マンション経営.東京がお伝えするコラム|第1回 マンション経営を成功に導く「貯金力」は目標設定で明確に

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マンション経営コラム|第1回 マンション経営を成功に導く「貯金力」は目標設定で明確に

年金制度は崩壊へのカウントダウンが開始

少子高齢化

少子高齢化による公的年金の支給開始年齢の引き上げ、支給額の減額が大きな社会問題となっています。また日本人の2014年の平均寿命は女性が86.83歳、男性が80.50歳。医療技術の進歩や健康志向の高まりに伴って今後、さらに伸びていくことが予想されています。
私達のセカンドライフにとって一番問題なことは、自分が何歳まで生きるかわからないことです。期間が決まっていれば計画は立てられますが、決まっていない場合はどうすればよいのでしょうか?それは、毎月もらえる金額を決めることです。仕事をリタイアしてから余裕を持って暮らしていくためには、いくら必要になるのか?概算で構いませんので、金額を算出してみることをおすすめします。その金額が、あなたの資産運用の、さしあたっての目安と目標になります。その金額を確保する方法を考えることが大切です。私は、それを家賃収入で仕組みを作ることが大切なのではないかと思います。
目標が決まったら、さっそく資産運用にとりかかりましょう。早く始めるに越したことはありません。なぜなら早く始めればその分の時間を味方につけることができるからです。マンション経営に大切なのは、実はスピード。目標の年齢までに、必要となる老後の資金を貯めないと意味がありません。
たとえば、ビル・ゲイツのようなエグゼクティブなら、100万円くらいあっという間に稼ぎ出してしまうでしょう。しかし普通のサラリーマン、社会人の場合、100万円を用意するには半年、1年、2年とかかります。この、資金として自由になるお金を準備するスピードを最大限にアップすることが、成功の秘訣と言えます。資金力をつけるための"貯める力"です。私はこれを「貯金力」と呼んでいます。結局、お金持ちは貯金力が高いので、格差ができていくのです。
マンション経営は10万円からでもスタートはできます。しかし、ローンを組むためにはある程度の資金があった方が有利であることは間違いありません。今回は、貯金を増やすスピードをアップさせなくてはいけない理由と、マンション経営をいち早く始めるための「貯金力」のつけ方をご紹介します。

貯金を増やすスピードを最大限にアップさせなくてはならない理由

貯金力

貯金力をつけるというのは、単純に貯金を増やせばいいというわけではありません。コツコツと地道に貯金を増やしていくことももちろん重要ではありますが、より重要なのは、貯金を増やすスピードを最大限にアップすることです。
ではなぜ、貯金を増やすスピードをアップすることが重要なのでしょう?
実は貯金には大きな問題点があります。それは金利とインフレ率です。現在、銀行の普通預金の金利は0.025%程度です。普通預金に100万円を預けても、年に250円しか利子がつきません(逆に言えば、国の低金利政策のおかげで、不動産投資ローンもこれまでにない低い金利に抑えられています。つまり、借りた方がトクというわけです)。
一方、現在、政府と日銀が掲げているインフレ率は、年2%。これは国策なので、国として実現しないわけにはいきません。そこで、年に2%ずつ物価が上昇するようにいろいろと動いているわけです。となりますと、今年100万円で買えたものが、翌年には102万円出さなければ買えなくなります。額面はそのままに、お金の価値がじりじりと下がっていく。だからこそ貯金は時間をかけてコツコツと増やすよりも最大限のスピードで貯め、なおかつ有効活用していくことが重要なのです。
銀行の金利がインフレ率を上回っていれば、預けっぱなしでも問題はありません。ところが、インフレ率にまったく及びませんので、貯金したお金の価値は減る一方です。ましてや利子がつかないタンス貯金にいたっては、言わずもがなです。そこで必要なのは、一所懸命に貯めた大切な資金を、できるだけ少ないリスクで有効活用できる投資先を見つけることです。そしてその最有力候補が「マンション経営」なのです。

