不動産運用とは?初心者向けに運用のメリットやリスク、成功のコツを解説

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不動産投資コラム

不動産で行う資産運用とは?初心者向けに運用のメリットやリスク、成功のコツを解説

マンション経営カテゴリ
2020.06

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不動産投資は株式投資と違い、株価の上昇や下落・相場に一喜一憂するのではなく、 取得した不動産を事業のように管理し、賃貸や売却によりお金を得ることをいいます。 現物資産のため、経済の状況によって発生するインフレに強く、金額の損失を受けにくいのが利点です。 ですが、不動産で資産運用をしたいと思っていても、どのように投資すればいいのかわからない、 リスクが不安という方も多いでしょう。


この記事では、資産運用を始めてみたい人に向けて、不動産を活用した資産運用で利益を得る仕組みや手順などを解説します。リスク対策や現金収入以外のメリットなども知って、低リスクで取り組める資産運用を始めましょう。

資産運用とはなにか?

資産運用とは、簡単にいえば資産を増やし、不労所得を得ていくことです。自分が持っている資産を運用して収益を上げたり、本来なら下がっていく価値を維持したりします。金銭だけでなく、価値を有している物であれば、土地や建物、美術品なども資産に含まれます。


これらの資産を効率的に増やしていくことを、資産運用と呼んでいます。この記事では、資産運用のなかでも不動産を活用した資産運用をメインにして解説します。


不動産を活用した資産運用で利益を得る仕組み

不動産を活用した資産運用では、どのように利益を得るのでしょうか。ここでは、仕組みについて解説します。


他社に貸し出して利益を得る:インカムゲイン

「インカムゲイン」とは、資産を一定期間運用することで得られる収益のことです。不動産を活用した資産運用の場合、不動産を貸し出して利益を得ることを指します。たとえば、マンションの一室を購入して賃貸物件として運用する場合の家賃収入がこれにあたります。保有し続けることによって、比較的安定した収入が期待できるでしょう。


不動産を売って利益を得る:キャピタルゲイン

「キャピタルゲイン」とは、保有している資産が購入時よりも値上がりしたタイミングで売却し、その差分を利益として得る方法です。不動産の価値は常に同じではなく、変動していきます。景気の変動に影響を受けるので、大きなリスクを伴う可能性があります。そのため、購入や売却のタイミングの見極めが大切になります。


不動産を活用した資産運用を始める手順

不動産を活用した資産運用を始めるためには、しっかりと手順を把握することが重要です。ここでは、詳しい手順について解説します。


1.目標や計画を立てる

なぜ不動産を活用した資産運用をしたいのかといった目的(ゴール)を明確にすることや、目標・計画を立てることから始めます。老後の生活のため、節税対策のためなど人によって目的はさまざまですが、目的により購入する物件は変わってきます。目的や目標が決まったら、自己資金やローンの限度額などもきちんと把握し、具体的に計画を立てましょう。


2.情報収集や不動産会社に問い合わせる

自分の投資目的にあった物件の条件、希望エリア、投資額などをもとにして、情報収集や不動産会社への問い合わせを行います。情報収集の方法としては、インターネットやチラシなどが挙げられます。インターネットは気軽に情報を収集できるため、忙しい人にも向いています。また、不動産会社に電話したり店舗を訪問したりして、物件情報を調べるのもよい方法です。


不動産を活用した資産運用に関するセミナーに行くことも検討しましょう。セミナーでは、不動産会社の経営者や社員が講師を務めていることが多いです。セミナーに参加することで、効率的に人脈を形成できるうえに、自分が抱える疑問点や悩みについて具体的な回答を得られます。初心者の場合は、セミナーに行って知識を深めるとよいでしょう。


3.リスクも踏まえたうえで資金計画を立てる

購入したい物件がみつかったら、大まかでよいので資金計画を立てていきます。資金計画を立てる際は、リスクを踏まえることが重要です。不動産を活用した資産運用には空室リスクや金利変動のリスクなどがあります。家賃収入や経費などの支出だけでなく、このようなリスクも加味して収支シミュレーションを行いましょう。


