マンション経営.東京がお伝えするコラム|第12回 繰り上げ返済で投資を加速させ、定年までにローンを完済する方法

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成功の仕組みについてのコラム|第12回 繰り上げ返済で投資を加速させ、定年までにローンを完済する方法

『繰り上げ返済』を活用して不動産投資を成功させる!

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不動産投資を成功させるための最大のポイントは、安定した収入がある定年時までにローンを完済させることです。しかし、これを実行しようとしても普通にローンを組んでいたのでは、定年までに完済できそうにないという方が多いのではないでしょうか。

そこで今回は、定年前にローンを完済するために欠かせない方法である『繰り上げ返済』についてご説明致します。

繰り上げ返済とは、ローンの債務者が毎月決められた返済額に加えて、ローンの一部を繰り上げて返済していくことを言います。これにより、繰り上げ返済した分は、元金の返済に充てられます。当初予定された元金に対してかかるはずの利息分は返済分に応じて減っていくので、結果として返済総額が少なくなるのです。

しかし、繰り上げ返済とひと言でいっても、その方法はひとつではありません。
繰り上げ返済には大きく分けてふたつのパターンがあると言えます。ここからは、繰り上げ返済の種類についてお話しします。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」がある

基本的に繰り上げ返済には、毎月の返済額は変えずにローン返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間は変えずに毎月の返済負担を軽減する「返済額軽減型」の2種類があります。

それぞれの違いを詳しく見て行きましょう。

【期間短縮型とは】
「期間短縮型」は繰り上げ返済することにより、当初の予定より返済期間を短縮するというものです。この期間短縮型を選択して繰り上げ返済を行った場合でも、毎月の返済額等は変わりません。ただ返済期間そのものが短くなるため、短縮された期間に支払う予定だった分の利息分が軽減されます。これが「期間短縮型」です。

【返済額軽減型とは】
「返済額軽減型」は、期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法になります。
月々の支払額を抑えたいという目的のためには「返済額軽減型」が向いていると言えるでしょう。

ワンルームマンションのオーナーは返済額軽減型を

潜在的なニーズ

さて、繰り上げ返済の種類についてお話してきましたが、これから不動産投資を始める皆さんは、この二つの選択肢のうち、どちらを選択するべきでしょうか。

一見、期間短縮型の方がローンの返済期間が短くなるので、60歳の定年時までにローンを完済するのには、良い選択のように見えます。
事実、「期間短縮型」の方が、銀行に支払う利息の軽減効果が大きくなります。(※この場合の繰り上げ返済による利息軽減効果は、実施する時期や金利、返済期間などで異なってきますので注意が必要です。)

しかし、みなさんが行う投資は、不動産投資であるということを忘れないでください。
これまでのコラムでもお伝えしたように、不動産投資はローン完済以降も修繕費等が発生する場合があります。つまり、物件の資産価値を保つためには、経費が必要になってくるのです。

不動産投資は、キャッシュフロー(年間家賃収入からローン・管理費修繕積立金等の支払いを引いたもの)を重要視するため、備えあれば憂いなし!という考え方が必要になってきます。

一気にローンを返してしまえば、精神的な負担も一時的に軽くなるでしょう。しかし、不動産投資はキャッシュフローであるという点を考慮すれば、毎月の支払い額を減らし、家賃の下落や修繕等のイレギュラーなケースに対応するための資金を確保できる「返済額軽減型」を選択した方がより賢い選択だといえます。

また医療の進歩などにより老後が長くなってきた今、長い人生でいつ何がどのように起きるかは誰にもわかりません!もし万が一、家計が厳しくなったときに、絶対に支払わなくてはならない金額は、少なければ少ないほど助かるのではないでしょうか。自然災害の発生や景気の浮き沈み、また自身の健康状態も含め、私たちの暮らしにはリスクがつきまといます。このような点を踏まえても、不動産投資の繰り上げ返済は基本的に「返済額軽減型」を選ぶ方が賢い選択ではないでしょうか。一時的な解放感よりも、将来の負担をなるべく少なくしておくことが大切です。

出来るだけリスクを抑え、失敗しない『不動産投資』をしたいとお考えのみなさんには、より現実的な方法を選択していただきたいと思います。

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