マンション経営.東京がお伝えするコラム|第11回 ワンルームから得られる収益はいくらくらい?

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マンション経営コラム|第11回 ワンルームから得られる収益はいくらくらい?

ワンルームマンション経営における「収入」は「家賃」

「収入」は「家賃」

ワンルームマンション経営でどのくらい収益が期待できるか。これは気になるところです。

言うまでもなく収益を見るには「収入-支出=収益」、この簡単な式しかありません。収入を得るための方法はいくらでもあり、支出をおさえる方法もたくさんあるわけですが、基本的な図式は、やはり「収入-支出=収益」です。

ワンルームマンション経営における「収入」は「家賃」です。支出には管理費・修繕積立金などがあり、ローンを組んだ場合にはその返済金があります。

ワンルームマンション経営の収益を考える際は、収入=家賃、そして、さまざまな支出を知っておく必要があります。

ワンルームマンション経営の収入と支出

ワンルームマンション経営の収入と支出について見ていきましょう。
「収入」は月々の「家賃」です。その他に「敷金」「礼金」、2年ごとの「更新料」があります。
そして、支出ですが、これにはさまざまなものがあります。

管理費、修繕積立金、賃貸管理会社手数料(賃料集金代行、苦情対応、賃料滞納への対応などを依頼した管理会社への手数料)、固定資産税(年1回)、火災保険/地震保険。

毎月の家賃収入から、この支出を差し引いたものが「収益」になります。ローンがある場合は「ローンの月々の返済金」がこれに加わります。

ローンの返済については、月々のローン返済を家賃収入ですべてまかなうのではなく、幾分かは自分で出し、家賃収入と合わせて返済していくという考え方もあります。しかし、借入金額や頭金によって異なりますが、ローンがあっても手元にキャッシュを残すことも可能です。ローンを組んだ方がメリットがあるのです。

ワンルームマンション経営の2つの利回り

2つの利回り

ワンルームマンションの投資には、「利回り」という言葉が必ず出てきます。基本的なところをおさえておきましょう。

たとえば、ワンルームマンションの価格を2000万円、毎月の家賃収入が9万円としてみます。すると、年間の家賃収入は、9万円×12カ月=108万円。 1年間の利回りは、家賃収入108万円÷物件価格2000万円=0.054。つまり、利回りは「5.4%」となります。

しかし、これは「表面利回り」と言われるもので、収益率の比較に用いられるものです。投資用マンションのパンフレットなどに記載されているのは、この「表面利回り」とお考えになっていいでしょう。

実際にマンションのオーナーになれば、先に上にあげたさまざまな支出があります。
たとえば、管理費と修繕積立金の合計を1万円とすれば、年間で12万円の支出になります。これに固定資産税を8万円としてプラスすると、年間の支出は、12万円+8万円=20万円。
この支出分20万円を、年間の家賃収入から引くと、108万円-20万円=88万円。これが実質的な収益になります。

利回りを計算してみると、実質的な収入88万円÷物件価格2000万円0=0.044。つまり、この「4.4%」が「実質利回り」になります。
実質利回りは表面利回りから1%引いた程度となることが多いようです。

「儲けばなし」ではなく「堅実に」を

実質利回り「4.4%」という計算結果を見て、みなさんはどう感じたでしょう。「もっと儲かる話かと思った」でしょうか。

しかし、ワンルームマンション経営は、バブル期によくあった売却益や節税を目的にした「儲けばなし」とは別のものとお考えになった方がいいかも知れません。

ワンルームマンション経営は、長期的かつ安定的に家賃収入を得ることを目的としたものです。この点は、ぜひ、間違わないようにして頂きたいところです。

調達金利が2%であれば、2.4%のイールドギャップが取れます。2,000万円に対し2.4%のイールドギャップが取れれば、年間数十万円の収入が得られます。

もちろん、物件によってもっと高い利回りのものはたくさんあります。しかし、いずれにせよワンルームマンション投資は、あくまでもリスクを抑えながら着実に資産を作っていく、という堅実さを忘れずに進めることが成功の秘訣だと思います。

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