マンション経営.東京がお伝えするコラム|第4回 マンション経営のメリット

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マンション経営コラム|第4回 マンション経営のメリット

不動産投資の中で、最も手軽に始められるマンション経営が人気

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マンション経営とは、マンションを購入して、それを賃貸することによって、家賃として毎月安定した継続収入を得ていくことです。

不動産投資の中では、手軽に始められるのがこのマンション経営でしょう。 ほとんどの方が住宅ローンを活用してマンション経営を始められますが、月々のローンの返済は家賃収入でほぼまかなえます。
ご自身とご家族の将来をより豊かにするための効率的な資産運用の手段としてマンション経営を始められる会社員の方が徐々に増えています。
では、マンション経営にはどのようなメリットがあるのか?目的やメリットについて、見ていきましょう。

マンション経営の目的は何? 最大のメリットは「家賃収入」

マンション経営の目的は、いくつあるでしょう? またメリットは、何でしょうか?
オーナー様はそれぞれの目的で、マンション経営を始められると思います。「老後のための収入源として」「投資のために」…などが思い浮かぶのではないでしょうか。
ではマンション経営について、メリットを挙げると、大きく分けて3つあります。

ひとつ目は、一番大きな要素である「家賃収入」です。何と言っても家賃として得られる継続的で権利的な家賃収入は魅力です。
自分が何か労働をするのではなく、マンションに人が入居するだけで、自分は何もしないでも、毎月、収入を得ることができる理想的な収入でしょう。たとえ、自分が病気になって仕事ができなくても、長期休暇で海外旅行をしていてもマンションが働いてくれるのです。今、心配される老後の生活も、安定した家賃収入を得ることが個人年金的な役割につながり、経済的な不安を払拭してくれます。
高利回りという点も大きな魅力で、特に老後の生活設計を考える上では最適だと言えます。
収入を得るための方法が、働く以外に選択肢がないことは、働けなくなるリスクや給料が下がるリスクを考えた時に危険です。そのため、現役時代に働く以外に収入を得る方法をつくることは人生の選択肢を広げる意味でも重要なことです。

マンション経営の最大の長所は、現役世代には副収入として、リタイア後は収入の基盤となるなど、継続収入を見込めることでしょう。

マンション経営の2つ目の目的は「生命保険」

保険効果で安定収入が家族に

2つ目のメリットは、保険効果です。
マンションを経営する際、ほとんどのオーナー様が金融機関で不動産投資ローンを活用して所有されます。 その場合、借入金額に対して「団体信用生命保険」が付与されています。
所有者に万が一のことがあった際、借入残債は保険により全額返済されますので、ご家族は無借金となったマンションと安定した家賃収入を、そのまま得ることができます。
残された家族にとって、この経済的な補填は本当に助かります。
また売却することにより、現金化も図れる資産であることも忘れてはいけません。 将来的な収入の準備と、もしもの時の保険を少額資金で同時に行える保険商品というのは、なかなか存在しません。
マンション経営にあたり、元々加入していたさまざまな保険を見直す方も多いようです。
もし、万が一のことがあった場合、マンション経営から入る家賃収入は、生命保険の収入保障保険と同じように「毎月いくら」という安定収入が家族にもたらされることになります。

「団体信用生命保険」は死亡保障保険にもなりますので、掛け捨て保険などを退会することで、既存の生命保険の支払いが縮小でき、生活費の支出が減少することも期待できます。
毎月の生命保険を2万円見直し、個人年金に入ったつもりで3万円生活費より捻出、さらにマンション経営からもたらされるプラスの家賃収入を繰上返済の原資にし、多くのキャッシュフロー得ているオーナー様もいます。
生命保険を賢く使うことでマンション経営に好影響をもたらしています。

マンション経営の3つ目の目的は「節税」

そして3つ目のメリットは「節税」です。意外とご存知ないのがこの節税でしょう。
マンション経営を行う中で発生するコストを活用し、節税対策が可能なのです。 マンション経営をするということは、メインの仕事以外に収入を得ることになりますので、確定申告をしなければなりません。
給与所得者は、源泉徴収により所得税、住民税を納めています。マンション経営では、家賃が収入となります。
この家賃収入は本来、不動産所得になりますが、減価償却費や借入金利息、管理費、修繕費、固定資産税等々が必要経費として計上できます。 差額が黒字の場合は納税の対象ですが、赤字の場合は所得税の還付請求ができます。 不動産所得が赤字になると、従来の給与所得から赤字分が差し引かれ(所得税法第69条、損益通算)所得税が還付され、マンション経営をする以前よりも住民税が軽減されます。
このように損益通算の制度を通して、マンション経営では、住民税・所得税を軽くすることが可能となるのです。
マンション経営は不動産投資となるので、現金を不動産化することで、経費を増やし、給与所得と損益通算により、節税の効果を期待することができるのです。
購入時の諸費用や減価償却などが費用計上できるので、損益通算を実施し節税の手段としている方も増えています。

このような性質から考えて、マンション経営に向いているのは、給与所得が一定額以上の方が有利だと言えます。 給与のままでは税金で天引きされる額もそのままですので、不動産投資が節税に大きく役立つのです。
また、近年の法人税減税に伴い資産管理会社を設立し、節税をしている方も増えています。 これは、法人税率と所得税率・住民税率のギャップを利用し法人に不動産管理を任せることで節税を行う方法です。
個人の節税より法人で節税した方が、節税方法の手段が広がります。例えば、生命保険を利用したり小規模共済を利用したり収入をもらう人を増やすことで税率を下げたりとできることの範囲が広がります。 家賃収入が増えてきたらこういった方法を検討することも良いでしょう。

この節税対策により、さらに収益性を高めることができるのもプラス面でしょう。 これらの3つのメリットをよく理解し、より収益の上がるマンション経営に生かしていただきたいと思います。

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