
不動産投資とは?投資の種類やメリットを解説
マンション経営カテゴリ2020.01
不動産投資と聞くと富裕層向けのイメージがありますが、近年は税金対策や年金の代わりとして不動産投資を検討する人も多いです。これから投資を始めるなら、基礎知識やメリットなどを事前に把握しておくことが重要です。
この記事では、投資の初心者向けに、不動産投資の種類、メリットとデメリット、注意点などを説明します。これから投資を始める場合はぜひ役立ててください。
目次
不動産投資とはどういうもの?

不動産投資とは、アパートやマンションといった不動産に投資をして利益を得ることです。具体的には、アパートやマンションを購入し、自分が大家となり、他人に部屋を貸したり、購入した物件を価値が高いときに売却したりすることで利益を得ます。
近年、家賃収入を得るために副業で始める会社員も増える傾向にあり注目されています。
不動産投資が注目される理由とは?
なぜ、不動産投資は注目されているのでしょうか。注目される理由を3つ紹介します。
東京は人口が増加し続けている
注目される理由の一つ目は、東京都心エリアの人口が増加していることにあります。人口が増加すると、住居の需要も高くなります。さらに、東京は世界から見ても魅力の高い街であり、マンションの価値も高めです。需要が高い場所で賃貸経営を行うと、空室リスクなどを軽減できます。
ミドルリスク、ミドルリターンでバランスがよいため
理由の二つ目は、不動産投資はバランスの良い投資であるためです。FXのようなハイリスクな投資商品は、一攫千金を狙えますが、元本を失うリスクも高くなります。一方、不動産投資は家賃収入が毎月一定かつ価格の変動が緩やかでもあるため、ミドルリスク・ミドルリターンが狙える安定した投資方法といえます。
老後を年金に頼れなくなってきたため
理由の三つ目は、老後の資金の確保に不動産投資を検討する人が増えているからです。現在、年金の受給開始年齢引き上げの動きもあることから、老後の生活を年金だけに頼れなくなってきています。年金に対して不安を持っている人が、将来のために安定した収入を見込んで投資を始めているのです。

不動産投資の種類とは?
不動産投資は、投資対象とする物件によって初期費用や利益が変わってきます。ここでは、物件の種類ごとに特徴を説明します。
ワンルームマンション経営(新築・中古)
ワンルームマンション経営は、分譲マンションの一室を購入し、他人に貸し出して家賃収入を得る投資のことです。部屋ごとの購入になるため、資金が少額しかなくても始められます。しかし、利益は一室分のみになるため、まとまった利益を得たい人には向いていません。
マンション・アパート経営(新築・中古)
マンション・アパート経営は、アパートやマンションを一棟買いして家賃収入を得る方法です。一室ごとの経営とは異なり、初期費用が高額になります。そのため、金融機関から融資を受けて行うことが多いです。入居者を確保し、常に満室に近い状態をキープできれば、大きな利益を安定して得られます。
戸建て経営(新築・中古)
戸建て経営は、戸建て物件を購入して入居者から賃貸収入を得る方法です。戸建て物件は、ファミリー層が利用することが多いため、長期間入居する可能性が高くなります。そのことから、一度入居者を確保できれば、安定して利益を得られます。ただし需要は少ないため、空室リスクに注意が必要です。
不動産投資するメリットとは?
不動産投資には、ほかの投資にはないメリットがあります。以下でどのようなメリットがあるのか説明します。
安定した資産運用が可能
不動産投資は、それほど高いリスクはなく、比較的安定した収入を得ることが可能です。入居者がいれば、毎月決まった収入が得られます。
退去手続きや物件の修繕などを行う必要がありますが、管理会社へ委託すればそれほど手間はかかりません。そのため、会社勤め等で忙しい人でも始めやすいことがメリットです。

