第17回 不動産投資を都内のワンルームマンションの一択にするその理由と基礎知識 | マンション経営.東京がお伝えするワンルームマンションコラム

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第17回 不動産投資を都内のワンルームマンションの一択にするその理由と基礎知識

ワンルームマンション投資の物件選びは都内で探す

物件選びは都内

数ある投資の中でも、不動産投資は手持ち資金が少ないサラリーマンでも始められる資産運用の1つとして近年注目を集めています。

投資のために物件を購入することは大きな決断ですが、もし、ワンルームマンション経営をこれから始めようと思うなら、東京都内にあるワンルームマンションを購入するのが第一歩となります。

その理由は、ワンルームマンション経営がしやすい環境が東京都内に整っているからです。もちろん、東京だけでなく、隣県の神奈川県や国内の大都市においてもワンルームマンション経営は可能ですが、今回は都内でワンルームマンション経営を行うメリットについてさまざまな観点からご説明します。

投資用ワンルームマンションを選ぶポイントとは

1Rマンションを選ぶポイント

まずワンルームマンション経営の物件選びのポイントから考えてみましょう。

(1) アクセスは徒歩10分以内
ワンルームマンションを借りる人達のほとんどは、毎日通勤か通学をしています。こういった人達は、1日のほとんどを職場か学校で過ごし、夜眠るために家に帰ります。借り手にとって、最も優先すべきことは職場や学校へ通いやすい立地であること。
大半の場合、電車で移動することが多く、最寄り駅からバスや車、自転車などを使わずに自分の住まいに到着できる物件が好まれます。
交通の発達した東京では、徒歩15分でどこかの駅にアクセスできることから、候補のワンルームマンションが探しやすいと言えます。

(2) 広さは、18~27㎡、バス・トイレ別
ワンルームマンションが誕生した1980年代、その広さは15㎡、バス・トイレ一体型でした。
時代とともにその仕様も変わり、現在人気がある物件は、広さ18~22㎡で、バスとトイレが分離したタイプが主流となっています。

現在のワンルームマンションの面積別による購入判断のポイントをご説明します。
●14㎡まで ・・・ 一般的には購入対象外。ただし立地が良ければ購入可能。
●14~18㎡ ・・・ 狭いが購入は可能。
●18~22㎡ ・・・ 普通の広さ。立地の良さともあせて最も購入対象となる物件。
●22~27㎡ ・・・ 広め。購入対象。区によってはワンルームマンション規制の面積に該当するため、付近に同じ広さの新築物件が登場しなければ、ねらい目の物件となることも。
●27㎡以上 ・・・ 広い。子どものいない夫婦向け物件となる可能性もあり、さまざまな観点から投資を検討すべき。

(3)ユニットバスとトイレが別になっている
現在は、バス・トイレ別が好まれています。投資用ワンルームマンションの物件を探す時、古い物件では、一体型もありますが、立地がとても良く高い家賃設定が可能なら、リフォームでバスとトイレを別にすることができます。

(4)カーペットよりもフローリング
カーペット敷きのフロアは家具による凹みが残るため、入居者が代わるたびにカーペットの交換が必要になります。交換費用は敷金アップにもなりますし、張り替えの手間やわずかな数日でも空室期間が長くなれば、長い目で見て利回りにも影響してきます。

(4)固定資産税、管理費用、修繕積立金
これらはワンルームマンション全体の広さや総戸数、物件の広さによって変わってきます。
経済情勢により、これらの経費はアップすることもあります。

ワンルームマンション経営は、できるだけ物件を長く所有し、利回りの良い家賃収入を得ることが成功のポイントと言えます。たとえ中古物件の購入価格が安くても、維持費用が高い場合は実質利回りをよくチェックしてください。

投資用ワンルームマンション購入は新築よりも中古物件から選ぶ

投資家にとって気になることは、新築か中古かどちらの物件がお得なのかということです。新築の方が室内がキレイで設備も新しいので、自分が住むなら「新築」と思う方も多いでしょう。

ワンルームマンション経営では、新築よりも中古物件の購入をおすすめしています。その理由は「新築物件だと購入額が高くなる=投資コストがアップする」ためです。

新築物件が販売されると、「頭金0円で購入可能」「低金利で買える」という魅力的なセールストークが目に付きやすいのですが、買いやすさが強調され月々の収支がマイナスなんてプランも多々あります。

また、物件を購入するための不動産投資ローンの金利は、現在は低くても、将来上がる可能性もあります。 また新築、中古物件のどちらにおいてもマンション管理規約で、管理費や修繕積立金の見直しがある旨が記載されていれば、将来においてこれらが上がる可能性があります。これらのリスクは、当初予定していた利回りを大幅に下げる結果をもたらすことになります。

そのため、中古物件でも立地が良く入居者が途切れる心配が少なければ、少額の資金で中古物件を購入しリフォームをすることで、コストを抑えたワンルームマンション経営ができるようになります。

また新築物件では、建築年数がたてば資産価値が下がるため、次の借り手が見つからない時、家賃を下げなければならないことがよくあります。
もし、空室期間が長くなれば、その間家賃収入がなくなり、ワンルームマンション経営において致命傷となりかねません。
こう考えれば、ワンルームマンション経営における物件選びは、新築であることが優先されるのではなく、入居者が途切れない立地条件がより重要だということが、おわかりいただけるのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資のタイミングとは