頭金10万円からでもマンション経営は始められる

頭金10万円

マンション経営は、頭金10万円プラス諸費用からスタートできます。「ある程度資金が貯まったらやります」と言う人が多いのですが、結論から言わせてもらえれば、少ない金額からでも、とにかく早く始めるべきです。頭金が少ないから失敗するかというとそういうわけではありません。ローンを組むと元本の返済が始まります。マンション経営の規模を大きくすることで目標収入を実現することができます。つまり、目先の頭金より、元本の返済のスピードの方が大きな意味を持つということです。
「頭金が多ければ多いほど、その後の支払が楽になるから」が、"ある程度の資金が貯まってからやりたい人"の主旨だと思います。しかし、300万円貯めようが、500万円貯めようが、どのみちローンを利用することに変わりはありません。早く始めることで、ローンの元本も減り始めます。その上、家賃という収入が入るメリットもあります。つまり超低金利で借り入れができる現在、早いうちに長めのローンを組んでしまったほうが、返済は楽で、結果的にお得になるということです。
頭金の件も含めて、早く始めたほうがいいのには、もうひとつ理由があります。それは、「繰り上げ返済が可能」になるからです。ほとんどの場合、毎月の家賃収入でローンの支払いはまかなえ、浮いた分の家賃が手元に残り収入となります。すると、毎月、節約して浮いたお金を貯めることができます。頭金を作る場合と同じです。
そして、貯まったお金 プラス マンション経営の収入をローンの繰り上げ返済に充当します。結果としてローンの完済が早まりますので、物件を"自分のもの"にできるスピードもアップします。"貯めてから買う"より、"買ってから貯める"ほうが効率がいいわけです。
これで資産運用を複利的に運用することができるようになります。マンション経営は、複利で運用することが大事で繰り上げ返済はその基本中の基本なのです。

30歳、貯金額300万円が始め時!

マンション経営は「思いたったら吉日」と言うのが私の持論ですが、あえてマンション経営を始める目安を申し上げるなら、"30歳"。その理由は、「30歳なら300万円くらいの貯金はあるであろう」ということです。つまりポイントは年齢ではなく、貯金額にあります。
と申し上げると「あれ?頭金10万円からスタートできるんじゃなかったの?」と首をかしげる方もいらっしゃるかもしれません。確かに頭金10万円からでもスタートはできます。ただし、ローンを組まなければなりません。銀行のローンの審査をパスするには、あなたに"信用"が必要です。銀行はあなたの信用度を、勤めている会社の規模や内容、勤続年数や年収などから判断します。
その際、年相応の金額の貯金(=300万円ほど)があれば、有利にことが運びます。なぜなら、貸した後も貯金があれば安心して貸せるからです。銀行からお金を借りやすくするために、「ある程度まとまった金額の貯金はあったほうがいい」と言えるでしょう。
銀行は、融資の審査の際、あなたのバランスシート(貸借対照表)を作成します。つまり、持っている貯金がより有利な融資を受けるにあたっての武器になるということです。自分のバランスシートを優良にすることで、低金利で融資を受けられるようになればラッキーです。その点もしっかりと視野に入れて行動しましょう。

口座は分ければ貯金力が上がる

これまで1,000人以上の方とお会いしてきて、貯金がある人とない人の傾向が分かってきました。まず、財形貯蓄などをやっている人はお金が貯まっています。考えてみれば、「飲み会があるから、財形貯蓄使っちゃおう」などという人は聞いたことがありません。給料から天引きされて、いつしかそれも忘れてしまい、ある日「そういえばこんな貯蓄、やってたな」と気づくような状態にしておくと、お金が貯まっていきます。
普通の方は、「お金を貯める」という感覚ですが、お金持ちは「お金が貯まってしまう」という感覚を持っています。自分の収入が自分の支出を大幅に上回るとこういった感覚に陥ります。
不動産のオーナー様、大家様も貯金力が高い人が少なくありません。なぜ、お金が貯まるのかというと、通帳を分けているからです。普段の生活、いわゆる”家計”で使う口座と、家賃用の口座を分けている人がほとんどです。そう、使わない口座にお金が貯まっていってしまうという感覚です。
家計の口座のキャッシュカードは財布に入れていても、家賃用の口座のものは持ち歩きません、そうすると、家賃用の口座には、勝手にどんどん家賃が貯まっていきます。不動産投資のオーナー様の貯金力が高い理由はここにあります。

口座を分ける

まずは300万円という目標額を明確にして貯金力を蓄える 貯金力をつけるには、目標設定を明確にする必要があります。
上述したようにまずは300万円を貯めるという目標を設定しましょう。その300万円をどれくらいの期間で貯められるかがポイントです。 まずは家計用の口座の他に、貯金用の口座を作ります。その口座に、定期的かつ自動的に一定額を入金できるようにしてください。そして、貯金用口座のキャッシュカードを裁断します。 キャッシュカードがなくなれば、お金をおろすために銀行の営業時間内に通帳と印鑑を持ってわざわざ足を運ばなくてはならなくなります。 どうしてもお金が貯まらないという方は、自分自身で面倒な状況を作り出してみてください。自然とお金は貯まっていくようになります。そう私たちは、世の中が便利になってしまったが故にお金を貯められなくなってしまったのです。
今、流行の「ミニマミスト」は、無駄なものを持たない人のことです。そういった方が、一様に言うことは悩みが無くなったということです。私たちは、大量に消費活動を行っているが故に余計な悩みを抱えているのかもしれません。 そこまでやってくださいとは、言いづらいですが、あえて環境を悪くすることは貯金力を上げる一助になると私は確信しています。皆様も一度、試してみてはいかがでしょうか?

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