。大学が移転していったとしても、他の大学の学生が入居者としてどんどん入ってくるからです。首都圏の都市部であれば、特定の企業や大学に頼らなくとも十分にマンション運営をやっていけるのです。

つまり、特定の施設に依存しているエリアより、多数の施設が入居の下支えになっているエリアを選ぶことは空室を避けるためにも必要なことになってきます。
例えば、郊外からターミナルを結ぶ私鉄よりも、山手線や大江戸線のように有力なオフィスエリアを結ぶ環状線の方が入居需要は高まるということはお分かりになっていただけると思います。1つがダメになったら終わりという状況は避けて下さい。

こういった状況下において、あえて地方の都市部物件を投資の対象とすることは大変にリスクが高い上に合理的ではありません。改めてマンション経営の物件選びは、首都圏の都市部がおすすめであると声を大にしてお伝えいたします。

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