マンション経営.東京がお伝えするコラム|第8回 ワンルームマンション経営と不動産投資ローンの使い方

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マンション経営コラム|第8回 ワンルームマンション経営と不動産投資ローンの使い方

サラリーマンにこそすすめたい、ローンを活用したマンション経営

サラリーマンにこそおすすめ

不動産などへの「投資」という言葉について考えたとき、多くの方は「すでに、ある程度以上の資産を持っている人(資産家)にしか縁のないもの」と捉えてしまうかも知れません。 事実、何らかの投資をはじめるには、それなりの自己資産が必要となります。

しかし見方・考え方を変えれば、マンションをはじめとする不動産投資は、実は少額の自己資金からはじめることができる、数少ない投資術であることがわかります。

たとえ手持ちの資産は少なくても、収入や勤務状況の安定性が担保されているサラリーマンの方にこそ、マンション経営に最適の条件が揃っていると言えるのです。

そのカギとなるのが、「不動産投資ローン」という存在です。
不動産投資ローンは、日常においてはなかなか馴染みのない存在ではありますが、使い方によっては長期間に渡る生活の安定をもたらす一助となり得るものなのです。

ここでは、直近の不動産(特に中古ワンルームマンション)を取り巻く市場の活況ぶりを鑑みながら、少ない自己資金からはじめられる、ローンを利用したマンション経営の在り方を紹介していきます。 不動産投資ローンを上手に使うための条件や注意すべき点を確認するとともに、理想的な資産形成への道筋を提示していきます。

少ない自己資金で投資をはじめるための「ローン」という選択肢

「将来的に、安定した収入を得たい」と考えてワンルームマンション経営を考えたとき、はじめに手をつけなければいけないことは何でしょうか。 購入したい物件や立地などを選ぶことも重要でしょうし、投資や法律・税金などに関して学ぶことも必要でしょう。

ただし、これらの諸条件よりもまず、投資である以上は「自分の持っている資金に対して、どれくらいの利益を生むことができるのか」ということを知ることが最も重要です。 そのためには投資の元手となる資金の調達・確保が最優先となるはずです。

中古ワンルームマンションの相場は比較的安価で推移しているとはいえ、その他のあらゆる商品とは違い、非常に高額です。

現状で、東京23区内の中古ワンルームマンションで投資に適した物件は、2000万円程度のものが主流です。投資を行うためにはまず、その物件を購入するところから始まるのですから、元手となる2000万円を捻出する方法を見つけ出さなければいけないのです。

10年前の2004年度には、約439万円あったとされている給与所得者の平均年収は、2014年度には約415万円と大幅に減少しています(国税庁発表「民間給与実態統計調査」)。
平成不況にとどめを差したリーマンショック(2008年)などによる景気後退の影響も大きく、近年のアベノミクスなどによる好景気の機運も、まだまだ平均的な収入を押し上げるまでには至っていません。 このような現状を見るだけでも、現金で2000万円を貯めようと思えば、一般的なサラリーマンの年収では数十年がかりの作業となることは明白なのです。

逆を言えば、このような低収入時代の今だからこそ、その水準の給与に甘んじることなく、より高い収入を安定的に得るために、中古ワンルームマンションへの投資は有効なのです。

比較的低い収入の現実社会にありながらも、少額の自己資金さえあれば踏み出すことができる投資が、マンション経営です。その理由として、この投資は、不動産投資のための「ローン」を活用して行うことができるものであるということが挙げられます。

一般の給与所得者の投資には、この不動産投資ローンの存在が不可分なのです。
そしてこの現実は、サラリーマンのような給与所得者にとって最適の投資であるという結論も生み出すのです。

マイホームローンと不動産投資ローンは、その目的によって明確な差がある

そもそも不動産投資ローンとは、どのような性質を持ったものなのでしょうか。
同じように不動産を購入するためのローンである、住宅ローンとの比較を交えながら見ていきましょう。

マンションをはじめとする不動産に収益を求めて投資するための不動産投資ローンと、自分の住まいとして不動産を得るために利用する住宅ローン(=マイホームローン)では、その目的が大きく異なります。この目的の違いによって、両者はさまざまな面で取り扱われ方が変わってくるのです。

