東京の街レポート|第5回 丸の内エリアのマンション経営はビジネスマンのセカンドハウス需要を狙え

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東京の街コラム|第5回 丸の内エリアのマンション経営はビジネスマンのセカンドハウス需要を狙え

東京丸の内でマンション経営をする際に参考にすべき情報

マンション経営をする上でさまざまな情報を収集、分析することは成功するための必須条件でもあります。
そこで、東京の特区エリア別に参考にすべき情報をご紹介します。今回は第一回として東京丸の内周辺の情報です。

丸の内というと、東京の玄関口であると同時に、オフィスビルが立ち並ぶ日本でも有数のオフィス街というイメージがあると思います。実際、周辺2kmの用途地域は、皇居周辺を除けばほぼ商業地域となっています。

そのため、もしこの地域で物件を購入するのであれば、商業用の物件。つまり店舗や事務所として貸し出しできる物件が主となります。もちろん、住居用の物件もまったく無いわけではありませんが、一般的にオフィス街周辺は住居として利用するには不便な面も多く、商業用に比べると若干、需要は低くなります。

ただし、上手く場所を選べば、オフィス街で働くビジネスマンのセカンドハウスとして必要最低限の家具や調度品を揃えたワンルームマンションの需要は少なくありません。ここでの情報を参考に戦略を考えてみてください。

マンション経営をする上で参考にするべき主な情報は以下の4つです。

・国土交通省 地価公示
・周辺施設(銀行、警察、病院等)
・交通環境・ショッピング環境の情報
・教育施設(大学・専門学校)

では次項より、それぞれの情報の詳細をご紹介していきます。

地価公示は2013年から右肩上がりで上昇傾向にあり

地価公示とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもので、現時点で最新のものは2015年のものになります。

調査対象範囲は、東京駅丸の内口を基点とした周囲2km。標準サンプル数、70ポイントでの計測になります。

これによると2015年、丸の内の地価公示は7,503千円/㎡。2014年からの変動率は8.6%となっています。つまり現在、丸の内の地価は、1平方メートル辺り750万3000円ということになります。

東京、大阪、名古屋の日本三大都市圏の平均では、商業地域は2014年からも上昇を継続しています。丸の内もその例に漏れず、2006年以降の平均価格の推移を見ても、2008年に一度ピークを迎え一旦は減少しますが、2009年からまた上昇傾向になり、その後は右肩上がりに上昇を続けています。

丸の内周辺の周辺施設-1-(銀行、警察、病院等)

マンション経営をする上で、投資する物件の周辺に何があるかも重要な情報の一つです。それは住居用の物件であっても、商業用の物件であっても同様です。

銀行や郵便局、学校、病院、商店街、百貨店など生活する上で、必要なものがどの程度の近さにどのぐらいあるのかによって、物件の価値も大きく変わってきます。

では、丸の内の周辺施設を見て行きます。範囲は、地価公示と同様に東京駅丸の内口を基点とした周囲2kmです。

東京の中心にあるだけあって、銀行、郵便局の数は他の地域に比べても圧倒的に多くなっています。店舗や事務所で働くにあたって周辺に銀行、郵便局が多いということは当然、プラス材料となります。

官公庁、警察はそれほど多くはありません。官公庁が少ないというのは、住居用であっても商業用であっても、決してプラス材料にはなりませんが、基本的にはそれほど頻繁に利用する場所ではないため、物件価値にそれほど大きな影響はありません。

警察、交番の数が少ないということも、やはりプラス材料ではありませんが、この範囲の中には皇居があることもあり、治安が悪いということはありませんので、これもそれほど心配することはないでしょう。

病院は丸の内周辺にはほとんどありませんが、周囲2kmの円の線上付近には複数点在しています(10分~20分圏内)。商業用の物件であれば、それほど大きな影響はないでしょう。

しかし住宅用の物件に投資する場合には、病院の近さも家賃に影響する場合もありますので、場所の選択には注意が必要です。

丸の内周辺の周辺施設-2-(交通環境・ショッピング環境)

