マンション経営は東京一択！おすすめする5つの理由と不動産物件の選び方 | 若手営業社員による『初心者と一緒に学ぶマンション経営ブログ』

マンション経営は東京一択である5つの理由

マンション経営が東京23区である理由を5つ解説します。物件を選ぶ際の参考にしてください。

雇用が集中している

東京は雇用が集中していることから、多くの人が集まります。東京に本社がある企業も多く、転職や就職をきっかけに多くの人が流入してきます。東京で仕事をするとなると住まいが必要であり、賃貸需要が高まるため、入居者を確保しやすいです。

需要が高いため、マンションの価値は上がり、高い収入につながります。今後も人口が集中すると予想されているため、東京でのマンション経営が、最も安定収入を得やすいこととなります。

交通インフラが整っている

東京は道路・鉄道・空港などの交通インフラが整っています。東京オリンピック開催が決定してからは、さらなる交通インフラ整備が進んでいます。交通インフラの整備が進むことで、立地条件がよくなり、マンションの価値が今後も上昇すると予想されているのです。

交通インフラが充実し、商業エリアへのアクセスがよくなれば、転勤・単身赴任・学生などからの需要がさらに高くなると見込まれます。

インフレに強い

マンション経営は、インフレに強いという特徴があります。インフレになると実物資産である不動産・宝石・金などの価値は上昇し、現金の価値は下落します。現金ではなく、マンションとして所有することで、所有資産を守れるのです。

将来性のある立地にある不動産は、インフレに強いといわれています。立地条件がよく、需要の高い東京のマンションは、インフレに無理なく対応できる資産と言えます。

融資を受けるのに有利

東京のマンション経営は、金融機関から融資を受けるのにも有利です。物件を購入する際には金融機関から融資を受けることが多く、融資の受けやすさは、マンション経営を実施する上で、非常に重要な要素になります。

融資を受けられるかは、立地に大きく影響され、東京は立地条件が非常に良く、資産価値も下がりにくいため、融資は受けやすいです。

ワンルームマンション規制がある

東京23区では、ワンルームマンションを建築する際の規制が設けられています。これらの規制が通称「ワンルームマンション規制」と呼ばれるものです。多くの区で、ワンルームマンションを建築する際に30平米以上の部屋を定数確保しなれけばならない、という内容です。これにより、今まで都心の狭い土地に建築できたのに、ファミリーの部屋が入ることで広い土地が必要となり、都心での建築が難しくなりました。

現在、ワンルールマンションが建築されにくい状況であり、供給不足になる可能性が高いです。東京では賃貸需要が増えると見込まれることから、空室になるリスクは少ないと予想されます。

マンション経営は2通り

マンション経営には、「一棟物件」と「区分所有マンション」の２通りがあります。それぞれの特徴について解説します。

一棟物件の特徴

一棟物件は、マンションやアパートを一棟すべて購入するもので、一度に複数の部屋を所有できるため、空室が出た場合でも残りの部屋で家賃収入を得られます。入居者を多く確保できれば、それだけ収入も増えます。しかしたくさん空けば、支出も多くなるのです。

一棟物件を購入するためには、一度に高額の資金が必要であり、入居者を確保できなかったときのリスクは大きいです。マンションの維持費・固定資産税などの費用・各部屋の修繕・災害時などへの有事には対処が発生します。初めてマンション経営を行う人にとっては、一棟買いマンションの経営は難しいです。

区分所有の特徴

マンションを区分所有する際は、少ない資金で始めることになります。自己資金が少なくても、投資金額が少ないため融資が受けやすく、初心者向きの不動産投資といえます。まず1戸目の物件を購入し、状況を見ながら、複数戸のマンション経営へと発展させていくとよいでしょう。

区分所有の場合、一棟物件と異なり、一度に高額の修繕費を支払う必要がありません。最初のマンションの運用状況を見ながら、数年ごとに繰り上げ返済を活用することで、所有マンションを増やしていけます。別々のマンションを複数戸所有することで、空室・災害時のリスクを分散させられます。共益部分・設備などの管理・修繕を独断では行えない点は注意しましょう。

購入マンションの選び方

購入するマンションの選び方を解説します。安定した収入を得るために、ぜひ参考にしてください。

区分所有を選ぶ

マンション経営する際の物件には、区分所有を選びましょう。区分所有は、少ない資金で初心者でも始められるマンション経営の方法です。一棟買いは高額であるため、投資金額も大きくなり、融資を受けるのも大変です。立地などを考慮し、空室リスクのない優良物件を探し購入しましょう。