その最も顕著な違いが、金利面です。近年のマイホームローンでは、金融機関同士の客の奪い合いが激しく、変動金利で0.6〜1%と、著しい低金利の時代になっています。
一方、不動産投資ローンは参入している金融機関および投資家が比較的少ないという事情もあり、マイホームローンほどの過当競争には至っていません。平均すると、2%台〜3%台前半のものが一般的です。

両者の金利の差は、市場規模の大小によるもののほか、債務者の返済意思の高さも影響して生じています。マイホームローンの返済が滞れば、債務者は住む場所を失う可能性もあるわけですから、返済意思は比較的高いと見なされます。このため、不動産投資ローンと比べて低金利で提供されているのです。

返済意思の差に関連して、両者のローンには債務者の返済能力を計る審査基準も異なるとされています。 マイホームローンは年収や勤務先の安定度、勤務年数、他のローンの残高など、主に債務者本人の返済能力に関するものが審査基準となります。 片や「投資は事業」と見なされることから、不動産投資ローンは事業の収益性に対しての審査基準も加わることになります。つまり、購入する不動産が安定して収益を上げられる物件かという点も判断基準になるのです。
このため、相対的に不動産投資ローンの方が厳しい審査基準になっているとされています。 しかしながら、ここ10年で不動産投資の実効金利が下がっていることも見逃せません。
超低金利政策の影響もありますが、低金利でマンション経営を行うことは、オーナー様にとって非常にチャンスです。しっかりと検討していただければと思います。

ここでまずポイントとして抑えておくべきことは、不動産投資ローンを利用するに当たっては、「購入する不動産(マンション)が確実に安定した収益を上げられる物件」であり、「それを選ばなければならない」という点も考慮に入れることです。
もし、収益を得られないと金融機関が判断した物件には融資がされません。逆に言うと融資が実行される物件は、金融機関もそのプランを認めているという考え方ができます。

高まりつつあるマンション経営熱と融資額を利用する

マンション経営熱と融資額を利用

このように、マイホームローンに比べて厳しいはずの不動産投資ローンですが、近年はその取り扱い数が増えているという、 相反するような現実もあります。

事実、日銀のレポートによれば2014年度の不動産融資は、土地取引が空前のブームであったバブル期を超えていると報告されています。この報告では、企業絡みの大型案件が多く含まれていることに加え、個人の不動産に対する投資熱が高まりつつあり、個人向けの融資額が膨らんでいると結ばれています。

不動産融資を行う各金融機関も、日銀の報告にあるような投資額増という現状にあって、個人向けの不動産投資ローンの残高を伸ばす方針を取っています。このため、以前に比べて金利面でマイホームローンの数字に近づけていたり、金融機関によっては融資期間や融資条件に柔軟に対応しているケースもあります。
特に東京都心など、入居者のニーズの高いワンルームマンションなどに関しては、金利などをさらに優遇する措置を取っている金融機関もあります。 特に地方銀行は、貸出先に困っているケースが多く、不動産投資に積極的に資金を出したがっています。
先日、ある銀行が東京の不動産投資市場に関してヒアリングをしてきました。その話では、地方の地主だけでは融資高が伸びないので、東京の不動産投資の商品化を検討しているということです。

言いかえれば、不動産投資ローンや各金融機関の現状、物件情報などを詳細に調べ上げて戦略的に活用すれば、ローンを利用した不動産投資が「徐々にやりやすくなっている」とも言えるのです。

収入や勤務状況の安定性が融資を受けるためのカギ

このような現実を踏まえて、改めて不動産投資ローンの審査基準で重要視されるポイントを整理していきましょう。

不動産投資ローン融資限度額は、年収の8〜10倍程度までが相場とされていますが、実際には5倍程度にまでローン総額を抑えることが融資を受けやすくなる条件でもあります。最近では、融資総額●億円という融資倍率ではない金融機関も出てきました。さらに融資を受けやすい環境が整いつつあります。
ここでは中古ワンルームマンションの一般的な購入価格である2000万円でローンを組む場合を例として、それにまつわる諸条件を紹介していきます。

通常のマイホームローンをはじめとする各種ローンと同様、第一条件として審査されるのが収入および勤務状況、ローン残高といった個人属性です。 各金融機関によって多少の違いはありますが、不動産投資ローンを利用する場合には年収400万円前後が借入できるかどうかの目安とされることが多いようです。
勤務状況に関しては、公務員・大手・準大手企業、上場に準じる中小企業に3年以上勤めていることが望ましいとされています。帝国データバンクの評点で見る金融機関も多いので覚えておいていただければと思います。評点51点を基準にしている金融機関も多いので覚えておいて損はないでしょう。

