マンション経営.東京のお役立ちニュース|アパート融資 異形の膨張/物件選びで重視すべきポイントとは?

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アパート融資 異形の膨張


日銀によると、2016年の不動産向け融資が12兆円を超え、過去最高の融資額を記録した。その背景の一つには、相続税対策のアパート建設がある。ミニバブルが起きているが、地方の人口減社会には似つかわしくない状況であり、体力の弱い地域金融機関が主役のため、金融庁や金融界からも不安の声が上がっているのだ。大手銀行首脳は「アメリカのサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)問題の日本版になりかねない」と話している。
金融機関の不動産への新規投資が過去最高に2016年の全国における不動産融資は、前年比15%アップの12兆2806億円となり、バブル期を上回るこの結果は統計データのある1977年以降で最高となった。
アパート融資も、前年比21%アップの3兆7860億円と2009年の統計開始以来、最高に達している。貸家の新設着工件数も41万8543件と8年ぶりの高水準だ。
理由の一つは、2015年に行われた税制改革で相続税の課税対象が広がったこと。アパートを建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため、地主らが相続税対策として一斉にアパート建築に走ったのだ。マイナス金利で貸出先を模索する金融機関も融資し、東京都郊外だけでなく東北や山陰といった地方にも異様なアパート建築ラッシュが広がった。
しかし、入居需要に伴わない供給のため、「空室リスク」がますます高まっている。
埼玉県の羽生市では市内の空室率が10年でほぼ倍増したため、2015年にはアパートの建築地域を従来よりも制限する規制を出した。関西や中部圏からも同じ悩みを持つ自治体の視察が相次いでいる。
融資実態も不透明で、地方のとある大家は、不動産業者の紹介で2つの都市銀行から数億円を借りたが、事業性などの質問はほぼなかったと話す。中長期の入居見込みすら確認していない可能性が高いだろう。
金融庁は、昨年のレポートで金融システムの健全性に影響を及ぼす可能性があるとして、「アパート融資」を指摘。昨年12月に実態把握のため融資残高を伸ばしている地方銀行を抽出、詳細な契約内容の提出を求めてリスクの把握を急いでいる。
相続税対策のためのアパート乱立が、金融庁から問題視される現在。「空室リスク」も考えずにアパート建設をすることが、本当の得策と言えるのだろうか?低金利時代、融資を上手く活用した上で、需要と供給のバランスを考え、空室を生まないような物件選びを行いたい。
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物件選びで重視すべきポイントとは?


投資用物件を選ぶ際、ポータルサイトでは「利回り」が重視されているため、利回りに囚われている方も多いのではないだろうか?
しかし、本来は「入居者が満足して住める環境」こそが空室の可能性を下げ、安定収入を得られるためのポイント。
では、入居者が望んでいる環境とは、一体何なのか?
入居者に人気の設備ランキング全国賃貸住宅新聞より発表された「入居者に人気の設備ランキング2016」によると、単身者向け物件では、1位:インターネット無料、2位:エントランスのオートロック、3位:浴室換気乾燥機と、前年同様で不動の順位となっている。2位のオートロックに関しては、セキュリティ面を求める女性からの支持を多く集める結果に。5位のホームセキュリティや9位の防犯カメラなどと合わせ、仕事で家を空けることが多い単身者には安全面が重要視されるのだ。
また、今回ランキングが上がった8位:宅配ボックスや10位:24時間利用可能ゴミ置き場。
宅配ボックスは、インターネットショッピングが当たり前になってしまった現在、夜遅くなっても自分の自由な時間に荷物を受け取れるというメリットを享受できる。
24時間利用可能なゴミ置き場は、時間を気にすることなくゴミを捨てられるため、仕事で忙しい単身者にも優しい環境だ。
こういった単身者に嬉しい設備があれば、多少高い家賃を払ってでも住みたい環境ということが分かるだろう。独立洗面台や宅配ボックスなどの設備は、2000年頃の築浅物件に集中している。2000年より前に建てられた築古物件では上記のような設備がないことが多いので、注意が必要だ。
利回りだけに囚われることなく、入居者側の目線に立てば見えてくるポイントがあるため、不動産投資家にはしっかりと見極めてほしい。
(3/29更新)

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