投資用マンション・ローン利用時の注意点は｜住宅ローンとの違いも説明します | 若手営業社員による『初心者と一緒に学ぶマンション経営ブログ』

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、投資物件としてマンションなどの不動産を購入する際に利用するローンのことです。購入資金を金融機関から借り入れることで、自己資金が少なくても不動産投資を始められます。

住宅ローンと不動産投資ローンとの違いについて

不動産を購入する際に利用できるローンとして、住宅ローンを思い浮かべる人も多いでしょう。しかし、住宅ローンはあくまでも自分や家族が住む家を購入するために利用するローンのことです。投資用マンションのような収益物件を購入する際には使えないため注意しましょう。ここでは、それぞれの違いを詳しく解説します。

借入（貸付）目的の違い

住宅ローンと不動産投資ローンでは、借入（貸付）の目的が違います。住宅ローンは自分や家族が暮らす住居としてマンションを購入するために利用するためのものです。物件を購入する際に足りない金額をローンとして借ります。

一方、不動産投資ローンは購入したマンションを入居者に貸し、家賃収入を得ることが目的です。つまり、貸付を行う金融機関は、マンション投資という事業に対して融資をするためローンを提供しています。

融資の審査基準の違い

公務員やサラリーマンのように安定した収入があれば、住宅ローンを組むのはそれほど難しくありません。しかし、不動産投資ローンの場合は、経営を続けるうちにさまざまなトラブルが起こると予測されるため、厳しい審査基準となっているのです。そのため、基本的には不動産投資ローンの方が審査が厳しいといえます。

ローン借入時の年齢制限の違い

ローンの借入時には、年齢制限が設けられている場合もあります。住宅ローンの場合、給与所得から返済を行う人が多いことから、一般的に80歳くらいが上限です。一方、不動産投資ローンは、その人の資産背景が良ければ70歳以上でも借りられることがあります。

返済期限の違い

返済期間に関しては、あまり大きな違いはみられません。ただし、不動産投資ローンは購入した物件の耐用年数により返済期間が変動するため注意が必要です。耐用年数は建物の構造によって変わり、木造や鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造のほうが長くなります。そのため、鉄筋コンクリート造なら返済期間を長めに設定できるでしょう。

返済原資の違い

住宅ローンは貸主の給与を返済原資とする場合が一般的です。一方、不動産投資ローンの場合、返済原資は家賃収入となります。ローンを滞りなく返済するには、安定した収入を得られるような経営を維持することが重要です。

融資可能金額の違い

住宅ローンの場合、基本的に返済原資が貸主の給与となるため、借入できる金額の上限は年収の5～6倍ほどです。

不動産投資ローンの場合は、家賃収入によって返済がまかなわれます。また、借主の年収や資産も融資可能額の基準となるため、上限が住宅ローンよりも高めです。審査の結果次第では、年収の10～15倍の金額を借りることもできます。ただし、たくさん借り入れすると、金利が高くなることには注意が必要です。

金利の違い

マイナス金利政策の影響により、2016年7月時点での住宅ローンの金利は変動型で0.4〜3％程度となっています。一方で、不動産投資ローンの金利は1〜5％程度で、金融機関によって考え方が異なるため金利にも差がみられます。一般的に、不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも金利が高めです。

法人名義で契約できるかどうかの違い

住宅ローンは、契約者が購入した物件を自分の住居として使うことを前提に貸し付けを行うため、法人での契約はできません。しかし、不動産投資ローンの場合は事業用の物件という扱いになることから、法人契約が可能です。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資を検討している人のなかには、投資用マンションを購入する際に不動産投資ローンを活用するべきか迷っている人もいるでしょう。ここでは、不動産投資ローンの具体的なメリットを解説します。

少ない資金からでも不動産投資を始められる

収益物件を購入するためには、多額の資金が必要です。最初に資金を貯めてから物件を購入しようとすると、いい物件から先に売れてしまう可能性があります。

そのような場合に役立つサービスが、不動産投資ローンです。金融機関で購入資金を借入すれば、いい物件がみつかった時点ですぐに購入し、不動産投資を始められます。

少ない資金で高額の不動産を購入できる

立地や建物などの条件がよく、高い利益が期待できる物件は購入費用も高くなりがちです。不動産投資ローンを組めば、自己資金が少ない状態でも収益性の高い物件を購入できます。つまり、レバレッジをかけられるため、投資額を少なく抑えながら高い利益を出せるのです。利益が増えれば、ローンも早めに返済できるでしょう。

投資拡大のスピードを早められる

不動産投資で利益を増やすためには、複数の物件を購入して投資規模を広げていくことも必要です。しかし、複数の物件を購入するための費用を自己資金だけでまかなおうとすると、なかなか投資規模を拡大できないでしょう。そのため、いかに自己資金による投資額を少なく抑え、融資を多く受け続けられるかが、不動産投資のポイントとなります。