わからないことや疑問点があったら、不動産会社などプロに相談すると安心です。


4.物件の内覧や現地の確認に行く

収支のシミュレーションをして、購入したいと思う物件を見つけたら、実際に物件の内覧や現地の確認に行きます。室内だけではなく、マンション全体の設備なども細かくチェックするようにしましょう。また、周辺環境も確認しておくことが大切です。治安や駅からのアクセスなど、住む人にとって利便性が高いかどうかも調査するとよいでしょう。現在ではオンライン化が進み、現地確認をせずにご契約される方もいらっしゃいます。


5.購入申し込みの手続きをする

気に入った物件がみつかったからといって、すぐに購入できるわけではありません。購入申し込みの手続きとして、「買付申込書」を提出します。買付申込書により、物件を購入する意思を売却主に伝えます。人気の物件の場合には、申し込みが重なるケースもあります。買付申込書を提出しても、必ず購入できるわけではないので注意しましょう。


6.売買契約を結び、決済する

購入権を得たら、いよいよ正式な売買契約を結びます。契約時には、重要事項の説明があるので、しっかりと確認しましょう。契約が済んだら決済です。決済は売主や買主、不動産会社の担当者などが出席して行われます。この際、残代金や登記費用、仲介手数料などを支払います。決済を終えると物件が引き渡され、すべての手続きが完了となります。


不動産を活用した資産運用で得られるメリット

不動産を活用した資産運用で得られるメリットは主に5つあります。不動産を活用した資産運用の目的や目標を立てる際の参考にしてください。


家賃収入で安定した収入源を確保できる

不動産を活用した資産運用は、毎月の家賃収入による継続した収入を、安定して得られることが大きなメリットです。不動産は株やFXのように大きな価格変動はありません。そのため、一気に大きなリターンを得ることはできませんが、価値が急激に下がるようなこともあまりなく、ミドルリスク・ミドルリターンな投資が可能です。


私的年金の代わりにできる

不動産を活用した資産運用は、私的年金の代わりにできるというメリットがあります。不動産を活用した資産運用を行えば毎月一定の家賃収入が得られるため、定年後でも継続した収入が見込めるのです。これを私的年金の代わりにすることで、老後も余裕のある生活が送れます。銀行の貯金の利息や公的年金だけでは足りないといった不安を解消できます。


万が一の生命保険、死亡保険として使える

不動産を活用した資産運用でローンを組む際は、通常の住宅ローンと同様に、団体信用生命保険に加入しなければなりません。万が一、事故や病気などで死亡してしまう、重篤な後遺症などが残るといった事態になった場合、生命保険でローン残高の支払いが可能です。ローンのなくなったマンションは、財産として家族に残すことができます。


節税対策になる場合がある

不動産を活用した資産運用で赤字になった場合、そのほかの収入と損益通算ができます。不動産を活用した資産運用は最初にさまざまな経費がかかるため赤字になることも多く、損益通算によって所得税や住民税が少なくなる場合も多いです。また、相続税の節税効果も期待できます。不動産は現金よりも評価額が低く算出されるので、相続の際に節税が見込めるといわれています。


インフレ対策になる場合がある

物価が上昇するということは、資本の価値が下がることを意味しています。たとえば、現在3,000万円の貯蓄があったとします。1%のインフレが30年続くと、将来の価値で約2,200万円に目減りすることになります。不動産を活用した資産運用なら、その時代の価値にあわせた家賃収入が得られるため、インフレ対策として期待できます。