ここで注意すべきなのは、勤続年数に関して。融資を受ける前に転職をした際には、転職の時点で勤続年数はリセットされてしまいます。仮に転職後の方が企業の規模が大きくなったり、年収が増えたとしても、ほとんどの場合で融資の判断としては不利に働きます。
たとえ企業規模は小さくとも、長く勤めている方が安定して収入を得ていると判断されるのです。つまり不動産投資ローンに関して言えば、転職によって次々とステップアップするよりも、一つの企業で長い間勤務しているサラリーマンの方が、融資を受けやすいという恩恵があるのです。

収入や勤務先がこれらの条件に満たない方や、企業に属さない自営業の方でも、不動産投資ローンを利用することは可能です。ただしその場合は、頭金となる自己資金に関して条件が課せられることなどがありますので、不動産業者や各金融機関に相談してみるのが良いでしょう。

不動産投資ローンで注意すべき諸条件と自己資金額

この他、金融機関の定める年収などの条件をクリアし、ローン総額が年収の5倍以内である場合でも、融資が受けられない場合があります。意外な落とし穴となるのは、クレジットカードです。

昨今は、さまざまな特典でクレジットカードの勧誘が行われており、実際には使っていないカードを複数枚所有している人も多く存在します。こうした場合、金融機関はクレジットカードの利用限度額分を加算してローン残高とみなす場合もあります。使っていないクレジットカードを持っている場合は、あらかじめ解約しておいた方が得策だと言えます。
最近もクレジットカードの遅れで、ローンを否決されている方もいます。クレジットカードの支払いは十分に気を付けて下さい。 特に引落が上手くいかない場合、金融機関からの評判が悪くなります。自分の信用情報は、自分で守る意識を持って下さい。

また、マイホームローンでは一定の条件の下で、税制の優遇措置である住宅ローン控除を受けることができますが、不動産投資ローンではそうした優遇措置がないことも留意すべき点です。 さらにローン返済額のうち、経費として計上できるのは支払い利息の部分のみであり、元本部分は含まれません。税制上の観点から、繰上返済を行うなどして、いち早く完済に向けて動くこともプラス収支への近道となります。

上記のいずれの場合においても、融資を受けるには不動産価格の5%程度の頭金と、不動産取得に関する諸経費(登記費用、固定資産税、管理費・修繕積立金、火災保険料、ローン事務手数料、印紙代、不動産所得税など)50万円ほどの自己資金が必要となります。
2000万円の中古ワンルームマンションに不動産投資ローンを利用して投資するのであれば、計100万円ほどの自己資金を持っていることが一つの目安となります。

物件の収益性が、投資のしやすさを左右する

物件の収益性がカギ

不動産投資ローンにおいては、上記のような個人属性のみならず、実際の物件の収益性も判断基準の一つとされます。
収益性の低い物件では、貸し倒れになってしまう可能性が高く、金融機関は慎重にならざるを得ないのです。

ここでいう収益性の高い物件とは、転売に際して高い売却益が見込めることではありません。マンションへ経営において、最も大きな障壁となるのが、空室によるリスクです。多くの場合、ローンの返済は入居者からの家賃をそのまま充当することになるのですが、空室の場合は家賃収入が見込めないため、物件の空室の時期が長くなるとローンの返済が滞ってしまう可能性があります。 しかし逆に言えば、空室リスクの少ない物件であればローンの滞納の可能性が少なく、収益性の高い物件であると判断しやすいため、金融機関も融資を進めやすくなるのです。

ここ数年の統計においては、東京23区内のワンルームマンションの入居希望者数(=需要)が横ばい、ないしは上昇傾向にあるのに対し、新規建築の制限などがあり、その供給数は限られたものになっています。その中でも都心の物件は、さらに供給は限られていますので物件の立地を絞ることは重要です。
その結果、立地条件などが優良な中古ワンルームマンションに対して、入居希望が殺到するような状態になっています。先述した「個人向けの不動産融資額が増えている」という日銀のレポートの背景には、このように中古ワンルームマンションへの投資による収益性の高さが認識されており、個人投資家が参入しやすい現実があると言えるのです。

