マンション経営.東京がお伝えするコラム|第15回 中古マンション経営ではキャピタルゲインは狙わないのがコツ

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マンション経営コラム|第15回 中古マンション経営ではキャピタルゲインは狙わないのがコツ

不動産の利益を上げる2つの方法

利益を上げる2つの方法

マンション経営など、不動産投資で利益をあげる方法は2つあります。

一つはキャピタルゲインと言われるものです。キャピタルゲインとは不動産の売却益のことです。購入した不動産が購入価格以上の値段で売却できた時、得られる収益のことです。たとえば、900万円で購入したワンルームマンションが1000万円で売れれば、差額の100万円がキャピタルゲインです。

もう一つはインカムゲインです。マンションを購入し、それを運用する、つまり、入居者に貸すことで月々得られる家賃収入などのことをさします。家賃10万円で物件を運用していれば、その10万円がインカムゲインとなります。

マンション経営のなかでも、中古マンションへの投資は、物件を低価格で購入できるため、誰でも始めることができます。しかし、中古マンション経営の場合、キャピタルゲインを狙うのはおすすめできません。その理由を考えてみましょう。

バブル期に盛んだったキャピタルゲインは不確定

キャピタルゲイン

バブル期にはマンション1棟を購入し、短期間にそれを売却してキャピタルゲインを得るという手法がさかんに行なわれました。

しかし、当時は物件を購入すれば高くなり、高くなった物件をすぐ売ることができたからです。しかし、そうした状況は過去の話に過ぎません。

そもそも不動産というものは、短期間に売買できるものではありません。キャピタルゲイン狙いで中古マンションを購入し、あなたが「さあ売りに出そう」と思えば買い手が現れる、それもあなたの購入額より高い価格で買おうとする人が現れるということはあまり期待できません。キャピタルゲイン狙いは、不確定なものを過度に期待する手法と言えます。

2020年東京オリンピックの経済波及効果への期待、在日外国人数の増加などによるワンルームマンションの品薄感など、ワンルームマンションを取り巻く環境は熱さをはらんでいるのは事実ですが、決してバブル期のようなキャピタルゲインを保証するものではありません。この点は、冷静に考える必要があります。

一攫千金を狙うキャピタルゲインはリスクが高い

また、不動産の価値は恒久的なものではありません。

バブル後の土地価格の下落を見れば誰でもわかることです。おそらく、日本中がバブルに浮かれていた時期にも、数少ない人々はその終焉を予測していたでしょう。しかし、そうした人たちでも2008年9月15日、リーマンブラザーズの経営破綻をきっかけに起きた「リーマンショック」を予測できたかどうか。
経済は何が起きるかわかりません。一攫千金のキャピタルゲインを狙うのはリスクが高すぎます。

もちろん、まとまった資金を得るためマンションを手放す必要が出る場合もあるでしょう。しかし、そうした際も「自分が希望する金額で買ってくれる人が現れたら売ろう」という余裕のあるスタンスをとりたいものです。

売り急ぎは足元を見られ、結局損失を出す可能性が高いからです。キャピタルゲインを一途に狙うのは「売らんかな」の姿勢があからさまで、より足元を見られることになりそうです。

長期的に安定的な収入を期待できるインカムゲイン

中古マンション投資の目的、あるいは「強み」は、長期にわたって安定的に収入を得られることにあります。

先にあげた数字を使えば、月々10万円、年間で120万円の家賃収入(インカムゲイン)を継続的に得ることができます。

月々の収入が桁はずれに大きいということはありませんが、家賃は物件価格ほど価格の上下がないため、今後もし景気が悪くなったとしても、入居者さえ入っていれば家賃は今までどおり入ってきます。
ローンを組んでいたとしても、銀行の返済が滞る可能性が減り、計画的に利益を期待できます。

こうしたメリットを活用すればこそ、マンション経営によって、ゆとりある老後の生活を送ることも可能になってくるのです。マンション投資は、毎月コツコツと家賃収入を得ていくインカムゲイン狙いこそ成功の近道です。

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