相続税対策になる
不動産は現金よりも、相続税を節税できる可能性があります。たとえば、3,000万円の現金を持っていた人が亡くなった場合は、3,000万円がそのままの価値として評価されるのが一般的です。
一方、3,000万円で不動産を購入した場合、購入時の価格ではなく相続時の評価額で相続税の額が決まります。そのため、評価額が下がっていた場合、相続税が少なくなる可能性があります。
生命保険代わりになる
不動産を購入すると、「団体信用生命保険」に加入できます。保険に加入すれば、ローン契約者が亡くなったり、高度障害になったりしたときにローンは全額精算されるため、生命保険の代わりになります。また、投資した物件はそのまま家族が引く継ぐことができるため、入居者がいる限りは家賃収入が得られます。
将来の保障や年金対策になる
不動産投資は、将来の保障や年金対策にもなることもメリットです。年金は退職したあとの生活資金として非常に重要ですが、少子高齢化に伴い、公的な年金制度に頼れなくなってきています。不動産投資を併用すれば、家賃収入として安定的な利益を得られるため、老後の対策にもなります。
不動産投資するデメリットとは?
メリットがある一方で、不動産投資のデメリットも理解し、事前にしっかりと対策をしておきましょう。
初期投資にお金がかかる
不動産投資を始める際は、ある程度のまとまった費用を用意しなければいけません。債権や株式などへの投資とは違い、基本的には数千万円規模の資金が必要です。大きな金額が動くため、慎重な判断が求められます。
維持や管理にコストがかかる
不動産を購入するとき以外にも、物件の維持や管理をするための修繕費用等が必要となります。管理会社へ委託する場合は委託費も発生します。また、固定資産税も毎年払わなければなりません。購入だけでなく、維持にもお金がかかります。
時間とともに資産価値が下がっていく
不動産は、経年劣化により年数と共に資産価値は低下します。物件を売却したいときに資産価値が下がっていると結果的に損失になることもあります。これを防ぐには、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが重要です。

不動産投資のリスクとは?
ここでは、想定される不動産投資のリスクを説明します。
空室リスク
まず、入居者がいなければ利益が発生しません。入居者を確保しやすい物件を選びましょう。
家賃滞納リスク
家賃を滞納する入居者が出てくる可能性があります。契約時に連帯保証人をつけてもらうなどの対策が必要です。
災害リスク
購入した物件が、地震などの災害で被害に遭うリスクもあります。保険に加入したり、耐震性が強い物件を選んだりすることが重要です。
不動産投資の注意点とは?
まず、不動産投資をする際には、無理に借金をして始めないようにしましょう。無理なローンを組んで、入居者がいない状態になってしまうと、収入がないため返済が滞ってしまいます。
また、万が一のときに備えるために保険にも加入しておきましょう。「団体信用生命保険」に加入しておくと、万が一保有者が亡くなった場合ローンは全額精算されます。
はじめて不動産投資をする場合は、わからないことが出てくることも多いです。そのため、事前に信頼できる相談先を見つけておきましょう。
不動産の利回り相場とは?
不動産投資家調査を確認すれば、不動産の利回り相場の目安がわかります。
2019年の調査によると、ワンルームタイプで約4~5%、オフィスビルで約4%、商業店舗で約5%、物流施設・倉庫で約5%、ホテルで約5%となっています。
不動産投資において、利回りは重要な指標の一つであり、利回りの高い物件を選ぶことで効率の良い投資となります。そのため、事前に利回りを確認してシミレーションしておくことが大切です。

※参考:第40回「不動産投資家調査」(2019年4月現在)の調査結果|一般財団法人 日本不動産研究所
不動産投資の初期費用とは?
不動産投資の初期費用は、どのくらいかかるのか気になる人も多いでしょう。一般的に、初期費用は物件価格の8〜10%程度を用意すると良いといわれています。たとえば、1,500万円の物件なら、120万円〜150万円程度が目安です。
不動産購入時には、さまざまな費用がかかります。不動産仲介業者を通す場合は、仲介手数料が必要です。また、登記費用として登録免許税、司法書士報酬も発生します。
その他、不動産取得税や印紙税などの各種税金、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金などの清算金も必要です。
また、融資を受ける場合は、ローン事務手数料やローン保証料などもかかります。万が一に備えて加入する火災保険料や地震保険料の支払いも必要になってきます。
不動産投資のプロに相談しよう
不動産投資で安定した利益を得るためには、物件の見極めやリスク対策が大きなポイントになります。しかし、初心者の場合、優良物件の見極めや適切なリスク対策をすることは難しいでしょう。運営や会計などの実務の知識も必要となるため個人で経営することは大変です。失敗しないためには、不動産投資のプロに相談することも検討しましょう。
まとめ
不動産投資は、成功すれば安定した収入が見込めるため、将来の保障や相続税対策などに役立ちます。初心者が不動産投資で成功するためには、プロに相談するなど、しっかりと情報を集めてから行うことが大切です。
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