マンション経営.東京がお伝えするコラム|第3回 ワンルームマンション経営の東京以外の事情について

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マンション経営コラム|第3回 ワンルームマンション経営の東京以外の事情について

東京都のワンルームマンション経営事情

ワンルームマンション経営事情

東京地域でワンルームマンション経営を行っているオーナー様はたくさんいらっしゃいます。 その理由は、次のようなワンルームマンション経営に有利な環境が揃っていることにあります。

●単身世帯が増加傾向にある
●物件価格がファミリータイプと比較して安く、メンテナンス費用も割安で収益を上げやすい
●ファミリータイプよりも空室リスクが低い
●低金利が続いているためローンを組みやすい
●地価が上昇している、今後も上昇が見込まれている
●ワンルームマンション建築規制のために、新築ワンルームマンションが建設しづらい状況にある
●近隣に神奈川・埼玉・千葉という日本有数のベットタウンがあり家賃が下がりづらい

特にワンルームマンションを必要とする単身世帯数の増減は、ワンルームマンション経営に大きな影響を与えます。
昔から東京地域に難関大学や優良企業の本社が集中していること、2020年の東京オリンピック開催も重なって、 今後も東京都に人が集まる傾向は続くことが予想されています。

総務省が発表した平成26年1月1日現在の東京都に住む日本人は、前年比0.53%増、外国人も0.96%の増加となっています。 またこれを裏付けるかのように地価も2014年、2015年度の2年連続で上昇しています。 このように、多くの人が東京に集まっているにも関わらず、2000年前後から東京都内のそれぞれの区において ワンルームマンション建築の規制が強化されており新築物件が建てにくい状況になっています。
入居需要が順調に延びているのに供給戸数が少ないことから、ワンルームマンション賃貸経営にはよい条件が揃っていると言えそうです。

ワンルームマンション経営のニーズは都市部が高い

東京を始めとする各都市では、仕事や進学のために人が集まり続けており、単身世帯用の住居ニーズは高くなっています。
東京に次ぐ大都市といえば、名古屋、大阪、福岡などが浮かんできます。
物件数は東京都に比べると少なくなりますが、他の都市でも、いち早くワンルームマンション建設や中古ワンルームマンション販売の情報を入手できれば、東京都よりも地価や物価が若干安いメリットを活かし、物件価格や管理費用、長期修繕金積み立ても低く抑えることができるため、長期間安定した収益が期待できそうです。

実際にマンションを複数経営しているオーナー様の中には、住んでいる地域以外にもワンルームマンションをお持ちの方がいらっしゃいます。 その場合、遠隔地の不動産情報を得るのは困難なことが多いので、物件がある地域の不動産情報に詳しい不動産屋の力を借りて情報を収集しておられます。

ここ最近の大阪と名古屋における地価の動きをみると、バブル崩壊後2005年までは地価は下がり続けましたが、2006年、2007年、2008年の3年間は上昇がみられました。
その後、2009年から2013年までは再び地価が下落しましたが、2014年、2015年は一転上昇しています。

2014、2015年における他府県総合平均は、いまだ下落は続いているものの、下げ幅は2015年度マイナス1.4%となり、2016年度以降は、国内大都市から少しずつ上昇が始まる気配がうかがえます。
地価上昇の見通しは、各都市に人が集まり、住まいのニーズがさらに高まることにつながります。 東京以外の各都市においては、物価が都内よりも少し安いことから利回りの良い物件が多く目に付くことがあります。 しかし、これらの中には空室率が高いこともあるため、注意が必要です。
次に大阪と名古屋、福岡、神戸でのマンション投資事情を紹介しましょう。

大阪のマンション経営事情

近年、大阪では大阪市内北部の大阪駅付近と南部の天王寺、阿倍野地区において開発が進みました。
大阪北部の「うめきた地区プロジェクト」は、2004年7月にまちづくり基本計画が策定された後、2006年から開発開始、2010年に着工、2013年春に「グランフロント大阪」が開業しました。 現在2期工事がグランフロント大阪西側において進んでいます。
環境を重視した快適な居住空間や宿泊施設、オフィスビルなどの建設が予定されているだけでなく、関西空港から直結する新鉄道路線の計画も検討中です。

大阪駅周辺の既存の大手百貨店や近隣商業ビルも建て替えなどが進んでおり、これらの商業施設と新しく誕生するエリアが合体すれば、西日本の大きな拠点としてさらに多くの人が集まることでしょう。
大阪市南部の天王寺、阿倍野地区では、2014年に地上60階、高さ300メートルの日本一高い商業ビル「あべのハルカス」が開業し、周辺地域の整備も大きく進みました。 この地域は名古屋方面から大阪への玄関口としての役割と、大阪市内で働く人達の住まいが多く集まる住宅地としても人気がよりいっそう高まりそうです。

また大阪北部と天王寺・阿倍野地域の間にあるエリアでは、大阪の中枢を形成する商社や大企業の西日本本社が集中していますが、オフィスだけだったこのエリアに次々と高層マンションが建設されており、独身や子どものいない夫婦の住まいのニーズに応えています。

この他にもユニバーサルスタジオが開業した大阪市の西側から南側にかけての「夢洲・咲洲地区」では、テーマパークや水族館のような商業施設だけでなく、世界をリードする産業技術開発拠点として多くの企業が集まっています。

