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訪日外国人増加が過去最高に 課題は宿泊施設の確保


日本政府観光局が8月17日に発表した【訪日外国人客数(2016年7月度)】を見ると、今年4月の208.2万人という記録を大きく抜き、229.7万人になった。円高の影響で訪日外国人は大幅に減るのでは…と心配されていたが、前年同月と比べて19.7%も増え過去最高の記録だ。
国別で見ると、中国731,400人、韓国447,000人、台湾397,000万人、香港184,600人。アジアの4カ国で4分の3の人数を占めた。
日本政府観光局は、中国で7月から始まった夏期休暇による影響で、訪日クルーズ船が増加され、航空路線の新規就航も行われたことを増加の理由としている。
8月もこのようなクルーズ船や航空路線の増加によって、訪日客増加の結果が出るだろう。実際に8月に入ってから、渋谷や原宿、台場など、東京の観光スポットにアジア系の観光客が多く見られたと実感した人も多いのではないだろうか。
観光庁長官によると「訪日外国人は、11月には2000万人を超える見込みだ」としており、今後も増加傾向だ。
2019年にはアジア初開催となる全国開催ラグビーワールドカップ、2020年には東京オリンピック開催が決定している。政府はオリンピック開催の2020年に現在の2倍である4000万人、2030年には3倍の6000万人を目標として掲げていることもあり、引き続き訪日観光客の増加が予想される。
そんな中問題とされているのが、訪日外国人の宿泊施設の確保だ。全国レベルでの課題となっており、既存のホテルや旅館などの宿泊施設は新設や改装を急いで進めている。また、外国人向け宿泊施設の「民泊」だが、現時点では問題が多数ある。しかし、より民泊が行いやすいルールに変わったり、鍵の代わりにスマホでロック解除出来ることが普及すれば、賃貸住宅をホテル代わりとして活用するケースが急増するだろう。
鉄道や空港、港湾、バスなどといった交通機関の整備も本格化し、今後ますます訪日外国人が増加する見込みだ。現在でも供給より需要が上回っている都心のワンルームマンションだが、民泊制度が整備され導入が増加すれば、需要は急増するだろう。よって都心のワンルームマンションは供給不足が予想される。今後を見据え、今のうちから「都心のマンション経営」を始めてみてはどうだろうか。
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マイナス金利で物価押し下げか? 不動産に投資マネー流入


首都圏のアパートマイナス金利政策や相続税対策により、賃貸不動産に向かう投資マネーが急増している。特に、賃貸アパートの乱立は資産バブルになりかねないと指摘が出てきた。需要に対して供給過多になり、家賃の下落が進めば物価全体を押し下げることに繋がる可能性がある。
不動産調査会社タスによると、「賃貸物件の契約更新時、借り手に継続して住んでほしい貸し手が家賃を引き下げる動きが見られる」とのこと。
物価押し下げの懸念要素の一つが、賃貸アパートやマンションの空室率上昇である。首都圏でも、神奈川・埼玉・千葉の空室率は上昇し、調査開始の2004年以降で最高値を更新した。神奈川に関して言えば、空室率35%という結果も出ており、3部屋に1つが空室ということになる。東京都も全体で見れば下がっているが、アパートに限れば上昇が続いている。
その背景にあるのが、賃貸住宅の建設ラッシュだ。4~6月の着工戸数は42.8万戸で、リーマンショック後の2008年10~12月平均以来の水準となった。
相続税改正により非課税枠だった基礎控除の引き下げが行われた上に、マイナス金利政策の影響で節税目的である富裕層が賃貸不動産に投資マネーを注いだ。銀行が不動産融資を促進したことで、アパートの賃貸物件建設が過熱している。
企業の都心回帰や正社員の採用を増やすなど、賃貸需要は増加しているが、供給増の勢いは衰えない。首都圏の1都3県でも、中心から離れるほど家賃の相場はどんどん下がっている。
国立社会保障人口問題研究所の調査によると、2020年の推定人口は2015年と比べ、埼玉県で1.0%減少、東京都・神奈川県でそれぞれ0.3%減少となる予想だ。人口が減少している中でアパート乱立など賃貸物件が急増することは、需要と供給のバランスをますます崩し、家賃もますます下落していく要因だろう。
消費者物価指数に家賃が及ぼす影響も少なくない。今後、家賃の現状と先行き、経済全体との関係を見直す必要がある。
不動産投資を考えている方は、供給過多のアパート経営にするのか、ますます需要が増えているマンション経営にするのか、様々なデータから分析し判断する必要があるだろう。
(9/8更新)

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