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終活に向けて~相続税のおはなし~


人生のフィナーレを迎えるにあたり、残す遺産をどうするのか?が問題となっている。
2015年1月の法改正で、相続税の課税最低額が引き下げられた。
改正前は、【5,000万円+(1,000万円×法定相続人)】だったものが、改定後は【3,000万円+(600万円×法定相続人)】となってしまった。
相続税、改定前と改定後つまり、改定前に子供2人で5000万円を相続する場合、控除額は5000万円+(1000万円×2)=7000万円となる為、それ以上の資産を持っている人以外は相続税とは無縁だったのだ。
それが法の改定後、子供2人で相続する場合の控除額は3000万円+(600万円×2)=4200万円となり、控除額は4200万円まで下がってしまう。つまり、改定前は相続税とは無縁だった5000万円の相続にも800万円分の相続税が発生してしまう。
「最近は申告の相談・依頼者がほぼ倍のペースで増えている」と、とある税理士が語っていることからも、相続税とは無縁だった方々が翻弄している姿がうかがえる。
そして、問題が発生するのは主に二次相続の時だ。父親が亡くなり母親が残るという場合(一次相続)は、相続税の配偶者控除が使えるため、遺産総額が1億6000万円を超えない場合、母親が遺産の100%を相続すれば相続税はかからない。だが、父親の後に母親が亡くなったケース(二次相続)では配偶者控除が使えない為、相続税が発生する。
更に、独居の親が亡くなった場合の実家問題も15年に浮上した。この年以降、「危険な空き家」と自治体に認定された場合、小規模住宅に対する固定資産税の優遇措置が取り消されてしまう。つまり、更地並みの高い税金を請求されるのだ。
遺産分割も問題の種である。
分割できない遺産を継承した場合、紛争の元となってしまう。
そこで今、注目されているのが遺産をマンション経営にシフトして、子供に残す方法である。
遺産をマンション経営に変えた場合の利点は、
① 相続税の課税評価額が少ない。
※借家人の住んでいる建物の場合、「借家権」を通常の相続評価額から差し引いて相続税評価がされるため。
② 分割しやすい
③ 子供たちに「家賃収入」という形で遺産を渡すことができる
以上3点が主な利点である。
それらを念頭に置きながら、自らの終活のひとつ「相続税対策」として、元気なうちに現金や分けにくい遺産をマンション経営にシフトしておくのは「アリ」なのかもしれない。
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これからも地価回復を促すために


現在、少しずつ地価の上昇が見られ始めている。
地価の回復はとても緩やかではあるものの、国土交通省がまとめた基準地価(7月1日時点)をみると、商業地は9年ぶりに下落から脱し、住宅地も下落幅が少し縮まった。
また「16年基準地価特集」によると、東京圏は商業地が2.7%のプラス、中央区全体でも10.4%上昇と最も高い伸びに。
また、同じく高級店街が多い渋谷区、港区も6%以上のプラス。
都内のオフィス需要が多い千代田区は7.3%以上の上昇。
住宅地に関しては、なんと千代田区が10.0%の上昇で23区唯一の二桁上昇を示す。
なぜこのように地価が回復したのだろうか?
一つ目の理由は、訪日外国人の増加に伴うホテルや店舗需要の拡大、もう一つは日銀のマイナス金利政策の影響がある。
ただ、マイナス金利の影響で住宅の供給が増え、現在マンションの契約率が好不調の目安である70%を下回る状態が続いている。新築マンションに至っては、建設費があがり、販売価格もあがり、それに需要が追いついていない状況だ。
このように不動産業界がプチバブルのような状態になっている為、購入する場所は厳選しなくてはならない。知識が無いままに直感で購入するのは非常に危険だ。
そして、このまま地価が適度に上がり続けることは、担保価値の上昇となり経済にもプラスになるので、あらゆる都市が地価上昇を狙ってくるだろう。
このまま地価の上昇をキープしたいと考える今、不動産投資をする場合は、これからどこの都市がどのように変化していくのか?といったトレンドと政策を理解しておく事も必須条件だ。
内外から人を呼び込めれば地価があがる。ならば、その対策をする都市はどこなのか?
マンション経営を行う前にしっかりとした知識をつけておく必要があるといえる。
(9/26更新)

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