真面目に勤め上げてきたサラリーマンであれば、上記のような融資の条件をクリアするためのハードルは、さほど高いわけではありません。
不動産投資ローンを有効に活用して資産形成をするためには、こうした状況にある「今がチャンス」といっても過言ではないでしょう。

不動産投資ローンによって期待できる、大きなレバレッジ効果

不動産投資ローンを活用したマンションへの投資には、いくつかの大きなメリットが挙げられます。

例として挙げた2000万円のマンション購入においては、自己資金は100万円程度必要であると述べました。 実は100万円の自己資金で2000万円の商品を取引できる投資は、不動産投資しか考えられないのです。

投資と聞いてまず思い浮かぶ株式投資などでは、原則的に100万円の自己資金で取引できるのは100万円の商品(株式)のみです。しかし不動産投資ローンを使えば、自己資金の実に20倍以上もの投資商品(不動産)の取引が可能となります。 少額の自己資金によって高額の商品で利回りを得ることをレバレッジ効果と呼びますが、不動産投資はその代表格なのです。
これにより、自身の資金が必要額まで貯まるのを待つことなく、不動産という投資商品を手にすることができるのです。
また、通常の利回りより高利回りで運用することも可能になります。レバレッジ効果を理解しているオーナー様とそうでないオーナー様では、運用効率が大きく変わります。レバレッジ効果を是非ご理解して下さい。

また金利が高くなると返済のリスクは多少高まりますが、金融機関や物件の条件によっては、自己資金ゼロのフルローンで投資を行うことも可能です。各金融機関と自分の資金状態を上手に相談すれば、めぼしい物件さえ見つかったときに即行動へ移ることができ、投資のチャンスを逃すことがありません。

不動産投資は、ローンの返済さえ終われば不動産(マンション)が最終的にオーナー様の持ち物となるわけですから、毎月わずかな管理費修繕積立金程度の自己負担によって、家賃をそのまま収入とすることも可能となるのです。

家族に遺すべき資産形成としての不動産投資ローン活用法

もう一つのメリットとして、不動産投資は単なる収益を生み出す材料としてだけではなく、「生命保険代わりとして考えることも可能」ということが挙げられます。

不動産投資ローンには、マイホームローンと同様に団体信用生命保険が付帯します。これは、ローンの債務者(不動産投資ローンの場合、オーナー様)に万が一のことがあった場合、残りのローンは完済されたこととして扱われ、物件だけが家族に遺ることになる制度です。
この制度により不動産投資ローンは、家族にまとまった資産を残すことができるという点で「生命保険(死亡保障)と同様なもの」と見なすことができます。

また、不動産投資ローンは物件を購入するために利用するものですから、団体信用生命保険によってローンが完済されれば、物件は借入のない状態で家族所有の資産となります。
購入したマンションによって家賃を得ることができれば、家族はローンの残債を支払う必要がない上に、その金額をそのまま遺族年金の代わりとして得ることもできるのです。場合によっては、そのマンションを売ってしまって売却益を得ることもできます。
毎月の家賃を得ていく場合、生命保険の「収入保障保険」に近い保障の受け方ができます。収入保障保険は、基本的に有期の保障ですが、マンションの家賃は入居者がいる限り収入を得ることができます。そういったメリットを見つけることも非常に大切なことです。

不動産投資ローンのメリットをもう一つご紹介します。
一般的な生命保険であれば、若いときに加入すれば保険料が安くなりますが、年齢を経てから加入すると、死亡リスクの高さから高額な保険料を支払う必要があります。 しかし不動産投資ローンでは、年齢による保険料の違いはありません。若いうちに不動産投資ローンを利用して投資用のマンションを購入し、残された家族のために備えるという捉え方もできるのです。

実際、マンション経営を始めたオーナー様が、生命保険の見直しをし、繰り上げ返済用の費用を捻出しているケースも多々あります。賢く資金を使うことでより有利に資産運用を行うことができます。
あるオーナー様が「生命保険にお金を払うどころか、お金をもらいながらできるなんてすごいですね」とおっしゃっていました。通常お金を支払う生命保険にお金をもらって入れるのはメリットです。賢いオーナー様は、こういった気付きを資産運用に取り組んでいます。
ちょっとしたことですが、毎月1万円を20年間貯めると240万円になります。是非、参考にしていただければと思います。

このように不動産投資ローンは、活用の仕方あるいは考え方の転換によって、オーナー様本人のみならず、家族のための資産形成に向けた大きな武器ともなりうるのです。

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