ローン返済に家賃収入をあてられる

不動産投資ローンの主な返済財源は、収益物件から得られる家賃収入です。たとえローンの金額が高額でも、家賃収入から返済できる見込みがあると金融機関が判断すれば、借入できる可能性があります。ローンを利用する場合は、価格だけではなく立地や築年数などにも注目し、安定した収入が確保できる条件がそろっている物件を選びましょう。

不動産投資ローンの注意点

不動産投資ローンにも注意すべき点があります。ここでは、投資用の物件を購入するにあたり、不動産投資ローンの利用を考えている人のために、注意すべき点を紹介します。

ローンの返済が出来なくなってしまう可能性

不動産投資ローンの最も大きなリスクは、ローンの返済が滞り、経営が破綻してしまうことです。収益物件は購入すれば必ず満室になるというわけではありません。空室が発生し、想定していたほどの収入が得られない場合もあります。

一時的に空室になっているだけなら、それほど大きな問題にはならないものの、空室の期間が続く場合は早めに対処しなければなりません。また、リフォームや清掃のために予想以上の費用がかかり、採算がとれなくなってしまう可能性もあるため注意が必要です。

売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性

ローンを組んで購入した収益物件も、急遽売却する必要に迫られることもあるでしょう。購入後、短期間で売却する場合、売却額によっては債務が残る恐れもあります。

手元にある資金で返済しきれないと、金融機関の抵当権が外れなくなってしまいます。そのため、購入希望者が現れても売却が困難です。万一、売却することになっても損が出ないように、慎重に物件の資産価値を見極めましょう。

不動産投資ローンの審査について

不動産投資ローンには、これまで厳しい審査基準が設けられていました。しかし、金融緩和政策が施行されてからは、融資枠や金利などの点で利用者に有利になったのです。

ただし、誰でも審査に通るというわけではありません。そこで、審査基準について、基礎的な情報を知っておきましょう。

審査で重要視されるポイント

不動産投資ローンは、金融機関ごとに異なる審査基準が設けられています。とはいえ、どの金融期間でも自己資金と個人属性、物件評価という3つのポイントは重視される傾向が強いです。ここでは、審査のポイントについて詳しく解説します。

自己資金が多い（自己資金）

自己資金とは、簡単にいえば投資にあてられる貯蓄のことです。不動産投資ローンは、自己資金がなくても組めることがあります。しかし、自己資金が多ければ、それだけ返済が滞るリスクも少なくなります。そのため、ほかの審査基準を満たしていなかったとしても、融資を受けられる可能性が高くなるのです。

特に、融資の申し込みをする金融機関にたくさん預金がある人は、審査を有利に通過できるとされています。審査に通るためには、預金額の多い金融機関にローンを申し込むのも一つの方法です。

年収が高い（個人属性）

不動産投資ローンの審査においては、年収500万円以上が一つの基準です。500万円を下回ると、融資を受けられる金額が減ってしまうことがあります。特に、サラリーマンとして働いている人が融資を受ける際は年収が重視されるため、申し込む前に一度借入可能額を計算してみると安心です。一般的に、年収が高い人ほど借りられる金額も高く、購入できる物件の選択肢も多くなります。

勤務先の属性が高い（個人属性）

金融機関にとって、安定して返済を続けられるかという点は非常に重要です。そのため、審査の際には勤務先の規模や資本金、売上高なども基準となります。たとえば、上場企業のように経営が安定している企業に勤めていれば、審査を通りやすくなる可能性が高いです。

また、会社員ではなかったとしても、医師や弁護士などの職業についている人も審査を通過しやすいでしょう。さらに、勤務先だけではなく雇用形態や勤務年数なども審査基準として考慮されます。

物件の収益性が良い（物件評価）

安定した返済を行うにあたり、物件の収益性は非常に重要です。万一、空室が多かったり維持費がかかったりして、十分な利益が発生しなければ、ローンの返済も滞ってしまいます。購入する物件について、収益性が高いと金融機関が判断すれば、審査に通りやすくなるでしょう。

さらに、金利や融資額についての交渉も進めやすくなります。たとえ年収や自己資金が少なかったり、勤務先が大企業ではなかったりしても、物件評価が高ければ審査に通る可能性もあるのです。

融資を受ける際に注意したいこと

無事に審査に通って融資を受けられたとしても、収益物件から毎月安定した収入を得られないとローンを返済できなくなってしまいます。このように、何らかの理由でローンの返済が滞ってしまうことが、不動産投資における最大のリスクです。リスクを回避し、安定した経営を維持するためにも、以下のポイントに気をつけましょう。