次に丸の内周辺の交通環境と、ショッピング環境を見ていきます。まず交通環境ですが、日本一プラットホームの多い東京駅を中心に交通網は大変、充実しています。

東北、上越、北陸、山形、秋田、東海道新幹線。山手線、上野東京ライン、京浜東北線、東海道線、横須賀線、総武快速線、京葉線、武蔵野線、宇都宮線、高崎線、常磐線など路線は関東一円に伸びており、どこからでも通勤・通学が可能です。

また地下鉄も丸の内線、三田線、東西線、半蔵門線、銀座線、千代田線、浅草線、日比谷線と揃っており、どこに行くにも困ることはありません。

さらに電車だけではなく、バスも多くの会社が運行しており、移動に関しては最高の環境であるといえるでしょう。

続いて丸の内周辺のショッピング環境を見てみます。一番近いショッピング施設は東京駅八重洲中央口にある大丸です。また百貨店は、同じ八重洲中央口から歩いて8分程の場所に高島屋もあります。

商業施設としてはコレド日本橋、丸ビル、新丸ビルなどが揃っています。他にも無印良品や大型書店もあり、ショッピング環境も充実しています。

さらに飲食関連も、上述した百貨店や商業施設内にあるレストランはもちろん、周辺には和洋中さまざまな飲食店が軒を連ねており、ビジネスマンの昼食や単身者の食事にも十分に対応できます。

しかし、いわゆる商店街といった場所は多くありません。住居用の物件に投資するには、病院の際にも言及したように場所の選択を上手く行わないと、家賃マイナスの原因となる可能性もあります。

ただしビジネスマンのセカンドハウスとしての利用であれば、日中よりも夜だけの利用が多いため、商店街よりもコンビニが近くにあるかどうかの方が重視される傾向があります。そのため、あまり商店街にこだわる必要はありません。

丸の内周辺の周辺施設-3-(大学・専門学校)

周辺情報の最後は大学、専門学校などの教育機関です。結論からいえば、丸の内周辺に大学、専門学校はほとんどありません。

ただビジネスマンのセカンドハウスと違い、学生の一人暮らしの場合は、必ずしも徒歩圏内でなくとも交通網さえ発達していれば通学が可能であるため、丸の内ほどの都心であれば、周辺に学校がないことはそれほどマイナス材料にはなりません。

むしろ問題となるのは家賃です。丸の内は、地方から出てきた学生が単身で住むのに適した家賃相場であるとはいえません。一般的には、家賃の安い場所に住むことが多いため、丸の内周辺で学生向けの物件に投資することは難しいでしょう。

東京丸の内周辺の情報から見える投資戦略

最後に年齢別の人口統計を見てみます。2010年の国勢調査の結果によると、丸の内一丁目の年齢別人口統計は不明となっています。

何度も言及しているように、この地域は商業地域のため、昼人口と夜人口に大きな差がある点。そして現時点で、この地域に住民として住んでいる人口が27人しかいないこともあり、統計としての結果が出ていないようです。

以上が丸の内周辺でマンション経営をする上で、参考にできる情報となります。基本的には、冒頭で言及したように商業用の物件に投資することに適した地域といえます。

またビジネスマンのセカンドハウスとして、企業に対してマンション1室ではなく1棟丸ごと購入し賃貸として運営するのも需要はありそうです。

東京駅周辺に勤めるサラリーマンは、東京駅周辺より日本橋エリアを選ぶ傾向があります。丸の内のサラリーマンターゲットのマンション経営を選択する場合、日本橋エリアにワンルームマンションを購入する方がベターといえます。

もちろん、丸の内は日本有数のオフィス街であるため、競争も激しく、入れ替わりも多い地域です。マンション1棟丸ごとの投資は、特に初心者にとってはリスクも高いので、専門家のアドバイスもしっかりと聞き入れるようにしてください。

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