大阪府の咲洲(さきしま)庁舎も、大阪湾を臨む地上55階建てビルの中にあり、周辺のワールドトレードセンタービルはこの湾岸エリアの象徴となっています。 大阪駅まで30分の利便性を活かし、今後、大規模マンションの建設や商業施設、大学の誘致などが進められる計画です。

ワンルームマンションの価格としては、東京の新築物件の80%くらいが相場で、家賃は月7万円台の物件が多いようです。
大阪の注意点は、北の繁華街「梅田」から南の繁華街「難波」あたりまで、車で20分程度と中心街がコンパクトなことです。中心街を外れると家賃や地価が下がりますので、中心街をしっかり狙うことが重要です。

名古屋のワンルームマンション経営事情

名古屋のワンルームマンション経営事情

今、名古屋で最も注目を集めているのは、2027年開業予定の「リニア中央新幹線」でしょう。 開通すれば、品川─名古屋間が40分で結ばれます。
現在、在来線なら東京─横浜間が30分であることを考えれば、名古屋を拠点として東京方面や反対方向の関西方面へと大勢の人々が行きかう街になることは言うまでもありません。
これらを見越して名古屋エリアでは再開発が進んでいます。
名古屋駅前では、2015年完成予定で3棟の超高層ビルが建築中です。 これらのビルの完成後には、ナゴヤドーム12個分の敷地内に、大型家電量販店や百貨店、大規模書店をはじめとする店舗が次々と開業し、東京や大阪と肩を並べる大都市に変貌をとげることになるでしょう。

東京や大阪と比べると名古屋は単一の都市圏を形成しています。 名古屋市周辺では、名古屋と同レベルの都市がないため、名古屋から離れるほど地価は安くなり住まいのニーズは下がっていきます。 つまり、できるだけ名古屋市中心部に近い立地にあるワンルームマンションを探すことがマンション経営の成功の秘訣と言えます。
ワンルームマンションの価格としては、東京の新築物件の65%くらいが相場で、家賃は月5~6万円台の物件が多いようです。
名古屋の特徴は、車通勤の文化なので中心部までの価値が分散しやすいことです。つまり、駅近というメリットが薄くなってしまうことです。そういった事情から家賃の保全が難しくなってきます。

神戸(兵庫県)、阪神間ワンルームマンション経営事情

住みたい街として人気がある神戸や、芦屋・西宮といった阪神間エリアでは、企業や学校、大阪北区や三宮といった繁華街へのアクセスが良いだけでなく、静かで美しい風情漂う住宅地域も多く、あこがれの街として根強い人気があります。

近年では、埋立地の「ポートアイランド」が先端医療産業特区に指定され、市民病院や小児医療専門病院、企業、学校などが積極的にこのエリアへ移転しています。
西宮から神戸市の中心街までの山側エリアには大学が多く、地方出身の学生の住まいのニーズが今後も高いと見込まれています。

神戸の問題点は、バブル時のワンルームマンションが300万台でも購入できる点です。 そういった物件との兼ね合いで、資産価値の維持が難しい点があげられます。

福岡市のワンルームマンション経営事情

2011年3月に九州新幹線が開業して以来、福岡は本州から九州南部の鹿児島方面へ向かう中継地としての役割が加わりました。
また福岡には空港もあり空のアクセスが良く、遠方からの観光客が集まりやすいメリットもあります。 不便を感じさせない交通アクセスの良さは、総務省が発表した人口動態調査にもあらわれています。

2014年1月1日時点の調査では、過去1年間の人口増加数が全国で最も多かったのが、福岡市と隣接の福岡県新宮町で、福岡市の人口増加数は全国トップにランクされました。 天神や博多駅周辺では地価が上昇中で、福岡は九州内で最も大学の数が多く単身世帯の住まいのニーズが高まっています。 ワンルームマンションの価格としては、東京の新築物件の60%くらいが相場で、家賃は月5~6万円台の物件が多いようです。

福岡の問題点は、中心からタクシーで1000円ちょっとの範囲で行動できるところに住むという文化が形成されているようです。 名古屋同様、少し離れると安い価格で購入できる物件や安い家賃で借りられる物件があるので家賃の保全が難しい点です。

東京との違い

マンション投資における東京と各地域の違い

これらの地域でもマンション投資は、実際に行われています。価格が東京に比べ安いのが特徴ですが、デメリットも当然あります。
それは、東京圏に比べて人口が少ないので家賃の下落が早いということです。
つまり、都心から少し離れれば安い家賃で住める地域があるので、家賃が下落しやすく家賃の下落に伴い資産価値の下落も進みます。

東京のメリットは、神奈川・千葉・埼玉という全国でも有数のベットタウンが近隣にあるので家賃が保全されやすい地域だということです。家賃が保全されると資産価値も保全されますので、安心して所有できます。日本全国の就労者の約35%が都内に勤務しています。
そして、神奈川・千葉・埼玉の企業もあわせるとその数は、膨大になります。
総人口で比較しても、東京の次は大阪を抜いて神奈川県が2位になっています。もちろん、埼玉・千葉も総人口トップ10の地域です。

こういったエリアに下支えされた東京圏の家賃と資産価値は、他のエリアにはない大きな特徴です。 始めやすいエリアか?資産価値が保全されやすいエリアか?しっかり考えてスタートすることが大事になってきます。

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