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不動産投資コラム

収益物件とは何か?初心者の物件選び・気をつけるポイントを徹底解説

マンション経営カテゴリ
2020.04

収益物件とは、家賃による収入が得られる不動産物件のことをいいます。不動産投資を始めるなら、安定した収益が見込める物件を選ぶことが重要です。
この記事では、これから不動産投資を始めようと考えている人に向けて、収益物件とは何か、収益物件へ投資するメリット・デメリット・物件の選び方・注意点なども紹介します。収益物件を選ぶ際の参考にしてください。

収益物件とは?

収益物件とは

収益物件とは、第三者に貸し出して、毎月一定の賃貸収入を得るために購入した不動産物件のことです。一棟アパートやマンションなどがあり、収益不動産とも呼ばれます。

収益物件の種類

収益物件は、大きく「住居」「事務所」「テナント」の3種類に分けられます。「住居」は、人が住むために建てられた不動産物件で、アパート・マンション・戸建などがあります。「事務所」は、主にオフィスビルなどで、個人ではなく事業者に貸し出します。「テナント」は、飲食店やコンビニエンスストアなどの店舗や倉庫などを指します。

初心者には中古マンションがおすすめ

不動産投資初心者の場合には住居、特に中古マンションがおすすめです。中古マンションは比較的安価で購入でき、複数の物件に投資しやすいです。新築のマンションは、購入価格が高いけれど、購入後は中古マンション扱いとなってしまいます。

収益物件への投資を行うメリット

収益物件への投資を行うメリットを解説します。

賃料として安定した収入が見込める

収益物件は入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入が得られます。また、不動産価格や家賃は、株価のように急激に下がることも少なく安定しています。

家賃収入からローン返済できる

会社員が、副業として収益物件への投資考え、購入する際にローンを組んだ場合は、ローンの返済を家賃収入で行えます。本業での収入が多ければ、繰り上げ返済も可能なため、より早く利益を生み出せます。

減価償却などの経費で節税できる

物件の購入費用は、減価償却費として経費計上できるため、節税につながります。経費が増えると、課税対象となる所得が減ります。減価償却費は、物件の購入価格を分割して経費計上できるため、数年にわたって経費・節税が可能となります。

私的年金として老後の収入となる

ローンを完済した後は家賃収入すべてが収益となるため、私的年金として老後の収入となります。退職後は貯蓄や年金だけの生活になりますが、収益物件を保有していれば、給料のように一定の収入が得られ、その分余裕のある生活が送れます。

融資が受けやすい

不動産投資は、融資が受けやすいです。株の購入費のために銀行からの融資は受けられませんが、不動産は融資を受けられます。収益が上がる物件は、投資用ローンを利用できるため、自己資金が少なくても投資を始められます。

収益物件への投資を行うデメリット

収益物件への投資を行うデメリットを解説します。

空室が発生すると赤字経営になる

マンションやアパートは、空室が発生すると家賃収入が得られず赤字経営になります。賃貸物件は、入居者が入れ替わることがあり、空室状態の時期は家賃収入が途絶えます。収益物件を複数所有していれば、1つの部屋が空室になった場合のリスクが回避できます。

換金性が低く現金化しにくい

不動産は換金性が低く、現金化しにくいです。現金が必要になっても、すぐには売れないこともあります。現金化までには時間がかかり、必要なタイミングに間に合わない可能性があります。なるべく現金化しやすいワンルームマンションを選びましょう。

災害発生・老朽化によるリスク

火事・地震・水害などの災害が発生して建物に被害を受けると、人が住めない状況になることがあります。建物の老朽化により多額の修繕費が必要になったり、入居者がいなくなったりするリスクにも注意が必要です。

選ぶべき収益物件とは?

選ぶべき収益物件は、借り手がすぐに見つかる物件です。現在入居者がいる物件・過去に入居者がいて空室期間が短い物件がおすすめです。ここでは、借り手がすぐに見つかる物件について解説します。

需要の多い立地にある物件

借り手がつきやすい物件は、利便性がよく、需要の多い立地にある物件です。駅・スーパー・病院などが徒歩圏内にあるなど、利便性が高い場所は需要があります。単身者向けなら、オフィス・学校へのアクセスしやすさがポイントとなります。

管理状況の良い物件を選ぶ

管理会社による設備の管理・点検・清掃などがきちんとされている物件を選びましょう。資産価値は管理状況によって大きな差が出るといわれています。修繕積立金の徴収がしっかり行われているか、管理組合があるかもチェックすべきポイントです。

将来的に家賃が下がりにくい物件

将来的に家賃が下がりにくい物件を選ぶため、町の将来性や居住者層などを考える必要がありおます。近隣に商業施設・公共施設が多いエリアであれば、家賃は下がりにくいです。

借り手のニーズにあった設備・仕様の物件

借り手のニーズにあった設備・仕様がある物件を選ぶとよく、自分が住みたいと思う物件を探すことをおすすめします。オートロック・防犯カメラ・シャワートイレ・エアコンなどの、設備・仕様が整っているかは重要ポイントです。

収益物件の購入前に気をつけるポイント

収益物件を購入する前に気をつけたいポイントについて解説します。

キャッシュフローを考える

収益物件を選ぶ際は、キャッシュフローを考えましょう。不動産投資をする際に、利回りを重視する人が多いですが、実際の相場よりも利回りが高く設定されている物件もあるため注意が必要です。大事なのは、入居需要があり、赤字にならないことです。

物件の周辺環境をよく観察する

物件の周辺環境は自分の目でよく観察しましょう。駅近などの立地・騒音・振動・工場の有無・買い物や病院などへの利便性は実際に確認しなければわかりません。自分が住むことを想定して、さまざまな条件をチェックすることが大切です。

建物をよくチェックする

建物の外観・内部をしっかりチェックすることも重要です。建物の状況をみるときも、自分が住みたいかを基準にするとよいです。外観の清潔感、生活しやすい間取りかなどを確認しましょう。

適切な不動産投資会社に相談する

信頼できる不動産投資会社に相談してみることも大事です。不動産投資には専門的な知識も必要となるため、自己判断だけではうまくいかないケースもあります。専門家の意見をよく聞き、物件探しをおこないましょう。

まとめ

よい物件を選べれば、収益物件への投資は、安定した収入につながります。物件選びは慎重に行う必要があり、不動産投資の勉強を行うことは重要です。和不動産では、不動産投資だけに限らない、FP的な観点での資産運用アドバイスをおこなっており、オーナー様の20%以上が年間キャッシュフロー100万円以上を達成しています。

購入後の資金計画の立案など、充実したアフターフォローが特徴です。初心者向けから経験者向けのテーマを絞った立地・税金対策セミナー等、幅広い種類のセミナーを行っているため、ぜひご参加ください。


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