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不動産融資が過去最高に


不動産融資が過去最高に日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、2016年の金融機関による不動産融資は前年を12.2%も上回る12兆2806億円とのことで、これは6%の伸びであった2015年から2倍以上となっており、統計を遡れる1977年以来、過去最高となっている。
追い風となったのは「地価上昇」で、国土交通省によると、16年10月1日時点で高層マンションなどが集まる100カ所のうち、地価上昇は82カ所で下落はゼロ。20年の東京オリンピックを見据えた大規模な都市開発や訪日客増への期待から土地の先高観が台頭しており、海外ヘッジファンド等による多額のマネーを呼び込むとともに、銀行の不動産関連融資が膨らんでいる。
16年に日銀がマイナス金利政策を導入したことにより、運用難の銀行にとっても値上がりが見込まれるREIT向け融資の魅力が増している。その結果ファンドなどの運用会社に潤沢な資金が集まり、REITの時価総額は現在、約12兆円とマイナス金利を決めたときに比べ1割増えている。
アパートなどの貸家建設も大きく、国土交通省の「住宅着工統計」によると、15年度は4年前よりも3割強多い38万3千戸に拡大。16年度は4~12月だけで前年同期比12%近く多い33万戸に達したという。
アパートを作ると課税する際の資産の評価額が下がり、相続税の節税効果が期待できるが、「人口減社会での貸家の大幅な着工増は実需に見合わず、融資行動がいびつだ」と批判的な声も出ており、ある日銀幹部は「不動産業全体では実需の裏付けがある」としつつも、「地方都市を中心に空室が増えると不動産価格の下落につながり、経済にとってマイナスに働く」と話している。
まだバブルという状況にはないものの、節税目的のアパート過剰供給のひずみも広がっており、金融庁や日銀は警戒のレベルを少し引き上げている。
マイナス金利の現在、不動産投資を行う上で「不動産融資」を有効活用できる好機となっているが、上記のようにアパート乱立による悪影響が出ている。
果たしてどういった物件ならば、有効的に不動産融資を使い不動産投資が可能なのか?
しっかりと見極めて選びたいものだ。
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金融庁幹部「都心3区とそれ以外で融資状況は異なる」


お金超低金利と巨額の緩和マネーに刺激された影響で、不動産取引が活気づき、融資が伸びたのは経済活動が上向いたことの裏返しといえる。
しかし、地銀などの融資が不動産向けに偏重しすぎると財務の健全性を損なうリスクもあり、金融当局には不安の種となっているという。
2015年の税制改正で、相続税の課税対象が広がったことを機に、アパート融資は急増。
節税目的でアパートを建てるとはいえ、融資の返済原資である家賃収入は、人口が減るなかで過剰供給に伴えば落ち込んでいく。
建設請負業者が一定期間、家賃保証するのが一般的だが、空室率に応じて保証額が下がる契約になっている場合も多い為、注意が必要だ。
速いテンポで供給が増え続ければ、返済負担に苦しむ個人が増える恐れがあり、「節税効果以上に、融資の返済負担が重くなるような本末転倒のケースも増えかねない。」(金融庁幹部)
ノンバンクなどによる貸し出し競争の結果、審査基準を大幅に緩めているといった問題を指摘する声もある。
金融庁は、将来過疎などの影響で空室が増え、返済が滞るリスクなどを銀行が適切に借り手に伝えているかも調べる。
もっとも銀行側から見れば、アパート経営を始めるのは一定規模の土地を所有している人が多いため、その土地を担保にした融資の貸し倒れリスクは小さい。
日銀の黒田総裁が昨年12月の記者会見で「金融機関のリスク管理上の悪影響が懸念される状況にはなっていない」と話したのはそのためだ。
金融庁幹部は「東京では不動産向けといっても、千代田区・中央区・港区という都心3区と、それ以外で状況は異なる」と指摘しており、全国で地価が高騰したバブル期とは様相が異なるとみている。
東京でもエリアによって状況が違うため、信頼できる不動産会社から適切な情報を得る必要があるだろう。
(2/21更新)

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