マンション経営の購入費用や初期費用を解説！

マンション経営にかかる初期費用について

マンション経営をはじめる時には、物件購入費用やその他諸経費などの初期費用がかかります。 スムーズに購入するためにも、資金がどのくらい必要なのか事前に把握しておきましょう。

初期費用・目安となる金額

初期費用の相場は、仲介の場合、物件購入の際にかかる費用の6～8％程度 です。たとえば、2,000万円のマンションを購入した場合、約120～160万円かかります。 しかし、この相場は購入する際の状況によっても変わってくるため、大体の目安として捉えておきましょう。 なお、売主の場合は、50~80万円で済むことがほとんどです。

初期費用はマンション購入価格によって異なる

初期費用はマンションの購入価格に比例して高くなります。 そのため、地方よりも都市部、区分マンションよりも一棟マンションのほうが初期費用は高くなります。 さらに、マンションの立地や戸数といった条件によっても大きく変化します。

初期費用の種類

ここでは、初期費用にはどのような種類があるのかを解説します。 初期費用を用意する際の参考にしてください。

物件の取得費用

物件の取得費用とは、物件そのものにかかる費用です。 具体的には、物件の購入費用や外構工事費用、建築費用などのことを指し、初期費用の大部分を占めています。 建築費用については、物件が鉄骨造か鉄筋コンクリート造など構造による違いもあり、 耐久性が強いものほど金額が高くなります。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得した人に課される地方税のことです。 税金の金額は、「固定資産税評価額×4％」で求められます。

印紙税

印紙税とは、物件の契約書やローンの契約書に対して課される国税の一種です。 収入印紙を購入して、契約書に添付します。納税義務者は契約書の作成者です。 税額の内訳としては、物件の購入時に交わす契約の場合は契約金額に応じて1,000円～6万円、ローンを組むときの契約の場合は200円～10万円かかります。 契約書を売主と買主の双方で所有する場合は、両方が印紙税を払います。

登記費用（プラス、司法書士への報酬）

登記費用とは、登録免許税と司法書士への報酬や手数料を含めた登記に関る費用のことです。 不動産登記には専門知識が必要になり、時間もかかります。そのため、登記は司法書士に行なってもらうのが基本です。 登記費用は登録免許税や手数料によっても金額が変わってきます。

登録免許税

登録免許税とは、法務局で不動産の登記をするときに課される国税の一種です。 登記には所有権保存登記や抵当権設定登記などいくつか種類があり、登記事項によって税率が異なります。 課税される金額は、「課税標準額（固定資産税評価額）×税率」で求められます。登録免許税は司法書士に支払う報酬に含まれることが一般的です。

不動産投資ローン諸費用（ローンの頭金は別）

そのほかの諸費用として、 保証料や事務手数料がかかります。保証料とは、保証会社へ支払う費用で、 保証料を払うことで万一返済できなくなった場合に代わりに債務を返済してくれます。 購入時一括支払いのケースと、金利に含むケースがあります。金利に含む場合は、借入額の約2％が目安です。

事務手数料は金融機関に支払う費用になります。 金融機関にもよりますが、借入金額の1〜3％で設定されていることが多いです。

各種保険料

災害など、万一に備えて火災保険や地震保険などに加入する場合は保険料が発生します。 火災保険は、火災や風災などにより建物に被害を受けたときに補償される保険です。 また、地震保険は火災保険に付帯することで、地震や津波による被害も対象となります。保険料は建物がある場所や構造などをもとに決められます。

入居者の募集費用

入居者の募集費用として、インターネットへの広告掲載費用などがかかります。家賃の約3カ月分が費用の目安です。 たとえば、月10万円の家賃なら約30万円かかります。また、入居者を確保するまでの管理費は所有者が負担するため、 その分の費用も必要です。管理費は家賃の3～5％程度となります。ちなみに和不動産は広告料をいただいておりません。

不動産屋の仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売買・賃貸契約が成立した際に支払う手数料のことです。 仲介手数料の目安は、物件の購入費用の約3％ となります。取引額によって上限となる金額が法律で決まっているため、 最大でも取引額の5％以内 です。ただし、仲介手数料には消費税もかかります。提示された金額が上限内になっているのか確認しましょう。 売主から購入する場合、仲介手数料はかかりません。

税理士や弁護士への相談料や依頼料

マンション経営で家賃の滞納などのトラブルがあった場合は、弁護士への相談費用もかかります。 また、確定申告や節税対策などについて、税理士に相談することもあるでしょう。 相談料は時間制を採用しているところが多く、相談内容によっても料金が変わります。

初期費用の抑え方についての注意

上記に述べた通り、マンション経営を始めるさいに初期費用の総額だけでもかなりの費用が発生することが分かります。 そのため、初期費用を少しでも安くしたいと考える人も多いでしょう。

