マンション経営.東京|『2階以上』で入居率が上がる!?儲かるマンション経営の条件。

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『2階以上』で入居率が上がる!?儲かるマンション経営の条件。

賃料はどのようにして決まるのか?

賃料を決める際は「不動産鑑定評価」が用いられます。不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際に拠り所とする統一的基準のことです。
多数の事例を基に、家賃相場や専有面積、設備、築年数、周辺環境などを考慮して賃料を決定するのです。

基本的に低い階よりも高い階の方が高賃料となります。なぜなら、上の階の方が眺望も良く、日当たりが良い、通風に優れる、騒音の影響を受けにくくなる、などの理由で人気が高くなるからです。

また、同じフロアであっても角部屋の場合は賃金が若干高くなります。これには、日当たりが良い、隣人の生活音の影響が少ないなどの理由があります。

2階以上に住むメリットとは?

2階以上の物件は、1階の物件に比べて根強い人気があります。これにはいくつかの理由が考えられます。

まず、1階に比べて日当たりが良いことが挙げられます。都心で、建物が密集している地域だと、低い階ではまともに日が当たらないことが多々あります。そのため上層階との賃料格差は年々大きくなる傾向にあります。

また、風通しが期待できる場合もありますし、高層マンションの上階は見晴らしも良いです。眺望の良さは入居者がマンションを選ぶ際の重要なポイントです。

前項でもお話ししたように、上の階になるほど騒音の影響を受けにくくなるといったことも大きな利点と言えるでしょう。

それに、最上階なら上の階からの足音や物音などを気にせずにすみます。
以上の理由から2階以上の物件は人気があると考えられます。

アパート経営特有のリスク

マンション経営の構造上におけるメリットもあります。それは、1階の物件を避けることができることです。アパート経営の場合、必ず1階の部屋を抱えます。そのため人気の落ちる部屋を抱えてしまうため賃貸付の工夫が必要になります。駐車場にするなど1階でも賃料をしっかりとれるようにしないと資産価値も目減りしますので、オーナー様に求められることも増えますので、物件選びの際は、そのことも頭に入れておくと良いでしょう。

1階は多少人気が落ちる?

それに比べ、1階は敬遠されやすい傾向があります。

理由のひとつとして、1階は泥棒などに侵入されやすいと考えられる点があります。 しかし、都市防犯研究センターが調べたデータによると、中高層マンションで侵入窃盗にあった階数は3階が一番多いという結果になっています。

窃盗被害の割合は1階で9.1%、2階で11.6%、3階で20.2%、4階で17.7%、5階で13.6%、6階で9.7%となっており、「1階は泥棒のターゲットになりやすい」という通説はすでに覆されています。

なぜなら、中高層マンションの1階は人の出入りが多いからです。泥棒は人目を避けるために、あえて2階か3階を狙うことが多いのだそうです。
にもかかわらず、1階の方が危険だと判断して選択肢から外す人が今でも多いのです。客観的なデータよりも、イメージを重視して選ばれているということがわかります。

また、1階はカーテンを開けると通行人から部屋を見られてしまうため落ち着かない、などのデメリットもあります。
女性の場合なら下着などを外に干しづらい、などの理由も考えられるでしょう。 上記のような理由から、1階の物件よりも2階以上の物件の方が人気で、その分家賃が高くなる傾向にあります。
マンション経営をするならば、このあたりの事情を頭に入れておく必要があります。

1階にもメリットがある

1階は敬遠されやすい傾向がありますが、メリットは無いのでしょうか?実は、メリットはあります。立地を重要視している入居者の場合、1階は家賃が割安なため家賃以上の好立地エリアに住むことができます。
そういった入居者を確保するには、1階でもこんな立地に住めるならお得だという付加価値を感じてもらう必要があります。
そういった事情からもマンション経営における立地選びは、慎重に行うことをお勧めいたします。

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