マンション経営.東京がお伝えするコラム|第7回 東京オリンピック・パラリンピックで変わる都心の賃貸需要

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マンション経営コラム|第7回 東京オリンピック・パラリンピックで変わる都心の賃貸需要

都心の賃貸需要

平成26年に発表された東京都の人口将来予測によると、東京都の人口は、オリンピック開催の年にピークを迎えるとあります。
現在の東京都の人口は推計で13,62万2,267人ですが、 東京都の人口将来予想東京都の一般世帯数は、平成32年に総人口が1,388万人となりピークを迎えます。そして、人口のピークを迎えた後も単独世帯数や夫婦のみの世帯数増加によって、平成42年には685.6万世帯まで増加を続けると予測されています。
その後は少し減少しますが、平成47年には682.0世帯となると見込まれています。
平成22年と比べると世帯数が6.9%の増加となります。これらから推測できるように、都内に人口が集まっていくということです。
人口が集まるということは、今後単身者用のマンションが不足してくるのが予測されます。
これは、平成8年に設立されたワンルームマンション規制が要因です。
現在、都内23区全域が対象となっているこの規制は、ワンルームマンションを建てる際はファミリータイプと併せて建てなければいけないという法律です。
例えば15戸以上のマンションを建設する場合、必ず3分の1、あるいは2分の1をファミリー向けにしないといけない、という規制です。

そのため、都心でワンルームマンションの需要が高まる一方、供給数が不足するということが起こりうると予測されるのです。
ですから、この機会にマンション経営に乗り出す投資家の方も多くみられます。
マイナス金利や相続税対策もありますが、希少価値が高まるということも一理あるのかもしれません。

東京都の人口は0.8%増の1362万人、4年連続で人口増加率首位

総務省から発表された2016年10月1日時点の人口推計によれば、都道府県別の対前年比の人口増加率は東京都が0.8%と4年連続で首位となっています。
その理由は、他の道府県からの転入者や外国人入国者が多かったことに加え、出生数が死亡数を上回る「自然増」では、外国人の出生数が3000人超となっています。人口増加をけん引する、外国人が暮らしやすい環境作りが東京都の今後の課題と言われています。
東京都の総人口は1362万人で、全国の10.7%を占めています。2位の沖縄県(0.4%)と比べますと、人口増加率は2倍もの差が開いています。
この他に、人口増加率がプラスとなっていたのは、同率3位の埼玉県と愛知県、5位の千葉県、6位の神奈川県、7位の福岡のみでした。
国内の人口減が加速する中で、東京をはじめとした大都市圏への人口流入が顕著になっています。
都内の人口変化の内訳をみると、自然増加率は0.02%で横ばい状態が現実です。
自然増は日本人が730人だったのに対して、外国人は2456人でした。外国人は出生数の3298人が死亡数より842人と大幅に上回る結果となっています。
人口流入数が流出数を上回る「社会増」の率は0.78%で高水準を維持しています。他の道府県からの転入超過数は日本人が7万6594人、外国人が374人となっています。出入国は日本人が3138人の出国超過だったのに対し、外国人が3万1650人と入国の方が大幅に超過しています。
この結果からみても、他道府県からの転入とともに外国人の入国が都内の人口増をけん引していると言えます。
外国人は出生数も増加傾向で、都内で生活する外国人が増えていることが数字からも明らかです。
日本の総人口が減っていく中で、一極集中の人口増加が顕著な東京都。また、短期の滞在ではなく、東京に住む外国人が増えていることも、都内のマンション経営にとっては追い風となると考えられます。

約146万社の調査で、本社機能移転を含めて企業の首都圏転入は過去最多

東京都の人口増加の要因のひとつに、地方から首都圏への企業の転入が挙げられます。企業情報データベースが約146万社を調査したところ、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県への他43道府県からの転入は2014年比13%増の335件という結果となり、集計可能な1981年以降で最大となっています。
一方で、1都3県から43道府県への転出は14%減の231件。100件以上転入が多い結果となっています。2015年に1都3県へ本社機能を移した企業数は過去最多を記録し、2016年以降もこの傾向が続いています。
弊社がおすすめしている「都心・築浅・中古ワンルームマンション経営」は、東京都の中でもさらにニーズの高い立地にこだわった希少性の高い物件のみをご紹介いたしております。
不動産投資は1に立地、2に立地と言われるほどに立地が重要です。
都心の立地というのが、いかに将来性も含め需要が高い立地であるかということがご理解いただけたでしょうか。

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