マンション経営.東京がお伝えするコラム|第2回マンション経営でキャッシュフローをプラスにする再投資のやり方

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マンション経営コラム|第2回 マンション経営でキャッシュフローをプラスにする再投資のやり方

キャッシュフローを増やすことがマンション経営の基本

キャッシュフローを増やす

マンション経営の目的は、不動産からのキャッシュフローを増やし、家賃収入を得ることです。 成功するオーナー様はワンルームマンション購入後にいかにキャッシュフローを増やすかを考え、それを実行に移します。 失敗するオーナー様は購入後何もせず、物件をほったらかしにし、賃料が下がるたびにキャッシュフローが悪くなります。 さらに修繕費や追加費用が加わり悪循環に陥っていきます。 購入後、繰上げ返済をしないと銀行ローンの金利でたっぷりと利益を取られてしまいます。 賢いオーナー様は、支払う金利を節約することを考えアクションを起こします。 なぜなら、金利の節約は収入の増加を意味するからです。

つまりマンション経営を成功させるには、このキャッシュフローをいかに増やしていくかが重要なポイントとなります。 では、成功するオーナー様は購入後にキャッシュフローを増やすために何をやっているのでしょう? 実はそれほど難しいことではありません。 マンション経営に失敗するオーナー様がほぼやっていないこと。 「繰り上げ返済」と「家賃アップのための購入物件チェック」です。

今回はこの二つのポイントについて、なぜそれが必要なのか? それを行うことでなぜキャッシュフローが増えるのかについてご説明します。

マンション経営において繰り上げ返済が重要な理由

繰り上げ返済の是非

実は繰り上げ返済の是非については、専門家の間でも賛否が分かれています。 あまりに繰り上げ返済を多用すると、手元に残る現金が少なくなってしまうためリスクが高いのでおすすめしないという専門家も少なくありません。 ただしこれは一般的なマイホーム購入に関しての意見です。 必ずしも不動産投資において同様に考える必要はありません。 一棟物件を所有しているオーナー様も繰り上げ返済を行いません。 それは、使う資金は、購入時の頭金として利用するからです。 買えるだけ買うという行動をとるため繰り上げ返済はしません。 しかし、60歳以降にローンが残ると給与所得がなくなるため今まで貯めた資金から金利上昇分のローン返済や空室時のローン支払いをしなければなりません。 60歳までにローンを終わらせることでリスクを無くすことが好ましいといえます。

話を戻しますが、マイホーム購入とマンション経営では繰り上げ返済をする理由は大きく異なります。
マイホーム購入において繰り上げ返済を行うのは、例えば夫婦が共働きでなくなった際の収入減に備えて。 もしくは、少しでも早く借金をなくしたいからといったことがおもな理由です。 しかしマンション経営の場合、これらの理由は当てはまりません。

不動産投資はマイホーム購入と違い、1回買ったらそれでおしまいではありません。 2件、3件と不動産を購入し、家賃収入を増やしていくことが目的です。 不動産投資において繰り上げ返済をおすすめするのは、繰り上げ返済をすればするほどキャッシュフローが増え、銀行の融資枠が拡大するからです。 融資枠が増えれば、次の一手を考えられるようになります。
繰り上げ返済を一生懸命頑張っていると、ある時点で突如としてキャッシュフローが増えてくるようになります。 もちろん追加で物件を購入すると借入金が増え、リスクも拡大しますので身の丈に合ったバランスは必要になります。 目標に到達するまで購入し、繰上げ返済を行いキャッシュフローを増やすことが大事になります。

ただとりあえずは、キャッシュフローが増えるようになる状態まで一生懸命繰り上げ返済を頑張ってください。 目安としましては、年間100万円以上を目指していただくことをお勧めいたします。 極論をいえば、それだけでもマンション経営はほぼ成功するといっても間違いではありません。

物件を自分の目と足でチェックする重要性

経営

マンション経営はいわゆる株や債券の投資とは違います。 継続的に利益を得るために運営していく経営であるとお考えください。 収益性をあげるために改善を行うことも必要です。
例えば、ある企業の株を購入したからといって、株主総会に出席する場合などを除き、その企業に実際に訪問し内部を見学に行くといったことはされないと思います。 しかし不動産投資の場合は、必ず購入する予定の物件に行き、細かい部分までしっかり自分の目でチェックすることが重要です。

賃貸で自宅ではないといえ、自分で購入する不動産なのだから訪問するのは当たり前だと思われる方もいらっしゃるかもしれません。 しかし実際は机上の写真だけで判断したら後は「不動産会社にお任せと考えているオーナー様がとても多いのです。

入居者が退出した時、新たに物件を購入する時が実は家賃アップの大きなチャンスなのです。 改善により収益性をあげることこそ経営です。 この辺りが投資と経営の違いであり、立ち会うことを面倒くさがらずに行うことこそマンション経営が上手くいっているオーナー様と上手くいっていないオーナー様の差でもあります。

