第20回 節税効果も期待できる、「減価償却費」の計算方法 | マンション経営.東京がお伝えするワンルームマンションコラム

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第20回 節税効果も期待できる、「減価償却費」の計算方法

減価償却費は徐々に下がっていく資産価値をお金に換算する

下がっていく資産価値をお金に換算

減価償却資産とは、経年劣化により、徐々に資産価値が下がっていく自動車や不動産などを示します。

不動産の中でも土地は経年劣化により徐々に資産価値が下がっていくものではなく、減価償却資産ではありませんので、あくまで建物の部分が対象です。

減価償却費は、減価償却資産を購入するためにかかった費用と法定耐用年数を使って算出します。

購入するためにかかった費用を算出する方法について

購入するためにかかった費用は少しややこしい方法で算出します。

例えば3000万円で購入した築20年のワンルームマンションが評価額1500万円(土地:800万円、建物:700万円)となった場合、建物の部分を購入するためにかかった費用は、3000万円(購入価格)×700万円(建物の評価額)÷1500万円(物件の評価額)=1400万円となります。

評価額については、固定資産税評価証明書に書かれていますが、不動産を購入する前は、不動産会社に問い合わせると教えてもらえます。

法定耐用年数を算出する方法について

法定耐用年数を算出

新築のSRCやRCの建物なら法定耐用年数は47年、新築の金属造の建物なら法定耐用年数は、34年(肉厚4mm以上)、27年(肉厚3~4mm)、19年(3㎜以下)、木造の建物なら22年となっています。

中古の建物の場合は、(法定耐用年数-経過年数)―経過年数×0.2で法定耐用年数が算出できます(小数点以下は切り捨て)。
耐用年数が過ぎている建物の場合は、新築の法定耐用年数×0.2で法定耐用年数が算出できます(最低2年)。

減価償却費を算出する方法と節税の効果について

先ほどの物件は、築20年のワンルームマンションなので、法定耐用年数は、[47(法定耐用年数)-20(経過年数)]―20(経過年数)×0.2=38年となります。

先ほどの1400万円(購入するためにかかった費用)を38年(法定耐用年数)で割って、1年辺りの減価償却費は約36.8万円となります。

耐用年数が過ぎた建物には、金融機関は融資しないこともあるので注意が必要です。
さらに、合法であっても節税しすぎると金融機関にとっては利益をだしていない投資家となり、融資を渋ることがありますので、注意してください。
数万円の税金なら節税をするより納めてしまい、融資を受けやすくするのも一つの方法です。

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