2015年11月15日 マンション経営.東京の開催するセミナーレポート

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2015/11/15 【第16回】マンション経営.東京セミナーレポート

こんにちは!マンション経営セミナーでおなじみの和不動産でございます。 本日のテーマは「徹底比較!区分VS一棟 不動産投資で本当に失敗しないのはどっち!?」でした。 講師は弊社羽鳥が務めさせていただきました。

今、不動産投資に興味を持たれる方が続々と増えています。 本屋さんへ行ってみると、以前はあまり目にしなかった不動産投資関係の本も目立ってきていますよね。 その中でも、「資産○億円」とか「一棟物」など、勢いのある言葉が多いような気がします。 本のタイトルだけ見ると、区分は肩身が狭い感じもあります。 では、本当に投資するとしたら・・・そんな観点から、区分と一棟について、色々と実際のデータなどを踏まえてお話をさせていただきました。

まず、区分でも一棟でも、投資をするにあたっては、まずは何を考えられるでしょうか? 商品開発にしても、まず企業は需要の分析をするのではないでしょうか。では、不動産投資における需要とは? 皆さんが不動産投資をするのは何の為でしょう?相続税対策、年金対策、リタイアに向けた資産作り・・・色々あるかと思いますが、まずは、お家賃を貰い、収益を上げることが第一かと思います。 そのお家賃を貰う為に、では、どんなことが重要になるのでしょうか?その需要を知る為には、マーケットを知ることが重要となります。 不動産におけるマーケットを知るにあたって、まずは、よく言われる少子高齢化による変化からご説明させていただきました。 昔は人生のレベルアップとともに、賃貸から持家へ向かっていき、一戸建てを建てるのがゴールというような考え方がありました。 でも今は、そんな郊外の住宅で色々な変化が起こっています。 住民の退職により収入が減り、更に消費も減ってしまうことで、地方の財政は悪化しています。 今は、そういった利便性の低くなったエリアからの脱出の流れが出てきています。 また、法律の変化などにより、大学の都心回帰が起こり、そこへ通う学生の流れにも変化が起きています。 こういった人の流れが大きく変わる時には注意が必要です。 不動産は、住んでお家賃を払ってくれる入居者様がいることが大事ですが、こういった人の流れに敏感になることはとても大切です。

その他、ビジネススタイルの変化なども、こういった人の流れに影響を与えています。 最近、話題になっている民泊なども、訪日外国人の増加により、ホテルが足りなくなってきていることから起こってきている問題かと思います。 そういった人の流れを知った上で、では、そういった人たちに向け、どのような物件を供給していけばいいのでしょうか? その点についても、やはり、需要の面から考えることはとても重要です。 需要があるけれども、供給が少ない物件、そういった物件は、当然に安定した入居が見込めます。

また、相対的に価値も上昇する傾向があります。 今、都内では、ワンルームマンションに対する規制もあり、よい立地での供給が難しい状況です。 需要と供給から考えると・・・、皆さんはどのように考えられるでしょうか? また、大きな流れとして、相続税対策という観点からも、現在の不動産市況の一面がわかることもあります。 相続税法の改正により、これまでは相続税対策など考えてもみなかった人たちが、その対策の為、不動産投資に興味を持つようになりました。 都内でみると、その割合は25%から50%とか。 そのうち、約30%程度の人たちは、相続税対策をすることにより、課税対象から外れる可能性があるそうです。 では、そういった人たちがどんなことを考えるのでしょう?実は、いま、郊外に続々と新築のアパートが建築されているのですが、その背景には、相続税対策の動きがあるそうです。 では、そうして建てられた物件の競争力は・・・。

セミナーでは、実際の一棟物件についてもシミュレーションをし、表面的なシミュレーションではわからない、現実的な収支のこともお話させていただきました。 最近当社に相談にこられるお客様の中には、一棟物を買われた方の相談が多いのも現実です。 昔は、一棟物というと、資産家の方など、資金に余裕のある方が始められることが多かったのですが、今は、アベノミクスで一時的に儲かった人たちが、不動産の一棟物へ参入してくる例も多くあります。 でも、表面的な説明しか受けず、始めてみてから、思っていた以上の出費があって困っている人が多いのも現実です。 勿論、一棟物は、規模のメリットがあり、爆発的に資産を増やすことができるメリットもあり、魅力的な投資です。 しかしそれは、諸々の不利な条件をコントロールできるスキルがあってこそ、それをお金に換えることにより、高利回りが実現される面があるのもまた事実です。 投資の基本は「未来に投資」することです。 投資にあたっては、お客様一人ひとりの目的があり、条件も違ってきます。 区分と一棟では、メリットもデメリットもそれぞれありますので、ご自身の時間軸においてプラス要素が多いものに投資されるのが、結局はよいのではないかと思います。 当社は、お客様の目標をヒアリングし、一緒に夢のお手伝いができればと思っております。

それでは最後までお付き合い頂きありがとうございました。また次回のコラムでお会いしましょう!

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