物件購入を判断するための5つのチェックポイント

では具体的に購入する予定の物件を訪問しチェックするべきポイントをご紹介します。
基本的には、マイホーム購入時のチェックポイントと同じです。 自分が実際にその物件に住むことを想定した借り手目線でチェックすることが重要です。 その上で修繕コストであったり、どういったリフォームやリノベーションが必要なのかを確認します。 投資家の方は、利回り重視で住環境は二の次になることが多いです。 自分が住みたくない物件は、入居者も住みたがりません。

【1】立地をチェックする。
 物件の向き、日当たり、湿気などをチェックします。 また近隣に工事中もしくは工事予定の物件がある場合は、それが完成した時点での当該物件の日当たりがどうなるかもチェックしてください。 日当たりが良い悪いで家賃が変わる場合もありますので要注意です。 物件を見るときは、昼だけでなく夜見ることも重要です。 なぜなら、入居者は夜にいることが多いので、夜の街の様子を確認しましょう。

【2】周辺の環境をチェックする。
 最寄駅からの所要時間はもちろん周辺の環境を自分の目と足でチェックします。 夜間に最寄駅から当該の物件に帰り着くまでの経路の明るさは、女性をターゲットにしている場合、必ずチェックする必要があります。 街灯の数や故障している場合に、すぐに修理されるのかどうかなどによって女性の定着率は大きく変わります。 大通りを通って帰宅することは、人通りも多く安心です。コンビニやスーパーが近くにあることは大きなプラス材料で、これらの施設は足を運んで確認したいところです。

ファミリー層をターゲットとしている場合は、公園や学校、幼稚園、保育所までの距離の他、風俗店、カラオケ、ゲームセンターなど盛り場の昼と夜の雰囲気の違い、治安状況などもチェックします。 ちなみに幼稚園や保育所が近隣にあると、高齢者や独身の若者などファミリー層以外をターゲットにしている場合は、騒音問題等で逆に敬遠されることもありますので注意が必要です。
またターゲットに関わらず一般的に嫌悪される工場、墓地、火葬場、高圧電線などが近くにあるかどうかもチェックポイントの一つです。

【3】土地の状況をチェックする。
 土地の状況のチェックはすぐに家賃収入に直結する訳ではありません。 ただ土地の利用価値や、いずれリフォーム、建替えをする際に大きく影響してきますのでしっかりとチェックしてください。
例えば、敷地が道路に2m以上接しているかどうかは重要なチェックポイントです。 もし2m以上接していない場合は将来的に建替えができません。 また前面道路が4m以上あるかどうかもチェックが必要です。 4m未満の場合、建替え時にセットバックで敷地の一部を提供しなくてはならず、現在よりも土地が狭くなってしまいます。

また接道が私道の場合、通行や掘削の際にその所有者の承諾が必要になることもありますので、私道か公道かのチェックも行ってください。

他には隣地との境界がはっきりと表示されているか、境界線に塀やフェンスが設置されているかどうかも、後々にトラブルの元になる場合がありますのでチェックを怠らないでください。 マンションの場合、建築時に境界線をしっかり分けていることが多いので、アパートの場合には現地に行って確認することも必要です。

【4】物件の外観をチェックする。
 物件の外観のチェックポイントは、まずは建物のひび割れ、要壁の存在などです。 他にはタイルの浮沈、鉄部の錆や腐食もチェックしてください。 これによって外観部分のおおよその修繕コストが把握できます。
また外観の清潔感であったりエントランスまわりの清掃状況など、イメージも重要なチェックポイントです。 散らかっていたり暗いイメージであれば、当然、入居率は下がります。 2000年以降のワンルームマンションは、管理のしやすさも建築時からしっかり考慮されています。 タイル張りはもちろん、雨で汚れが落ちる自浄作用のあるハイドロテクトタイルといった特別なタイルを使い、共用部分の清掃がしやすいように建材も選ばれています。

【5】物件の内装をチェックする。
 傾きがあるかどうか?風呂、キッチン、トイレなど水まわりの汚れ、錆がないかどうか?天井壁に雨漏りの跡がないかどうかなどが、主なチェックポイントになります。 また外観と同様に、壁紙の色や部屋全体の雰囲気も重要です。 単なる修繕でOKなのか、壁紙変更も含めたリフォームが必要になるかでコストが大きく変わってきます。 特に水回りは、入居を決める際の大きなポイントになります。 水回りのデザインが悪い場合、ダイノックシートを貼ることでイメージアップを図れます。 部屋の内部、特に水回りはしっかりチェックして頂きたいところです。

ここで挙げたチェックポイントをもとに、人任せやほったらかしにするのではなく自分の目と足でしっかりとチェックしてください。
それこそが家賃を少しでもアップさせキャッシュフローを増やす秘訣
となります。

最後になりますが、繰り上げ返済やリフォームをする場合、費用対効果をしっかり意識していただければと思います。 ただ何となく繰り上げ返済をするのと、毎月いくら削減したということを意識するのでは、結果に大きな違いがでます。
これは、リフォームも同様で、手直ししたことにより家賃にどれだけ効果が出たのかをしっかり把握することで次の機会にノウハウとして活かすことができます。
人間は、経験したことがなければイメージがつきません。 逆にしっかりと経験を次の機会に活かすことができれば、それはノウハウになります。 経験の繰返しがノウハウになりますので、そこを理解した上で行動していただければと思います。

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