中古マンション投資の魅力とは？選び方や新築との違いを解説

不動産運用における中古マンション投資とは？

不動産投資とは不動産を購入し、賃貸や売買などで利益を得ることをいいます。不動産投資の対象には戸建てやアパートなどいくつかの種類がありますが、この記事では中古マンション投資を中心に解説します。

マンション投資には新築と中古、区分所有と一棟買いなどの種類があり、それぞれに魅力やリスクがあります。中古マンションの区分所有は一棟買いよりも、設備のメンテナンスやリフォームなどにかかる費用が安いことが魅力です。

日本は人口が減少していますが、東京23区のような人気があるエリアでは人口の流入超過が続いています。特に、ワンルームマンションは、一人暮らしの人が利用するため入居率が高い傾向にあります。

中古マンションが選ばれる理由

中古マンションは、新築マンションに比べて初期費用を安く抑えられます。また、新築は購入後数年で価格が大幅に下落することがありますが、中古の下落率は緩やかです。むしろ、最近は家賃が上昇傾向にあります。

また、年数が経っている分、実際に運用された実績を参考にできることも、中古マンションが選ばれる理由の一つです。中古マンションは安心や安定性が見込める投資物件といえるでしょう。

新築マンションとの違い

新築マンションは最新の設備や間取りで人気が出やすいです。新築というだけで価値があるので、家賃も高めに設定できます。しかし、購入後に資産価値が急変することもあります。

一方、中古物件の資産価値が大幅に下落することは少なく、購入価格などの初期費用を抑えつつ安定した運用ができることが魅力です。ただし、人気エリアやリフォーム費用などの見極めが必要になります。

失敗しない中古マンションの選び方

ここでは、不動産投資における中古マンションの選び方を解説します。中古マンション投資を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

ニーズがある立地の物件を選ぶ

中古マンション投資では、空室期間が少なく、入居者が常にいる状態を保つことが重要です。そのため、高いニーズが見込める東京23区内などの人気エリアの物件を選びましょう。駅から徒歩7分以内の物件はさらに需要が上がります。そういったエリアは長期的な賃貸需要が見込めるからです。

清掃や修繕など管理の良い物件を選ぶ

投資物件を内覧する際は、マンションの共有部分についても確認し、管理が行き届いている物件を選びましょう。マンションの管理状態は、「重要事項調査報告書」を参考にしてください。重要事項調査報告書には、マンションの管理体制や過去の修繕、今後の修繕予定などがまとめられています。

新しい耐震基準が適用されているか確認する

建築基準法の改正により、1981年（昭和56年）6月以降の建物は新しい耐震基準で建てられるようになりました。新耐震基準では、震度6～7程度の地震でも倒壊しないようになっています。中古マンションを購入するときには、新耐震基準で建てられた物件なのか確認しましょう。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、メリットを解説します。

新築に比べて中古は購入価格が安い

新築マンションは販売のための内覧会や宣伝費など、販売促進にかかった費用が上乗せされた状態で販売されています。プレミアムという価値もプラスされているため、売買価格は高めです。一方、中古マンションは新築マンションよりも安く物件を購入できる傾向にあります。売買価格が安ければ初期費用を抑えることができるため、効率がよくなります。

居住者がいるため管理しやすい

中古マンションの場合、すでに居住者が入居しているため、どのように管理されているのか実際に確認できます。新築マンションにみられる、購入後に写真や図面と違っていたというトラブルもありません。また、現在の入居率も確認できるため、空室リスクが把握しやすいというメリットもあります。

中古マンション投資のリスク

中古マンション投資にもリスクはあります。実際に物件を購入する前に、どのようなリスクがあるのか把握しておきましょう。

購入直後に修繕費がかかることがある

中古マンションは、エアコンや給湯器などの部屋の設備に老朽化がみられることもあります。そのため、物件購入直後に修理や交換が必要となるケースがあります。また、建物自体に大規模修繕工事が入る可能性もあるため、事前に修繕計画を確認しておくと安心です。このようなことを避けるためには、築浅物件を選ぶことがおすすめです。

利用できる年数が短い場合がある

一般的にマンションの利用可能年数は、60年程度で建て替えられるといわれています。あまりに古い物件を選ぶと、運用できる期間が短くなってしまうので注意が必要です。物件購入費のほかに、リフォーム代や設備修理費用などが想定以上にかかり、初期費用が取り戻せなくなることも考えられます。

設備や間取りがニーズに合わない可能性

入居者がシングルなのかファミリーなのかによって、求められる間取りや設備、広さが変わります。中古マンションは設備や間取りが最新ではないため、現代のニーズにあわない可能性もあるでしょう。また、築年数によりデザインにも変化がみられます。なお、ワンルームマンションを選ぶなら、広さが20平方メートル以上あったほうが、人気が高くおすすめです。

不動産投資で失敗しないために

不動産投資では、失敗するリスクもあります。ここでは、失敗しないためには何が必要なのか解説します。

リスク対策や収支計画は具体的に立てる

物件購入の前には、どのようなリスクがあるのかを把握して、対策を立てる必要があります。自己資金はいくら用意できるのか、どのくらい融資を受けるのか、見込める収支はどのくらいなのかなど、収支計画を具体的に立てることも大切です。ローンの申込みから返済、修繕費用などの収支をシミュ―レーションし、無理のない計画を作ることが大切です。

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