高い属性の人ほど注意が必要

年収が多く、勤務先の評価も高い人は、収益性の低い物件でもローンが組めてしまいます。年収500万円以下でも、しっかりと不動産投資を勉強した人のほうが、結果として条件のよい物件を購入しているケースもあるのです。

属性が高くローンが組みやすい人ほど、購入しようとしている物件の収益性が見込めるのか慎重に検討しましょう。

物件の評価額に注意

融資を検討する際は、物件の評価額にも注目しましょう。どの金融機関でも同程度の評価額か、価格は適正かなどを慎重に見極めなければなりません。また、物件は必ずしも常に満室状態とは限らず、突発的に空室が出る可能性もあります。多少の空室があってもローンの返済を続けられるだけの収入が見込めるかなどを冷静に判断しましょう。

その他、注意したいこと

不動産管理に必要な経費も考慮しておく

収益物件を維持するためには、設備の改善や修繕を行ったり、金利リスクに対応したりしなければなりません。さらに、物件の立地によっては、入居者を募集するための宣伝広告費が必要になります。物件の管理や維持に必要な資金を捻出するには、キャッシュフローを確保しておくことが重要です。

必要以上のレバレッジをかけていないか注意

融資を受けて自己資金以上の金額を投資することは、レバレッジをかけて投資をすることと同じです。購入時は利益が出る見込みがあっても、急激な相場の変動により金利が上昇したり、利益が出なくなったりする可能性もあります。必要以上のレバレッジをかけてしまうと、リスクも高くなってしまうため注意が必要です。

不動産投資ローンを利用する際の流れ

金融機関で不動産投資ローンを申し込む際に、どのような流れで手続きが行われるのか気になっている人もいるでしょう。ここでは、申請の準備から、実際に融資が行われるまでの流れを詳しく紹介します。

申請の準備をする

申請に必要な書類や資料を用意します。運転免許証や健康保険証など、本人確認ができる書類の写し、住民票と印鑑証明書を用意しておきます。給与明細を提出する場合は直近3カ月分があれば十分です。また、源泉徴収票や確定申告書、納税証明書などの収入を証明できる書類を3期分用意しておきましょう。さらに、保有資産の一覧表や返済予定表も必要です。

申し込みの手続きをする（審査申し込み）

申し込みに必要な書類がそろったら、金融機関へ提出します。資産や年収、勤務先、物件書類を確認したうえで、ローンの審査に申し込めると判断された場合は、融資担当者から連絡がきます。ただし、どの程度の期間で連絡が来るかは金融機関により異なり、数日で連絡がきたり数週間ほどかかったりなどさまざまです。

審査開始（審査を受ける）

必要な書類の提出を行い、内容に不備がなければ、審査への申し込みは完了です。審査が始まったら、融資担当者が稟議書を作成します。ローンの審査を行うのは金融機関本部です。審査にかかる時間は融資の内容や金融機関により異なるものの、大体数週間から1カ月程度で決まります。審査が始まってから、別途必要な書類の提出を求められた場合には、審査が長引くこともあります。

融資決定通知がくる

審査が完了すると、融資担当者より融資決定通知が行われます。無事に審査を通っていれば、融資額や融資期間、金利などについて具体的な相談することが可能です。万一、審査が通らなかった場合は審査基準を満たしていなかった可能性があります。提出書類の内容やキャッシュフローの試算表などを見直し、改善できる点がないか再検討しましょう。

融資手続きをする

ローン審査を通過した後は、金融機関と契約を締結し、融資手続きをします。主な契約事項は、金融機関からお金を借りるための「金銭消費貸借契約（金消契約）」、建物および土地の抵当権を決める「抵当権設定契約・根抵当権設定契約」などです。また、「団体信用生命保険」に加入する場合は、保険の契約手続きも行われます。

融資が実行される

融資手続きが完了し、実際に融資を受けたら、いよいよ物件の購入手続きに入ります。融資が始まる日にちは金融機関と契約を締結する際に決定されるため、必ず確認しておきましょう。融資を受けた後は、毎月返済を行います。繰り上げ返済を利用すればローンの元金が減り、早期に返済を終えることも可能です。

不動産投資ローンへの理解を深める方法

不動産投資ローンは、なるべく有利な条件で借入をすることが理想です。しかし、個人が金融機関とやり取りをして交渉を行うのは難しいため、専門家に相談したり、不動産投資セミナーへ参加したりしてみましょう。融資付けの実績が豊富な会社が開くセミナーでは、貴重な情報を聞けることも多く、すぐに不動産投資に活用できる実践的な知識が身につきます。

まとめ

不動産投資ローンを上手に活用すれば、自己投資額を抑えながら、条件のよい物件を購入できます。ここで紹介した注意点などを参考に、安定した経営を心がけましょう。

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