中古ワンルームマンションとローンについて(2)|マンション経営.東京のQ&Aで疑問を解決

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マンションの寿命はそれほど長くないのでは?
(中古ワンルームマンションとローンについて)

家賃収入

コンクリートの中性化が鉄筋あるいは鉄骨部におよぶことで錆びやすくなることがあります。通常、コンクリートが中性化する速度は1㎝進むのに30年かかると言われています。昭和56年以降の建築基準法では、コンクリートの厚さは3㎝以上と法律で規定されていますので、理論的には90年もつことになります。
和不動産では、外壁がタイル張りで耐久性を維持できるマンションをご提供しています。さらに近年では、不動産に対しての法整備も進み、品確法が施行(平成12年)された事により、安心してクオリティの高い建物をお選びいただけるようになりました。
又、仮に60年以上経過して、建替えとなりましても、基本的に土地部分は各オーナーごとに持分の割合が決まっている敷地権(所有権)を有しているので、当然建替えの際は、土地代は不要(済み)ですから、建替え費用分が、オーナー負担となります。

ワンルームの場合建築面積(所有部分)が狭いですのでコストも低く、又そのようなときになったら、等価交換により一銭の費用もかからず建替えできるケースもございます。
このケースというのは容積率(建築延べ床面積の制限)が緩和されてきている場合のものです。各自の所有土地分の割合に応じて、余分に建築可能になった建築面積分の権利と、建築費用とを等価交換する事で、可能となります。
最近では建築会社が、築後30年を超えるマンションで、都心部の好立地物件に絞り、建替えの提案営業をかけております。なぜなら、旧マンションの住戸が16戸だったのが、32戸に増加住戸の販売益で今までの居住者は、建築費を払わずに済むのです。ですから、都心の好立地の新築物件を持って、長期で賃貸家賃で完済してしまえば、将来仮に建替えの時期がきましても、容積率の緩和分で等価交換することもありえますし、そのようなケースばかりではございませんが、いずれにしましても、6坪程度のワンルームの建築コストは低く済むのではないでしょうか。
新築時には土地代込みにて販売しておりますので、場所が良い分、高価なのです。
家賃収入はあるわけですから、“収益を生み出す不動産が、収益を生み続ける限りその資産価値は維持される“という国際標準的な考え方に基づき、「収益還元法」で投資用マンションの資産価値を評価すれば、年とともに大きく価値が下がることはないのではないのでしょうか。
●同潤会アパート→築後70年で建て替え
(代官山:1927年に建設した日本最初の本格的コンクリート建て集合住宅)

●丸ノ内ビルヂング→築後72年で建て替え (商業ビル:通称「丸ビル」)


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