投資を始めたい人に｜不動産投資の仕組みを解説 | 若手営業社員による『初心者と一緒に学ぶマンション経営ブログ』

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパートなどの物件を購入し、不動産から収入を得る投資のことです。物件を貸して毎月家賃収入を得る方法や、物件の価値が上昇したときに売却して利益を得る方法があります。

不動産投資の目的

不動産投資をする目的は、主に3つあります。ここでは、それぞれの目的を詳しく解説します。

資産運用

自分が保有している不動産で運用し、収入を得ることを目的として行います。株式投資やFXなどのほかの投資に比べて、ミドルリスク・ミドルリターンで運用できることが特徴です。

老後への備え

老後に備えるために不動産投資を行う人もいます。安定した収入があれば、年金の不足や病気で働けなくなった場合の収入として有効です。また、不動産を所有していれば、将来の住居としても活用できます。

節税

不動産投資は節税にも有効といわれています。特に、課税所得や資産が多い人には、節税のメリットが大きいでしょう。節税の仕組みをうまく活用すれば所得税や住民税、相続税などを抑えることが可能です。ただ節税は長く続かないこともあります。節税目的で購入することは避けましょう。

不動産投資ローンとは？

不動産投資を始めるために、ローンを利用する人も多いでしょう。ここでは、不動産投資ローンについて詳しく解説します。

ローンの種類

不動産投資用のローンには、既成型の「パッケージローン」とオーダーメイド型の「プロパーローン」があります。それぞれの詳細については以下で説明します。

パッケージローン

パッケージローンは、既成型のローンで商品として存在します。簡単に言うと、あらかじめ条件が決められている、いわゆる「住宅ローン」のような商品です。借り入れを行う人の年収や借入期間など、さまざまな条件が定められています。サラリーマンや公務員など、安定した収入がある人に向いているローンです。

プロパーローン

プロパーローンは、事業者向けのローンです。決まった条件はなく、事業として成功する見込みがあるかどうかが審査のポイントとなります。銀行員が稟議をあげて入念に審査を行うため、審査期間が長くなることがあります。

住宅ローンとの違い

金利

住宅ローンは、家賃収入が得られないと回収できなくなってしまうリスクがあることから、金利が住宅ローンより高く設定されています。また、金利の種類は、「変動金利」「選択型固定金利」「全期間固定金利」の3つです。

審査

不動産投資ローンでは、物件の収益性や個人の返済能力などが審査で重視されるポイントです。一方、住宅ローンは主に個人の返済能力を審査します。不動産投資ローンのほうが、審査基準が厳しいといわれています。しかし、返済事故が少ないのが、家賃収入が安定して入ってくる不動産投資ローンともいわれているのです。

返済

不動産投資ローンは、入居者から入金される毎月の家賃収入をローンの返済にあてていきます。一方、住宅ローンは、購入者自身の毎月の給与から返済することが多いです。このように、返済のもととなる原資に違いがあります。

メリット

不動産投資ローンを利用すれば、少ない自己資金で投資ができます。さらに、発生した家賃収入を返済にあてられるため、収益が毎月の返済額を上回れば、自己負担がありません。そのため、複数の物件に投資することも可能です。

デメリット

空室が発生した場合、ローンの返済などの支出をすべて支払う可能性があります。家賃収入がない状態では、給与や貯蓄などの自己資金を返済にあてなければいけません。また、物件を売却することになったとしても、残債が残ってしまう可能性もあるのです。

不動産投資にかかる費用

不動産投資ではどのくらいの費用がかかるのでしょうか。ここでは、具体的にかかる費用を解説します。

不動産購入時にかかる費用

不動産購入時には物件以外にも、「不動産仲介手数料」「印紙代」「司法書士手数料」「税金（消費税・不動産所得税）」が発生します。不動産購入時にかかる費用は、新築の場合は物件価格の約4〜5％、中古の場合は約7〜8％を目安に考えておくといいでしょう。中古の場合、売主が不動産会社だと仲介手数料を払わないでも済みますので、初期費用は抑えられます。