マンションの仕様や立地条件だけでなく、ワンルームマンション経営を始めるタイミングを見極めるには、その市況を読み、ターゲットとなる物件を的確に絞り込むことも重要です。

例えば、現在日本の人口は減少傾向ですが、東京都内に限っては人口が上昇しています。そして、その中でも単身世帯の割合および単身者数は、2020年以降も増加していくと予想されています。ですからワンルームマンションの需要も高くなると見込まれます。東京がワンルームマンション経営に向いている理由は、ここにあります。

そしてもう1つ忘れてはいけないことは常に不動産投資を取り巻く経済情勢などの動きを見ながら、ワンルームマンション経営を進めていくということです。

かつてのバブルの時代には、不動産価格が上昇を続けました。どちらかと言えば、不動産経営は「家賃収入で安定した収入を得る」財テクです。物件を短期間で売買して利益を得る方法ではありません。

不動産価格は5~20年といった長い周期で高くなったり、低くなったりと変動しています。ワンルームマンション経営において、最も重要なポイントは、物件の購入価格と家賃、その他の経費すべてを考慮して計算される利回りです。その計算方法を見ていきましょう。

実質利回りの計算方法とは

利回りを計算式で示すと次のようになります。

(年間の家賃収入ー維持に必要な諸経費)÷(物件価格+購入諸費用)

実際には、物件をローンで購入することが多いので、上記の式から金利と借り入れ金額とその期間をふまえて算出した年間の返済金額を差し引きます。

(年間の家賃収入ー維持に必要な諸経費ーローン返済額)÷(物件価格+購入諸費用)

これで借入れ金額もふまえた実質利回りが計算できます。

このように不動産投資は、入居者からの家賃収入でローンやその他の諸経費を支払い、ローンの残債が減った分だけ純資産が増えるという仕組みです。
ただし、ローンの金利が上昇したり、次の入居者が見つからず家賃収入が滞るといった事態も起こります。こんな時は繰り上げ返済を積極的にするなどして純資産を拡大していきます。

実際に東京以外ではワンルームマンション経営は難しいのか

今回は、投資用ワンルームマンション経営は東京で行うことについて説明していますが、本当に東京以外の場所ではたとえ大都市でもワンルームマンション経営はできないのでしょうか?

実例をあげますと、東京以外の大都市ではマンションの空室数が増えています。家賃を下げたとしても入居希望者が見つかりにくい状況です。

国内のある都市では、生活保護世帯の単身者家賃補助の上限基準がワンルームマンションの家賃額を上回っています。つまり家賃補助額より低く設定されたワンルームマンションに、住みたい人はいないということです。
しかしながら、企業の福利厚生で家賃を補助してくれる会社も多くあります。そのため、立地の良い物件をサラリーマン対象に貸すことで、入居率が高くなることも覚えておきましょう。

それでは、家賃補助額に相当するワンルームではなくファミリータイプマンションに投資すればよいのではと思いますが、ワンルームより内装工事費用や税金、ローンなどの諸経費がかかるファミリータイプは、投資効率が大変悪くなります。
東京以外の大都市では、家賃相場が下がるため実質利回りも低くなるか、赤字になってしまうこともありえます。
また家族世帯は、賃貸よりも新築マンションを購入する傾向があるため、賃貸需要はさほど期待できず空室のリスクが高くなります。

東京でのワンルームマンション購入おすすめエリア

都内のワンルームマンション物件で不動産投資を始めようとするなら、立地と予算にあった場所選びから始めます。最優先すべきことは、早いうちから収益を生み出せるような物件を選ぶことです。とはいえ、都内一等地は物件価格も高すぎて、サラリーマンには手が出せません。
都内、山手線内側にこだわるよりは、最寄り駅に近く、風俗店などが近隣にない健全なエリアで、なおかつ30分以内で都心に移動できる場所を探します。

すべて好条件がそろった物件は、ほとんどありません。
ですから駅から1~2分とか、部屋が広いといったような「強み」があれば、入居者が途切れにくく、かつ家賃も高めに設定可能です。
日当たりが悪い1階の物件でも幹線道路が付近になく静かで駅近なら投資対象になり得るわけです。

火災や地震対策について

不動産を購入する際は、火災や地震対策も忘れてはいけません。

火災対策は、火災保険や施設賠償保険に加入しておけば、万が一の時でもさほど心配はないのですが、地震対策では保険以外にも知っておきたいリスク回避方法があります。

(1) 1981年以降建築物件は新耐震構造
新耐震構造の物件は、東日本大震災、阪神淡路大震災でも、マンション自体に大きな被害は出ておらず、入居者にとっても心配の少ない物件。

(2) 地震保険への加入
火災保険とセットになっていることが多く、すべての損害が補償対象になることはないが、建物や家財においてそれぞれ補償金額を設定できる。(上限あり)

(3)  ワンルームマンション購入場所を分散する
投資用ワンルームマンションを複数所有するなら、物件の場所を分散させておくことでダメージを減らすことができる。

上記のような理由は、ワンルームマンション経営がしやすい環境が整っている東京でマンション経営を行うことが重要になります。

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