マンション経営.東京がお伝えするコラム|第7回 マンション経営の節税効果が高い理由

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マンション経営コラム|第7回 マンション経営の節税効果が高い理由

マンションは贅沢品ではない?節税効果があるのはなぜ?

税制上の優遇措置

マンション経営の大きなメリットのひとつが、税制上の優遇措置を活用できる点でしょう。
日本では、さまざまなものに税金が課せられます。しかし、マンション経営は別です。一般の投資商品に比べて、税金面でかなり優遇されています。それはなぜなのでしょうか?また、本当にマンション経営だけが特別な税制措置が取られているのか他の投資と比べながら考察してみたいと思います。

株式投資よりもマンション経営における節税効果は高い!

以前のコラムで、節税メインでマンション経営をするのは良くないとお伝えしました。どんなことも、やり過ぎは良くありません。しかし、マンション経営は、ほどほどにしていても節税効果が得られるのは、なぜなのでしょうか。

マンション経営以外の投資をお考えの方もおられるでしょう。
なぜマンション経営だけが、そんなに節税効果が高いのか、他の投資と比較しながら確認してみたいと思います。

まず、株式投資の節税方法について考えてみます。株式投資で得た損益は、申告分離課税となり、利益に対して一律約20%の税金がかかります。
一方、サラリーマンの給与所得やアパートなどの賃貸経営者の不動産家賃収入、個人事業主の事業所得等は、総合課税に当たります。

所得税は、各種の所得を合算した総所得金額を元にして税額を算出し、確定申告によりその税金を納める総合課税が基本です。
申告分離課税は、特定の所得に対してそれぞれ単独の計算式で課税をしていくものです。他の所得税と合算しないで、分離して税額を計算し、確定申告により税額を納めなければなりません。

また、2016年より、証券投資の税制が大きく改正されたことにも関係しています。変更後は、株式投資、投資信託、債券などの証券投資の全てが一律約20%の課税となりました。公社債投資信託や債券の譲渡益も課税対象となります。
これらの株式投資で損となっても、損益通算による節税はできません。

保険よりもマンション経営における節税効果が高い理由!

保険商品

では、次に保険について考えてみましょう。現在は、さまざまな保険商品が保険会社よって作られています。保険の種類によって、所得税がかかるものと非課税のものがあります。

整理してみますと、まずは課税されるものとして満期保険金、死亡保険金、個人年金保険の年金、祝金・生存給付金、解約返戻金、学資保険金、養老保険金等があります。

非課税のものとして、高度障害保険金、特定疾病保険金、リビング・ニーズ特約保険金、入院・通院・手術給付金、介護一時金などが含まれます。

課税の場合は、保険加入が5年未満の場合、増えた分の約20%が一律で課税されます。
保険加入が5年以上の場合で保険料契約者と保険金受取人が同一である際、受取人が受け取った保険金(満期保険金等)には所得税がかかり、一時所得として課税されます。課税対象額は次のように計算します。

課税対象額 = (保険金+配当金-払込保険料-50万円)× 1/2

この算出された金額に所得税と住民税が課税されます。結局、保険も節税効果はあまり得られないということがわかります。

「マンシヨン経営は社会的貢献度が高い」…それこそ節税効果が高い理由!

さて、株式投資、投資信託、債券などの証券投資から保険商品まで検討してみましたが、どれも節税効果を得られないことがわかりました。
マンション経営では、初年度は、マンション購入にかかった諸費用と減価償却費を計上できます。

帳簿上、不動産所得がマイナスとなり、所得税・住民税を大幅に抑えることができ、かなりの節税効果を生み出すことができます。

2年目以降は、購入にかかった諸費用が計上できなくなるため、それを除いた固定資産税やローン金利、修繕費・保険料、減価償却費等のみが毎年計上されます。2年目以降のマンション経営について、家賃収益がプラスとなるため節税するのが難しいと思われている方が多いようです。

しかし、サラリーマンの場合は、確定申告を行うことで所得税を抑えることができるので節税効果となるのです。収入に対してまるまる税金がかからないところは、節税のメリットです。
不動産投資は、投資というより経営に近い側面をもっています。そのため、金融機関から融資を受けることができたり、損益通算で課税所得を低くすることが可能になります。
一般の投資であれば、利益に対して一律20%の課税がかかりますが、税金をコントロールできるのは経営的側面を持っているからです。投資家なのか経営者なのかによって実施することも変わってきます。
適正な投資を行うことで収益と税金をコントロールしていくことが必要です。

以前のコラムでも述べましたが、過度のやりすぎはNGですが、通常の節税を行うだけで、それなりの効果を感じられるのがマンシヨン経営だと言えます。 増えた分に対して、一律課税対象にされてしまう投資商品と比較すると、メリットは一目瞭然でしょう。

マンションは、不動産として単に投資対象ではなく、生活に必要な物とカテゴライズされているのです。日本では、社会的に意義があると考えられるものには税金が控除される傾向にあり、住まいを提供する事業もそのように捉えられています。

マンション経営の規模を大きくして会社を創れば、さらに社会的意義が高まります。不動産を経営するための目的会社も多数存在します。
オーナー様は、投資家ではなく経営者としての視点でマンション経営を行っていただければ幸いです。

その結果、社会への貢献度が高いと認められているため、相続税、所得税、住民税、固定資産税等に対して優遇措置がとられているのです。それがマンション経営の魅力のひとつです。是非、経営者としての手腕を思う存分発揮して下さい。

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