不動産所有にかかる費用

購入した不動産は、所有しているだけでも費用が発生します。具体的にかかる費用は、「管理費修繕積立金」「固定資産税」「都市計画税」などです。固定資産税は、「固定資産評価額×1.4％」を納め、都市計画税は「固定資産評価額×最大0.3％」の金額を納めることになります。

不動産投資の収益

不動産投資の収益には、「売却益」と「運用益」があります。ここでは、それぞれの特徴を解説します。

売却益｜キャピタルゲイン

売却益とは、不動産の価値が上昇したときに、売却して得る利益のことです。たとえば、1,800万円の不動産を購入し、3年後に2,000万円で売却すれば、200万円の利益を得られます。

運用益｜インカムゲイン

運用益とは、不動産を保有することで得られる利益のことです。毎月入居者から家賃が入金されるため、空室にならない限り収入が得られます。たとえば、マンションの1部屋に投資して、家賃8万円で貸すと年間で96万円の家賃収入になります。

不動産投資のメリット

不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、具体的なメリットを解説します。

資金を抑えた投資が可能

不動産投資は、1部屋単位でも所有できるため、資金を抑えての投資が可能です。一棟まるまる買うとなると多くの資金が必要になるため、資金を抑えたい人は1部屋単位での区分所有がいいでしょう。審査に通過すれば銀行から融資を受けられるので、手持ち資金が少なくてもすぐに始められます。

年金や保険の代わりになる

不動産投資は、老後も一定の収入が見込めるため、年金の代わりになります。老後の生活資金に不安がある場合に有効です。融資を受ける際に団体信用生命保険に加入すれば、生命保険の代わりにもなります。万一のことがあっても保険でローンの返済が可能になるため、家族に返済の負担をかけることなく不動産のみ残せます。

節税対策になる

不動産投資は所得税や住民税の節税効果があります。減価償却費や管理費などの経費を計上して赤字になった場合、マイナス分を給与所得に合算できるためです。この仕組みは「損益通算」といいます。

また、相続税の金額を安く抑えられることもメリットといえます。不動産の場合、現金よりも少ない評価額で相続税が計算されるため、納める相続税が安くなるのです。

節税対象となる税金

不動産投資で節税対象になるのは、所得税や住民税、相続税です。所得税や住民税は所得が多い人ほど税率が高くなるため、特に節税効果を実感できるでしょう。また、資産が多い人も、相続税による遺族の負担を軽減する方法として有効活用できます。

不動産投資のリスク

不動産投資を始めるなら、あらかじめリスクを把握しておくことも大切です。ここでは、注意すべきリスクを解説します。

空室

不動産を購入しても、需要があまりない物件では入居者を確保できなくなるリスクがあります。特に、ローンの返済を家賃収入でまかなう場合は要注意です。空室になると収入が減るため、返済できなくなる恐れがあるのです。

価格変動

不動産の価格が購入時よりも下がってしまうと、売却した際に損失となってしまいます。たとえば、購入時2,000万円の物件を1,200万円まで下落したときに売却すると800万円の損失です。実際は、回収した家賃も計算に入れる必要があるので、このように単純ではありませんが、物件は価格が下がることもあるため注意が必要です。

修繕費用

不動産投資では、エアコンや鍵の交換など修繕費が発生するため、費用を事前に用意しておかなければなりません。修繕費は毎月の家賃収入から積み立てておくようにしましょう。

不動産投資を成功させるために重要なポイント

不動産投資を成功に導くために見逃せないポイントがあります。ここでは、重要なポイントを3つ紹介します。

不動産会社選び

不動産会社選びは、不動産投資の成功に大きく関わります。物件を購入する際は、適切なアドバイスやリスク説明などをしっかり行ってくれる会社を選びましょう。また、購入後のアフターフォローも重要なポイントです。 和不動産では、FP的な観点での資産アドバイスを行なっています。初心者向けのセミナーも行っているので、ぜひご参加ください。 不動産投資セミナーの申し込みはこちらから