マンション経営.東京がお伝えするコラム|第22回 法人だからこそできる不動産投資の節税法

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マンション経営コラム|第22回 法人だからこそできる不動産投資の節税法

法人ならではの節税方法でお得に不動産投資を

法人ならではの節税方法

個人の場合と比べて法人化をすることによって、さまざまな節税効果を期待することができます。

主な方法としては、不動産所有法人から個人への給与支払いにすることで「給与所得控除」を受ける方法や、家族にも給与を支給することで税率を下げ、「所得分散」にする方法などがあります。

その他にも、法人では経費に計上できる項目が個人よりも多く、掛け金や生命保険料などを経費にすることができます。

このように、法人にはさまざまな部分で節税を行う方法があり、個人よりも多くの不動産投資によるメリットを受け取ることができるようになっています。

そこで今回は、法人ならではの節税方法について詳しくご紹介していきたいと思います。

法人だからこそできる所得分散による節税

個人の場合の不動産所得では、自分に給与を支払うことはできませんが、法人化を行うことによって、不動産所有法人から個人へと給与を支払うことができます。

給与所得の場合、「給与所得控除」を受けることができるため、例えばマンション経営による収益500万円を、そのまま法人から個人へと給与支払いをすることで、154万円が給与控除となり、残り346万円を課税の対象とすることができるのです。

また、法人の所得をオーナー様個人に与えるのではなく、その家族である配偶者や子供などを同じく法人の役員にし、給与を与えるようにすれば、所得分散の効果を得ることができます。

例えば、1000万円の所得に対して個人の所得税率は33%ですが、配偶者に500万円を分けることによって、税率を20%に下げることが可能になり、結果、大幅な税金の節税を行うことが可能になるのです。

他にも、個人の場合では「青色事業専従者給料」で親族に給与を与えていた場合、「配偶者控除」などの控除を受けることができない状態でしたが、法人の場合には年間103万円以内の給与であれば、「配偶者控除」や「扶養控除」を合わせて控除できる点も大きなメリットとなります。

個人の時と比べて使える経費の項目が増える

経費の項目が増える

不動産所有法人や管理法人を設立することによって、個人と比べて計上することができる「経費」の項目が増え、節税対策の選択肢をより広げることができます。

具体的には、以下のような項目を経費として計上することができるようになります。

●小規模企業共済の掛け金
「小規模企業共済」や「中小企業倒産防止共済」と呼ばれるものがあり、これらの共済では、年金のように毎年積み立てていくことで解約時や満期に運用益+積立金を受け取ることができるようになっています。

法人化によって節税できる特徴は、これらの共済の掛け金が「全て経費にできる」という点です。

生命保険料や国民年金保険料などの控除は最高で4万円までが上限なのに対し、小規模企業共済の場合は上限がなく、その年に支払った掛け金全額が控除の対象となります。

もし運用益がゼロで返ってきた場合でも、毎年の掛け金が控除となるため十分なリターンを得ることができます。

掛け金自体は現金での支払いとなりますが、マンション経営のキャッシュフローに余裕がある際は、ぜひとも試したい方法です。

●役員の生命保険料
役員の生命保険を会社で加入した場合、その保険料を経費として計上することができます。
そして積み立てたお金は「解約返戻金」として後に受け取ることが可能です。
ただし、解約返戻金は法人にとっては利益になるため、「返戻金×税率」分の税負担が発生してしまいます。

そのため、役員の退職金や損失の繰越と相殺することで、返戻金にも税金がかからないようにすることができます。

●出張手当
個人と法人の経費項目の違いの中には「出張手当」があります。

通常、法人が個人に支払ったものに関しては「法人:経費、個人:利益」となりますが、「出張手当」に関しては「法人:経費、個人:非課税」の扱いになるのです。
個人の場合では、個人事業主が本人に出張手当を渡すことがありませんが、法人の場合は違います。

「出張旅費規程」を社内で作成し、その規程に沿って出張手当を個人(オーナー様自身)に渡すことで、節税効果を期待することができるようになります。

●役員社宅
法人が役員用に社宅を借り上げることで、その家賃分を経費にすることができます。
通常、個人の場合は自宅を経費に計上することはできませんので、毎月の家賃分を経費にすることができれば、大きな節税を期待することができます。

他にもある、法人ならではの節税方法

その他、経費以外にも、法人ならではの節税方法をご紹介しておきましょう。

個人の場合では、不動産売却の際に出た「譲渡損」は、他の給与所得などの所得から損益通算することができません。しかし、法人の場合では他の事業の利益と相殺することができます。

また、個人の場合ではその譲渡損は翌年に繰り越すことができませんが、法人の場合では、9年間に渡って、欠損金として利益から繰越控除をすることができます。

他にも、法人から個人に対して多くの給与を支払うと、個人には最高で50%の税率がかかってしまいますが、社債を発行し、その利子を受け取る形にすることで、20%の源泉徴収税で済ますことができます。

このように、法人ならではの方法によって個人では実現できない多くの節税が可能になってくるのです。

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