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「マンション経営」ニュース(17)

マンション経営に関するニュース

アパート経営の落とし穴


現在、マイナス金利によるローンの組みやすさと2015年1月の相続税改正により、賃貸住宅が増加傾向にある。
その理由は、相続税を課す際の評価額が更地で保有するより低くなるという「節税面」と、家賃収入という「私的年金」を確保できる一挙両得というわけだ。
アパート経営ところが、そうは甘くはないのが実情。例えば、30代で新築アパートを建てたとしても、私的年金を受け取る頃には築30年の老朽物件となり、修繕費用がかさむ低競争力の物件となってしまう。
空室を保証する「一括借り上げ」を売りにする業者もあるが、契約書には2~3年に1度賃料の見直しや、「賃料額について大家と業者が合意できない場合は契約を解除する」という条項が入っていることがあり、注意が必要だ。
賃貸アパートの現状と見通しはというと、「首都圏では全体的に苦戦している状況にある」と専門家は言う。
さらに、「たとえば世帯数は、東京と神奈川では2025年をピークに減少、埼玉と千葉は2020年には減少に転じるでしょう。今後は、ますます状況が厳しくなることを念頭に置いてください」とも。
空室率が2015年5月から跳ね上がる中で、新築物件の供給が増えてくるという、中古物件には厳しい状況が続いている。
そのため、満室に近い状態のアパート経営を想定すると失敗する可能性が大きい。
ただ、個別にみていくと人口が増えているエリアもあり、人口増で徒歩10分以内の立地の良い物件を探すといいのではないか。
以上の様に考えると、弊社でお勧めをしている【都心・中古ワンルームマンション経営】と同じことが、アパート経営にも言えそうだ。
将来を見据えて投資する際は、そういった点を踏まえて広く見る事が良いのではないだろうか。
アパート経営とはまた違った、都心、それも入居率98%以上という厳選区分物件のみを扱っている弊社のマンション経営セミナー等、幅広く知識を得ていくことが「失敗しないため 」には必要ではないだろうか。
マンション経営に関するニュース

相続税対策で着工急増の賃貸住宅 内閣府が「バブル」に警鐘


内閣府のリポートによると、国内の賃貸住宅の新規着工数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要は2016年以降を上回り、供給過剰となる可能性が高いという。
利用者のニーズに合わない住戸も多いと指摘しており、相続税の節税目的による「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。
建設バブル国内の住宅建設は、2014年4月の消費税率8%への引き上げで急減したが、2016年以降急速に持ち直した。
11月の新設着工戸数は8.5万戸と増税前の駆け込み需要があった3年目並みの水準となっている。
そのけん引役が賃貸住宅で、日銀のマイナス金利政策を受け、低金利で建設資金の調達がしやすくなる中、2015年1月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設して節税しようとする個人が増えている。
2016年1~11月の累計着工戸数は38.4万戸と2015年1年分である37.8万戸を上回っており、これは2008年以来の多さとなっているという。
内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、2014年~2015年は各40万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で2016年以降の潜在需要は35万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという結果が出ている。
一方、東京都豊島区は2004年6月から、30平方メートル未満の住戸を建設する場合、建築主1戸につき50万円を課税する「ワンルームマンション税」を導入しており、リポートでは、2012年~2015年の間、豊島区以外の東京都区部では狭小住戸が5割以上増加しているが、豊島区ではやや減少していることも紹介したうえで、「入居者のニーズに合わせた供給を促す経済政策を工夫すべきだ」と主張している。
現在、東京23区では「ワンルームマンション規制」という、ワンルームマンションを建築する際の取り決めがあるため、ライバル物件が建ちづらいという現状だ。
相続税対策による乱立の影響を受けづらい「都心のマンション経営」を注目したい。
(3/1更新)

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