マンション経営.東京がお伝えするコラム|第6回 入居者を長期間維持するオーナー術

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マンション経営コラム|第6回 入居者を長期間維持するオーナー術

「空室」を出さない方法

空室リスク

マンション経営のリスクとしてあげられるものに「空室リスク」があります。

ワンルームマンションの場合、入居者の退去後、新しい入居者がなかなか決まらないとその間、家賃収入はゼロになるわけですから、大きな痛手です。そのため、退去後の入居者確保が重要になりますが、実は、入居者に長くいてもらうことこそ空室を回避する最善の方法と言えます。
「退去」がなければ「空室」は生まれないからです。

空室は収支面の痛手はもちろん精神的なストレスになりますし、入居された方にはやはり長く住んでいただきたいものです。

退去の理由を考えてみると

退去の理由

入居者の退去理由には、オーナー様ご自身の努力ではどうしようもない外的理由と言うべきものがあります。たとえばファミリーマンションの場合、退去理由として多いのは「転勤」「結婚」「自宅購入」です。これらが外的理由と言われるものです。

ワンルームマンションの場合、このほかに「卒業」や学年が上がってキャンパスが別になる、といったことが加わります。また、「なんか気分を変えてみたくなったので」ということで退去するケースも少なくありません。若く、自由に引っ越しができる単身層が多いためです。

しかし、こうした外的理由のほかにオーナー様ご自身の判断が不可欠になるケースもあります。一つは「家賃」の問題。もう一つは「更新料」の問題です。部屋自体には特別不満はないのに、更新の時期が近づくと、「更新料を払うのがいやだから」という理由で退去を希望する入居者が案外多いのです。

これらは賃貸管理会社だけで判断できる問題ではありませんから、オーナー様の対応が重要になってきます。

一つの例として(家賃の減額要求に対して)

しかし、「家賃」「更新料」の問題と言ってもその背景はさまざまです。対応を一律に考えることはできません。そこで、あるワンルームマンションのオーナーAさんのケースをご紹介したいとおもいます。

まず、「家賃を下げてほしい」と言われた場合の例です。
家賃減額の要望に対して簡単に「はい」と言えるものではありません。しかし、入居者の要望は強く、Aさんは若干の家賃の引き下げに同意しました。しかし、Aさんはここで別の対応もとっていました。共益費を少し上げたのです。

入居者の方にとって家賃が減額されることは嬉しいことですし、更新料も少なくてすみます。一方、Aさんにとってみても、共益費を上げることで家賃減額分が補えれば、毎月の実質収入はさほど変わらない、というわけです。Aさんは空室回避と収入確保の二つを同時に行ったと言えます。

一つの例として(更新料について)

次に入居者から「更新料を払うのがいやだから」という理由で、退去を告げられた際のAさんの対応です。

Aさんは十分考えた末「更新料はいりません」と答え、入居者は退去を思いとどまりました。更新料が入らないことは痛手です。しかし、Aさんはこう考えたのです。

「いま、我慢すればこの先、1年、2年と家賃収入が入る。空室になることを心配する必要もない。長期的に考えればそっちのほうが得だ」
マンション経営の基本は「目先の収支より長期的な展望を持つこと」と言われています。Aさんは長期的展望を選択したということでしょう。

誠実な対応こそ大切

インターネットのある記事に、「賃貸住宅の入居者とそのオーナーは、昔のように親密な人間関係を築くべきだ。入居者への対応は誠実さこそが大切」という意見が載っていました。

異存はありませんが、ただ、入居している方の中には「親密な人間関係」にうるささを感じる方もいらっしゃいます。双方が賃貸契約を結んだ、というドライな関係でいることを望む方のほうがむしろ多いかもしれません。

しかし、「誠実さこそ大切」という点については同感です。賃貸契約の基本を支えているのは、「誠実さ」であるからです。

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