路線で選ぶ

マンション経営する際の物件は、路線を重視して選びましょう。勤務先・通学地・商業施設アなどへのアクセスが便利な地域がおすすめです。複数の路線が使えたり、駅から徒歩圏内にあったりするマンションは、入居希望者が多いです。

東京都内はJRを始めとして、多くの鉄道が運営されています。人気の高い路線にある物件を選べば、さらに入居希望者が増えます。学生向け・単身者向け・ファミリー向けなどを考慮した上で、路線を選びましょう。

築浅をねらう

マンション経営する際は、中古築浅の物件にしましょう。中古で築浅のマンションは、新築に比べてかなり購入価格が安くなります。最近の都心のマンションは、バブル期に立った物件と、2000年以降に建てられた築浅物件が多いです。

バブル期のマンションは、都心から離れているものが多く、築浅物件は都心部に建てられたものが多く、立地条件がよいです。設備面でも、インターネット回線・セキュリティ面などが完備されているのは築浅マンションに多く、入居希望者には人気です。

管理・メンテナンスを確認

マンション経営のためのマンションは、管理・メンテンスの状況をしっかりと確認した上で選びましょう。エントランスにゴミが落ちていないか、定期点検を行っているかなどは最低限確認しましょう。

自分が入居したときの事を考え、入居希望者が心地よく感じる物件を選ぶことが大切です。セキュリティの充実は大切ですが、管理人が常駐する必要性はあまり重要ではありません。

セキュリティを確認

マンションのセキュリティ設備が充実していて、侵入者が簡単に建物に入れないようになっているか確認しましょう。セキュリティが充実していることで、入居者は安心して生活できます。防犯カメラやオートロックなどが整備されていると安心です。

急な自然災害のリスクに備えるためにも、耐震設計がされているかも確認しておくとよいでしょう。

マンション経営を成功させる3つの情報収集法

マンション経営を成功させるための情報収集法を3つ紹介します。成功につなげるための参考にしてください。

書籍

基礎的な知識を身につけるためには、書籍は非常に有用であり、初心者にもおすすめです。さまざまなテーマを取り扱った書籍があります。初心者の場合は、「初心者向け」をテーマにした基礎的な内容の書籍を選ぶと理解しやすいです。基礎が固まってきたところで、もう少し応用的な書籍を複数冊読むと、理解が深まります。

総務省統計局など公的機関の資料

公的機関の資料から、不動産投資に関する貴重な情報が得られることが多いです。たとえば、「総務省統計局」では、将来の人口密度などさまざまなデータを確認できます。このデータを活用すれば、将来的に賃貸需要が高まるエリアを予測でき、投資戦略に役立てられるでしょう。

「国立国会図書館」では、新聞記事・雑誌などを検索することで、たくさんの情報を集められます。過去の経済情報から景気の動きも確認できます。マンション経営で収入を得た際は、確定申告をしなければいけません税金に関する知識は「国税庁」のホームページで確認するとよいでしょう。

セミナー

マンション経営に関する知識を身につけるために、マンション経営セミナーに参加する方法もあります。初心者向けのセミナーも多く開催されており、扱われているテーマも多いです。不動産会社の経営者・社員・オーナーが講師を務めており、知識の獲得にも役立ちます。わからないことがあれば、その場で講師に質問もできます。

無料のセミナーもありますが、投資案件の販売が目的であることが多いので、その点を理解した上で参加する必要があります。有料セミナーでは貴重な情報が得られることが多いです。ある程度基礎知識を持っている人は、有料セミナーに参加することをおすすめします。

健全なマンション経営は情報収集から！

東京は多くの企業と学校が集中するエリアであり、交通インフラも整っているため、今後も高い賃貸需要が期待できます。マンション経営は東京一択と考え投資を行えば、安定した収入を得られる可能性が高いです。

健全なマンション経営には、情報収集が重要です。和不動産では、不動産投資に限らず、将来なりたい姿をヒアリングした上での資産運用アドバイスを行っています。初心者向けから経験者向けに幅広いテーマでセミナーを開催しているので、これからマンション経営を検討している人は、ぜひご参加ください。