しかし、 費用の抑え方によっては、収益性が低下してしまう 恐れもあります。たとえば、維持費が高くなったり、空室が多くなったりして、 かえって経営を圧迫する可能性などが挙げられます。

ここでは、費用を抑える際に気をつけるポイントや抑え方を紹介します。

物件価格を安価なものにしない

初期費用を抑えるにあたって、物件価格は安価なものを選ばないようにしましょう。 安価な物件を購入した直後に、高額な設備修繕費を請求されたという例はよくあります。また、空室リスクや賃料低下のリスクも高くなるため注意が必要です。 自己資金でまかなえない場合は、ローンを活用することも検討しましょう。

仲介手数料のかからない物件を購入する

仲介手数料は、不動産会社や購入する物件によって異なります。また、交渉次第では仲介手数料を安く抑えられる可能性もあります。 特に、長期間売れていない物件の場合は、手数料が0円になるケースもあります。ただし、 交渉をすることで、不動産会社が営業に力を入れてくれないこともあるため注意 が必要です。

リフォームについて考える

物件購入の際は、リフォームについても考えましょう。リフォームを必要としない物件を選ぶことで、 費用を抑えることが可能です。また、リフォームが必要な物件でも、リフォームローンを借りることで自己負担を抑えられます。 リフォームは入居者を確保するうえでも必要ですが、月々の支払いの割合をきちんとチェックし経営の負担にならないようにしましょう。

税金の分割払い、後払いをする

初期費用でかかる税金を分割払いや後払いにすることで、購入時点での支払いの負担を軽減できます。 たとえば、不動産取得税は分割払いで、支払いを先延ばしすることも可能です。 半年以内に全額を支払えるなら、分割払いにしたほうが1回あたりの負担が少なくなり、 手元にある程度の金額を残すことができます。ただし、金利が高くなるため、支払い期日までには支払いましょう。

保険に入る際には必要最低限の保障分のみ加入する

保険には火災保険や地震保険のほかにも、さまざまな種類の保険が存在します。 保険料を抑えるためには、多くの保険には加入せず、必要最低限の保証分のみ加入することが大切です。 建物の築年数や性能によっては割引となる場合もあるため、物件購入時に確認しましょう。 1年ごとの更新制にすることで、支払いの負担を軽減できます。

政府系の金融機関を利用できる

金融機関でローンを組む際は、政府系の金融機関で借りることもできます。 政府系の金融機関には、「日本政策金融公庫」と「商工組合中央金庫」があり、低金利でローンを組めるのが特徴です。 ただし、融資期間は10年?15年と短期間であるため、毎月の負担を考えて利用するかどうか検討しましょう。

マンション経営とアパート経営の違いについて

マンションは4階以上で、鉄筋コンクリート造の建物を指すことが多いです。 一方、アパートは2～3階建てで、木造や鉄骨造の建物のことをいいます。

マンション経営は、1棟を取り扱う場合と、一部の部屋のみを取り扱う方法があります。 それに対して、アパート経営は区分所有できない1棟を取り扱うしかありません。 それぞれ、安全性や収益性などに違いがあります。

マンション経営のメリットと注意点

マンション経営のメリットを知ったうえで、注意すべき点も押さえておきましょう。 ここでは、メリットと注意点を解説します。

マンション経営のメリット

マンション経営には、どのようなメリットがあるのでしょうか。 アパート経営との違いに着目してみましょう。

収入になる

マンション経営で東京のワンルームマンションを所有した場合、アパートに比べて手取りの収益が一定額残りやすくなります。 全国どこでも不動産を管理するのに必要な委託手数料は、広さや構造が同じなら一緒になります。 それであれば、家賃が高い物件を所有した方が、毎月の管理費修繕積立金の負担の割合が低くなるため、収益が残りやすいのです。

アパートは、ランニングコストはかかりにくいですが、その分修繕費などのコストや入居者対応などの手間がかさみがちです。 利回りの観点でいうとアパート経営の方に軍配が上がりますが、アパート経営は事業として行うくらいの覚悟が必要になるでしょう。

希少的価値がある

エリアによっては都市計画で決められた高さを超えた建物は建設できません。 マンションなどの高い建物を建てられる場所は限られがちなため、 希少性が高くユーザーニーズの観点でも入居者を確保しやすい 傾向があります。

建物の安全性が高い

マンションは、耐震性や耐火性に優れた建物が多く、安全性が高いです。 また、鉄筋コンクリート造の建物は耐用年数が長く、耐久性にも優れています。 入居者にとっても安心して暮らせる物件といえるため、アパートよりも空室になりにくいです。 耐用年数が長いため長期間のローンも組みやすく、毎月の負担を減らせるでしょう。

