マンション投資を始めるメリット・リスクは？東京がおすすめの理由も解説 | 若手営業社員による『初心者と一緒に学ぶマンション経営ブログ』

マンション投資とは？

マンション投資とは、その名の通りマンションを使った投資方法です。マンションには、「居住用」と「投資用」の2種類があります。居住用は自分で住むことを目的にしているもので、投資用は人に貸して家賃収入を得ることが目的です。

「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」とは？

マンション投資は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類にわけられます。インカムゲインとは、資産を所有することで収入を得る方法です。マンションの一室もしくは複数の部屋を所有して、借主から家賃収入を得ます。

一方、キャピタルゲインとは、マンションを売却して利益を得る方法です。マンションは物件によって価値が大きくアップすることもあります。購入時よりも価値が上がった時点でマンションを売却することで、差額を利益とする投資方法です。

マンション投資の種類

マンション投資は「区分所有」と「一棟物件」にわけられます。区分所有とは、マンションを一部屋単位で購入して貸し出す方法です。オーソドックスな方法で、行っている人も多いでしょう。一棟物件は、マンションを一棟丸ごと購入して各部屋を貸し出す方法です。

また、「新築」か「中古」かという違いもあります。新築の場合には、新しく建設されたマンションの一室もしくは一棟を購入します。一方、中古の場合には、中古物件の一室または一棟を購入する投資方法です。

マンション投資のメリットとは？

マンション投資のメリットには、どのようなものがあるでしょうか。ここでは、6つのメリットを紹介します。

少ない資金でも始められる

マンション投資は少額の資金でも始められます。一部屋からでも購入できますし、中古マンションを選べば新築に比べて、比較的安く購入できます。そのため、自己資金で始められるケースもあるほか、不動産投資ローンも組めるので、自己資金が少ない場合でも投資が可能です。

株やFXと比べてリスクが少ない

マンション投資は比較的リスクが少ない投資として知られています。株やFXは株価変動によって資産価値がゼロになるケースがあります。しかし、マンションでは資産価値が急激に下がることはほとんどありません。物件の選定や管理を適切に行うことで、リスクを抑えられるでしょう。

管理の手間が少なくて済む

株やFXは毎日株価をチェックするなど、手間がかかります。しかし、マンション投資ではそのような手間はかかりません。建物や入居者の管理などは管理会社に任せられるので、副業としても向いています。

老後の年金代わりになる

老後は公的年金だけでは不安という人も多いでしょう。マンション投資では、部屋を貸し出して家賃収入を得るため、毎月安定した収入が見込めます。定年後でも一定の収入が得られることが大きなメリットです。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入できることもメリットです。この保険は、生命保険や死亡保険の代わりにできます。万が一加入者が死亡したり重度の障害を負ったりした場合、保険金でローンの返済が可能です。何かあった際には、家族にローン完済済みの資産として残せます。

相続税対策になる

マンションなどの不動産は、現金よりも相続税の評価額が低く算出されます。現金や有価証券などは時価に応じて評価されますが、ワンルームマンションは現金の5分の1程度の評価になります。その結果、財産評価が下がって相続税の節税につながるのです。相続税は残された家族にとっては大きな負担になるため、負担を減らせることはマンション投資のメリットといえます。

マンション投資にはどんなリスクがある？

マンション投資を始める前に、リスクを把握しておきましょう。ここでは、マンション投資のリスクについて解説します。

空室のリスク

どのようなマンションであっても空室のリスクは存在します。空室が発生すれば、その期間の家賃収入はなくなります。空室期間が長く続いてしまうと、経費だけがかかってしまい赤字になる可能性もあるのです。

家賃を滞納されるリスク

入居者が家賃を滞納するケースもあります。支払い忘れの場合もありますが、滞納されるリスクもあらかじめ見込んでおきましょう。賃貸管理会社の中には、滞納保障がある会社もあります。リスクを抑えたいのなら、そのような管理会社を選ぶのもポイントです。

建物や設備の老朽化・修繕のリスク

マンションを長く所有していると、部屋や設備が老朽化していくものです。年数と共に建物や配管といった設備は老朽化するので、定期的に点検やメンテナンスが必要になるでしょう。そのため、事前に修繕費用を積み立てておくことが大切です。共有部分の管理費用や、エアコンなど室内の設備が故障した際の修理費、壁紙・床の補修費用などもかかります。

家賃変動のリスク

家賃が変動するリスクもあります。築年数の経過による設備の劣化や、入居希望者のニーズが変わったことなどにより、家賃を下げなければ入居者が入らないケースもあるでしょう。

リスク回避方法としては、新築ではなく中古のワンルームマンションを購入する方法があります。中古のほうが家賃下落のリスクが低いためです。築年数が経過してからも、家賃が大きく変動することが少なく、ある程度安定した収入が見込めるでしょう。