不動産を活用した資産運用におけるリスク

不動産を活用した資産運用する場合には、リスクも把握しておかなければいけません。ここでは不動産を活用した資産運用における主な4つのリスクについて解説します。


空室が続き収入が得られない

不動産を活用した資産運用では、必ずしも入居者がいるわけではありません。どんなに魅力的な物件であっても、アクセスや周辺環境などによっては、入居希望者が現れずに空室が続いてしまって収入が得られないリスクもあります。一般的に、2年や4年といった周期で入居者が退去してしまう学生向けの物件などは、空室リスクが高いため気をつけましょう。


老朽化や災害の修繕費の負担

物件の老朽化や災害があった際の修繕費の負担も、不動産を活用した資産運用におけるリスクの1つです。地震や火災、水害などで物件が損害を受ける場合や、老朽化によって修繕が必要な場合もあります。これらの費用は、自分で負担しなければなりません。また、区分マンション所有の場合には、部屋の経年劣化による修繕費はオーナー負担になるので注意が必要です。


売れるまで時間がかかることがある

不動産を活用した資産運用は、基本的には長く所有して家賃収入を得るタイプの資産運用です。しかし、不動産を売却するとなった場合、売れるまで時間がかかってしまうこともあります。一般的には、不動産会社を通じて買い手が現れるのを待つことが多く、時間や費用がかかるケースも少なくありません。


金利の変動によるリスクがある

不動産を活用した資産運用を始めるための融資を受ける際に、変動金利を選ぶと将来の金利が高くなる可能性があります。金利が高くなるということは、ローンの支払額が増えることを意味しています。もしもローンの返済を、収入に対してギリギリの額で支払い設定していた場合、返済が厳しくなるケースがあります。

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初心者でも不動産を活用した資産運用を成功させるためには?

初心者が不動産を活用した資産運用を成功させるためには、いくつかのポイントがあります。ここでは、成功するためのコツや不動産を活用した資産運用に向いている人の特徴を紹介します。


不動産を活用した資産運用に向いている人の特徴

不動産を活用した資産運用では、計画性があり、コツコツ続けることが好きな人、人付き合いが苦にならない人が向いているでしょう。不動産を活用した資産運用を始める際は、まず運用計画を立てることが重要です。また、勉強すべきことが多いため、運用をスタートさせた後も継続的に勉強する必要があります。そのため、不動産会社など人とのコミュニケーションも欠かせません。


一方で、楽をして収入を得たい、リスクを負わずに投資をしたいと思っている人には向いていないといえます。


返済や収支など資金計画は具体的にする

不動産を活用した資産運用を始めるなら、資金計画を具体的にしておくことがポイントです。どのくらいの自己資金があるのか、どのくらいの融資を受けるのかといったことをはっきりさせましょう。また、ローンの返済計画や収支についても、リスクを踏まえつつ具体的な計画を立てておきます。空室や修繕費、金利変動リスクなども加味して計画することが重要です。


目標や目的に沿った物件を選ぶ

物件選びは重要なポイントです。投資用物件には区分マンション、一棟、戸建てなど様々な種類の不動産があります。自分がどのような目的・目標で不動産運用をするのかを明確にして、それにあった物件を選びましょう。その目標によっては複数戸所有する必要もありますので最初に投資計画を立てることが非常に重要です。長期所有して家賃収入を得たいのなら、できるだけ賃貸ニーズの高いエリアの物件を選びましょう。また、物件選びの際は入居者の目線や立場に立って検討してみるのも大切です。


信頼できる不動産会社をパートナーにする

信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶこともポイントです。初心者の場合、物件の選び方や契約方法など、わからないことも多いでしょう。信頼関係を築ける不動産会社をパートナーにして、質問したり助言をもらったりすると安心です。万が一、リスクが発生したときの対応策についてアドバイスもしてもらえます。


セミナーで効率的な運用方法を知ろう

不動産運用は、安定した収入が期待できるミドルリスク・ミドルリターンな投資です。初心者が不動産運用を成功させるには、具体的な運用プランや 収支シミュレーションを行うことが大切です。疑問点やノウハウの勉強については、信頼できるパートナーを個人で得ることが近道になります。


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