長期にわたり、キャッシュフローを確保できる

マンション経営では、長期にわたってキャッシュフローを確保しやすいというメリットもあります。 建物の耐用年数が長いため、長期的に経営を維持できる可能性が高いからです。 長期の運用が可能であるため、老後や保険の備えとしても役立てられます。 ローンの返済が終わった後も、継続的な収入が期待できるでしょう。

耐用年数について

マンションは耐用年数が長いこともメリットです。 法定耐用年数を比較すると、木造アパートは22年、鉄筋コンクリート造のマンションでは47年となります。 耐用年数が高いことでローンを長期で組めるため、毎月のローン返済額の負担を軽減できます。 また、減価償却期間も長くなるため、長期にわたり節税効果を得られるでしょう。

空室リスクが低い

マンションは、都心の資産価値が落ちにくいといわれる地域の駅近や、一般企業にアクセスしやすい場所に建てられることが多いです。 そのため満室の状態で経営が続くこともよくあります。
2022年1月1日現在、東京23区の人口は約967万人。2030年には979万人にものぼると予想されており、依然として増加傾向です。 そして、東京都の一世帯当たりの人員は2021年6月時点で1.95人（参考：東京都の統計調査）と、ほとんどが単身者となっています。 さらに、東京とは「2035年には都内の世帯数のうち単身世帯の割合が50％を超える」と予想しています。
つまりワンルームマンションの需要は今後もしばらくは下がる見込みがないことが予想されています。

さらに、セキュリティ面や防音性でも優れていることから、入居者が不満を感じて退去することも少ないでしょう。 入居者が不満を感じにくい物件であれば、一時的に空室になっても、すぐに次の入居者が見つかります。 そのため、安定した経営が期待できます。

リノベーションの問題

マンションなら間取りの変更も行えるため、リノベーションしやすいこともメリットです。 たとえば、2つある部屋を1つにまとめたいときは、壁を壊して1つの部屋にできます。 リノベーションは、競合対策や賃貸が低下したときの対策として活用でき、マンション経営を成功させるための重要な要素です。

マンション経営の注意点

メリットに加えて、マンション経営の注意点もここで解説します。 経営を成功に導くための参考にしてください。

空室を作らないようにする

マンション経営においては、空室を作らないようにすることが重要です。 空室が発生してしまうと、その分家賃収入が減ってしまい、安定した収入を得られなくなってしまいます。 空室を作らないためにも、ニーズの高い物件を選んだり、積極的に入居者を募集したりするなどの対策が必要になります。

節税効果

サラリーマンが不動産投資を行うと、特に初年度は節税効果を期待することができます。 なぜかというと、不動産投資を行うさいには家賃収入を得ると同時に様々な経費を支払います。 初年度は経費として計上できる金額が多いため、その分を所得金額から差し引くことができるからです。

相続対策になる

マンション経営を行うことで相続税の節税につながる場合があります。 というのも不動産は時価よりも低く評価されるのが一般的だからです。

老朽化リスク、建て替えがしにくいが建て替えの法整備もすすみつつある

マンションは建物自体大きく、頑丈なつくりになっているため、取り壊しにかかる費用がどうしても高くなります。 また、立て替える場合は、入居者を退去させなければいけません。そのため、マンションの建て替えはしにくいのが実情です。 ただし、建て替えの法整備も進みつつあるため、将来に備えて確認しておきましょう。

区分マンションと一棟マンションの違いについて

区分マンションとは、マンションの一部の部屋を購入する投資方法です。一室のみでも投資できるため、初期費用を低く抑えられます。

一方、一棟マンションとは、マンション全体を購入する方法です。 管理する戸数が多く、初期費用も高いことから、ある程度経験を積んだ人に向いています。

ローン利用について

区分マンションの場合、ローンを利用する際はフルローンの選択も可能です。自己資金が少ない人でも始めやすい投資といえます。 一棟マンションの場合は、物件価格の1～3割の頭金を用意する必要があります。 そのため、まとまった資金がなければ経営が難しいです。

どちらが投資（経営）しやすいか

初心者やサラリーマンの場合は、一棟マンションよりも区分マンションのほうが投資しやすいといえます。 初期投資の額も安く、管理する手間も少なく済むからです。また、分散して運用できるため、リスクも抑えられます。

「1に立地、2に立地、3に立地」ともいわれるように、物件購入の際には立地を重視するべきです。 物件選びに失敗しないためには、信頼できる不動産会社を選びましょう。

おわりに

マンション経営にかかる初期費用には、物件の購入費用のほか、税金や手数料などがかかります。 初期費用を少なくしたい場合は、区分マンションがおすすめです。リスクが低く抑えられ、安定した収益が見込めるでしょう。

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