金利が上昇するリスク

マンション投資ローンの融資を受けている場合、金利が上昇するリスクも考えなければいけません。短期プライムレートは、長期プライムレートよりも金利が高く設定されています。金利の低さから、長期プライムレートを選ぶ人が多いでしょう。しかし、長期プライムレートの場合、金利が半年ごとに見直されるため、金利上昇によって支払い額が増える可能性があります。ここ20年間では、短プラは比較的安定しているので、金利上昇が怖い人は短期プライムレートが向いているかもしれません。

火災・地震など自然災害のリスク

火災や地震、水害といった自然災害に遭うことも考えられます。自然災害によってマンションに被害があった場合、多くの修繕費用が必要です。災害に備えて、火災保険や地震保険などに加入しておくとよいでしょう。また、地域によってはさまざまな防災対策を行っているため、災害を避けることもできます。

マンション投資にはどんな費用がかかる？

マンション投資には、具体的にどのような費用がかかるのか紹介します。

購入の際にかかる費用

不動産投資を始める際の初期費用は以下のものが挙げられます。

・仲介手数料

・ローン事務手数料

・ローン保証料

・不動産登記費用

・各種税金

・火災保険料や地震保険料

不動産会社が売主の場合には、仲介手数料はかかりません。一般的に、物件価格の8～10％が初期費用の相場だといわれています。不動産会社が売主の場合、初期費用は50～80万円程度です。

購入後にかかる費用

購入後にかかる費用としては、固定資産税や都市計画税といった税金、管理費が挙げられます。固定資産税は1年ごとに「固定資産評価額×1.4％」、都市計画税は「固定資産評価額×最大0.3％」を支払います。管理費は、依頼する管理会社や管理内容によって変動するため、しっかりと比較検討しましょう。

マンション投資をするなら「東京」がおすすめ！その理由とは？

マンション投資をするのなら「東京」がおすすめです。なぜ東京がおすすめなのか、その理由を解説します。

転入超過が20年以上続いている

東京では、転入超過が20年以上続いています。ほかの地域では、人口は減少傾向にあり、転出も多くなっています。しかし、東京は転入超過が続いているため、マンションの需要が非常に安定しているのです。

再開発で土地や物件価格の上昇が予想される

東京では有明・お台場などの湾岸エリア、八重洲や銀座・日本橋などのエリアの再開発が進んでいます。このほかにも、新宿・渋谷・池袋などの副都心エリア、人気が高まっている城北・城東エリアなども徐々に進められています。再開発が予定されているエリア周辺の土地や物件は、今後の価格上昇が期待できるのです。

東京23区はワンルームマンションの建築規制がある

東京23区にはワンルームマンションの建設規制があり、さまざまな条件を満たさなければ新たに建築できません。ニーズは高いのに新たな供給が難しいという現状があります。そのため、築年数がある程度経っていたとしても、家賃を下げず一定に保ちやすいため、安定した収入を確保しやすいでしょう。

単独世帯が今後も増加していく

東京都では、単独世帯が今後も増加傾向にあるという予測があります。2047年には10％程度増加するという予測なので、将来的にもワンルームマンションのニーズは減らないと考えられているのです。今後もワンルームマンションの需要が高い状態が続くため、安定した家賃収入を得られるでしょう。

外国人移住者のさらなる増加が見込まれる

東京都は、世界からみても比較的安全で住みやすい都市だといわれています。そのため、海外からの転入者も増加しています。また、東京都は外国企業の誘致に積極的です。羽田空港の国際化などもあり、ビジネスパーソンなどを中心として、今後も外国人移住者の増加が見込めるでしょう。

マンション投資を行ううえでのポイント

マンション投資を行う際には、物件価値は変わっていくことを理解しましょう。基本的には、築年数が経てば経つほど家賃相場は下がっていきます。不動産は比較的価格変動が少ないですが、周辺環境やニーズの変化など、さまざまな条件によって価値は変わっていくのです。

また、入居者のニーズを把握することも重要です。マンションを所有しても住みたいという人が現れなければ収入にはつながりません。そのため、アクセスや治安、利便性だけではなく、そのエリアで需要の高いマンション、競合マンションとの差別化を考える必要があります。

まとめ

マンション投資は比較的安定した収入が得やすく、リスクの少ない資産運用です。マンション投資を行うのなら、信頼できる不動産会社をパートナーに選びましょう。

和不動産は、オーナー様の20％以上が年間キャッシュフロー100万円以上を達成しています。購入後のアフターフォローも充実しているため、初心者でも安心です。また、初心者向けから経験者向けまでテーマを絞った幅広いセミナー行っています。ぜひご参加ください。