第9回 ワンルームマンションの耐用年数から考えるマンション経営 | マンション経営.東京がお伝えするワンルームマンションコラム

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第9回 ワンルームマンションの耐用年数から考えるマンション経営

投資用ワンルームマンションの耐用年数とローンの関係

新築?中古?

マンション経営で発生する長期ローン。その長い返済期間中に、マンシヨンが寿命を迎えてしまうことはないのでしょうか…。

そのような不安にお応えするために、マンションの耐用年数について考えながら、投資用物件ならではの注意点も含めてご説明したいと思います。

マンションの耐用年数は47年!?

マンション経営を始める際、金融機関のローンを利用するのが通常です。昔のローン返済期間は、最長で30年でしたが、現在は金融機関がマンション経営を積極的に支援する傾向にあり、35年の長期ローンも可能になってきました。

これはオーナー様にとっては、有利な状況です。
同時に、オーナー様から次のような不安の声もお聞きします。

「長期の返済を抱えていたら、その間にマンションの寿命がくるのでは? 資産価値がなくなり、ローンだけが残ってしまうのでは」など。

マンシヨンの寿命、耐用年数についてですが、最近は、築年数の長い公団住宅と「無印良品」のコラボレーションに見られるように、建物のリノベーションが流行し、中古マンションが注目されるようになりました。

「築30年」を超える中古マンションの売れ行きが年々増加し、2012年には、成約件数の2割を超えたと報告されています。

ここで国税庁が定めた法定耐用年数について確認してみましょう。
法定耐用年数というのは、国がさまざまな物に対して耐用する年数を定めたもので、建物だけでなく自動車等にも設けられており、たとえば、普通自動車では4年となっています。

国税庁のホームページサイトから建物について見ていきましょう。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php
「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造」の項目を見ると、用途によって異なっているのがわかります。

・事務所用 50年
・住宅用 47年
・飲食店用延面積のうちに
・占める木造内装部分の面積が30%を超える物 34年
・その他の物 41年
・旅館用・ホテル用 31年
・延面積のうちに占める木造内装部分の面積が30%を超える物 31年
・その他の物 39年
・店舗用・病院用 39年
・車庫用 38年
・公衆浴場用 31年
・工場用・倉庫用(一般用) 38年

以上は一例ですが、これらを見るとマンション等の住居用鉄筋コンクリート造の建物は47年が耐用年数であることがわかります。

金融機関の耐用年数は、45年~60年!?

金融機関が融資の最長期間を決めるために独自の基準を設けております。金融機関によって期間は異なりますが、おおよそ45年~60年の間です。
そのため、築年数が古い物件は利回りが良くてもローンを組んだ時のキャッシュフローが悪かったり、そもそも融資が組めなかったりします。その場合、多くの資金が必要になります。
一方、築10年程度のワンルームマンションであれば、ローンを最長期間で組むことが可能になります。物件の購入は、ローンの組み方で判断することも必要です。

鉄筋コンクリートの耐用年数は、60年〜100年!?

前述の国税庁が定めている法定耐用年数は、正式には、主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)と呼ばれ、事業を行う場合、建物や高額な設備等の購入費を、1度に経費計上しないで何年かに分けて減価償却を行う年数のことを指しています。

実のところ、建物の寿命というより、国が定めた経理上の価値を維持できる最低限度の目安と理解するのが良いでしょう。
なぜ、目安とすべきなのかというと「普通自動車では4年」と定められていても、たとえばベンツやBMWといった高級車を4年で廃車にすることは一般的でしょうか? 

実際、個人差はありますが、定められた年数の3~4 倍、人によっては20年ほど乗る場合もあるでしょう。長く維持するために欠かせないのが車検でありメンテナンスです。

マンションも車と同じで、法定耐用年数よりも構造的な寿命は長いケースがほとんどです。

日本で最初にマンシヨンが建てられたのは、いつ頃でしょう?
日本の第一次マンションブームは、東京オリンピックがあった1964年前後だと言われています。 当時に建てられたマンシヨンは築50年を超えますが、今でも住居として活用されている建物は多数あります。

マンションの主要構造部である鉄筋コンクリートの耐用年数は、1990年代頃までは60年と言われていました。 しかし、2000年頃から「100年コンクリート」と呼ばれる強度の高いコンクリートが使用され始め、住宅資材のレベルアップや施工技術の進歩などが、住宅の寿命を伸ばしています。
ちなみに現在は表参道ヒルズになっていますが、依然そこには同潤会アパートという大正15年築の建物が建っていました。このアパートは、75年程度入居がある建物として活躍しました。
昭和以前の建築でも数十年活躍する建築物を建てられることを考えると現在の建築技術であればより長期間活躍することでしょう。

メンテナンス次第でマンションの寿命はのびる

マンション寿命

前述のようにマンションは47年以上、メンテナンス次第ではもっと寿命がのびると言えます。
しかし、車と同じで管理体制が大切で、保守管理をしっかりと行っているかどうかで物件そのものの寿命も価値も変わってきます。
日々の管理から定期的なメンテナンス、大がかりな修繕まで、管理プランを綿密に立てることをおすすめします。

水まわりの点検や修繕、外壁、共有部分など…各々何年に1度と周期を決めて、メンテナンスを施す必要があります。
良い状態で維持していけるかどうかは、日々の管理にかかっていると言っても過言ではありません。

マンシヨン経営は、目先のお買い得感ではなく、先々のことを考え長期的なプランをたてることが重要です。是非、オーナー様には自分の資産を長期間活躍させるために心のこもったメンテナンスを検討していただければと思います。

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