第15回 マンション経営をするなら区分所有がオススメな理由 | マンション経営.東京がお伝えするワンルームマンションコラム

お問合せ・運営会社

第15回 マンション経営をするなら区分所有がオススメな理由

区分所有はマンション経営のビギナーにおススメな理由について

区分所有

マンションへの投資でよく耳にする区分所有という言葉があります。
区分所有は、マンション1棟を購入するのではなく、マンションを部屋単位で購入し所有することです。

サラリーマンの方が不動産投資で心配なのが、マンション1棟を購入するための多額の資金調達でしょう。

例えば、人気エリアのワンルームマンションを1棟で購入することは、高額な資金が必要ですが、区分所有でしたら、比較的少ない投資で、人気エリアにある利回りの良いマンションの1室から購入し所有することができます。

マンションの1室でしたら、所有する部屋だけの管理を行なえばよいので楽で、処分する際も高額なマンション1棟より売りやすいです。

ご紹介したように区分所有はお手軽なので、マンション経営のビギナーに向いています。

区分所有は少ない資金ではじめられリスクヘッジもしやすい

マンションを購入する際に、まず壁となるのが購入資金です。

資産家ならいざ知らず、サラリーマンで生計を立てる方ならローンを組めたとしても、何億円もするマンションを購入することはためらうところです。
まずは、手持ちの資金をメインにマンション経営をしたいと考える方におススメなのが区分所有です。

極端な話、中古ワンルームマンションの1室でしたら、自動車を購入する程度の資金で購入できる場合もありますので、資金繰りのプレッシャーも少ないのではないでしょうか。

駅から離れていたり、古いマンションを1棟で購入したりするより、人気のエリアにあるマンションの1室を購入したほうが、空室が少なく収支が安定するため、少しずつ部屋を増やし、投資する機会を増やすことも可能です。

また、マンション1棟を購入すると、日当りの悪い部屋や良い部屋、面積の狭い部屋や広い部屋などまとめて購入しなくてはならず、家賃の設定と空室の関係で、悩まなければならないことがあります。
区分所有で人気マンションの部屋を多数保有するこということは、マンション1棟を購入する場合に比べリスクヘッジしやすい面もあります。

区分所有は流動リスクが低い上に遺産相続もしやすい

遺産相続

マンションの1室から所有できる区分所有は、マンション1棟を購入して不動産投資することに比べ、低価格の投資ではじめられ、売却したい時も買い手がつきやすいので、流動リスクが低いメリットがあります。

結婚、家族構成の変化など生活スタイルが変わった場合でも、オーナー様であるあなたが区分所有するマンションの1室に住むことも可能なので、さまざまな利用価値があります。
さらに、所有する区分ごとに、登録免許税や不動産取得税などの軽減措置の恩恵が受けられるメリットもあります。

また、区分所有で物件を複数所有しているオーナー様が亡くなった場合、遺族の方に等しく遺産相続を行なえるメリットもあります。

例えば、区分所有するマンション10室を保有するオーナー様が亡くなった場合、お子さんや配偶者に評価額をもとに公平になるように相続させることは、比較的に簡単です。

一方、10室あるマンション1棟を所有するオーナー様が亡くなった場合、遺族の方でマンションの土地を共有し、分所有することも可能です。
ただ、管理面で発生する負担の割合や相続する遺族の方が亡くなった場合、話が複雑になる場合があります。分割も平等になることは少なく争続の原因にもなりかねません。

区分所有でマンション経営のノウハウが学べるメリットがある

規模は小さい区分所有であっても、マンション経営のノウハウが得られますので、これからマンション経営を学ぼうとする方に区分所有は向いています。
例えば、エントランスやエレベーターなど共有部分の維持や管理、修繕についての知識が得られます。

さらに、地域の家賃相場、管理費の用途などといった知識も得られます。これらの知識は、総会や理事会の資料などによって知ることが可能です。
これまで区分所有のメリットをご紹介しましたが、デメリットもありますのでご紹介します。

区分所有で保有する1室の家賃やリフォームは、オーナー様であるあなたの一存では決定できませんので、他のオーナー様の同意が必要となります。

また、地震や火災などの災害で不幸にもマンションが倒壊してしまっても、80%のオーナー様の賛成が無ければ、再建築できませんので注意が必要です。
マンションの土地の評価額は、土地の持ち分が少ないため、銀行の融資で行なわれる担保評価が低くなってしまうデメリットが区分所有にはあります。
逆に土地の持ち分が少ないがために相続の評価には有利になります。

このため、オーナー様が区分所有の戸数を増加させようと前向きに考えても、ローンが利用できないこともあります。
当たり前ですが、区分所有の場合、マンション1棟に比べ、多額のキャッシュフローが期待できないことがあります。

例えば、区分所有でマンションの1室だけの保有だと、空室になってしまったその時から、ローンの返済をはじめ、管理費や修繕積立金といったお金はオーナー様の負担となり、マンション1棟でマンション経営するオーナー様のように他の部屋の家賃収入で補てんすることはできません。

しかしながら、最初のプランが安定しやすく、年間500万円程度の家賃収入なら十分に得ることができます。失敗しづらいという側面もあります。そういったリスクテイクを総合的に考えたマンション経営を選択し実施して頂けばと思います。

いずれにしても、区分所有はご紹介したようなメリットやデメリットがありますが、マンション経営のビギナーの勉強の場としては適しています。

ワンルームマンションコラムバックナンバー

↑ PAGE TOP

上に戻る