中古マンション投資にはどんなリスク・メリットがある?

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不動産投資コラム

中古マンション投資にはどんなリスク・メリットがある?

マンション経営カテゴリ
2020.05

不動産投資を始める場合、比較的少ない資金で始められる中古マンション投資を検討する人も多いでしょう。 資産価値が変動しにくいうえ、ほかの投資と違って安定した利益を得やすいのが特徴です。


この記事では、マンション投資について解説し、中古マンション投資のメリット、 中古マンションに投資するうえで知っておきたいリスクやチェックポイントを紹介します。 さらに、築浅物件のメリットも解説するので、ぜひ参考にしてください。

目次

マンション投資のメリット

マンション投資のメリット

安定的な利益が見込めるマンション投資は、初心者にも始めやすい投資といえます。 どのようなメリットがあるのか紹介します。


老後も安定した収入が得られ、資産にもなる

マンション投資は、自分の所有するマンションを賃貸することで働けない年齢になってからも 入居者からの家賃で継続的な収入を得られる投資です。私的年金のように毎月収入が入るようになります。 一棟物件と比べると収益性はそこまで高くありませんが、規模が小さいため失敗してしまうリスクも低いと言えるでしょう。 万が一の際に売却できる資産としてマンションを保有しつつ、継続的に家賃収入を得られることが魅力です。


ほかの金融資産に比べ物価変動の影響を大きく受けない

株式投資やFX投資の場合、価格変動の影響を大きく受けるため、投資をする際のリスクも大きいです。 しかし、不動産物件の価値は、これほど急激には変動しません。インフレやデフレの影響も受けにくいので、 落ち着いて運用を検討する余裕があります。そのため、マンション投資は他の投資と比較すると利回りが低い傾向にあり、ローリスク・ローリターンの投資といえるでしょう。


節税対策になる

マンション投資は相続税対策にもなります。たとえば、1憶円の現金を相続すれば、控除を引いた金額に相続税がかかりますが、 ワンルームマンションでは相続税評価額をもとに計算されます。一般的に評価額は5分の1程度に下がるので、納める税金を少なくすることが可能です。

ワンルームマンションはアパートなどと比較すると土地の持ち分が少ないため、不動産投資の中でも比較的節税の効果は高いです。

2015年度から相続税の非課税限度額が引き下げられたこともあり、現金資産を不動産に移すことを検討する人が増えています。


団体信用生命保険に加入でき安心して始められる

マンション投資は生命保険代わりになります。仮に、不動産の所有者が亡くなった場合、団体信用生命保険が適用されるからです。つまり、遺族は残りのローンを支払わなくてもよく、かつ不動産資産を相続できます。なお、死亡以外でも病気や事故などで大きな障害が残った場合に、団体信用生命保険が適用されることがあります。


中古マンションに投資するメリット

マンション投資は、新築よりも中古のほうがおすすめです。 ここでは、中古マンション投資ならではのメリットを紹介します。


物件価格が低く資金が少なくても投資しやすい

真新しく最新の設備を備えた新築物件は、区分購入するにしても高額です。 それに比べて中古マンションは、価格が安く投資を始めるハードルが低いといえます。ローンを組むこともできるので、 ある程度資産に余裕のある人なら投資を始めやすいでしょう。自己資金があまりない人でも始められる可能性があります。


新築に比べ資産価値・家賃の変動が少ない

中古マンションは、基本的に資産価値の減少が緩やかで、売却時の差損も少ないのが特徴です。 また、家賃も急に下がる可能性は低いでしょう。

一方、新築物件では入居者が入った時点で「新築」というプレミアムがなくなることもあり、 資産価値の下落率が大きくなります。家賃も短期間で下がりやすいので、相場にあった家賃設定を行うことも必要です。


物件の状態・管理状況を確認できる

建物の状態や管理状況などを購入前に確認できることも、 中古マンションのメリットです。一方、新築物件は完成前に購入するケースもあり、 モデルルームや図面上でしかチェックできないこともあるのです。特に、マンション投資をするために物件の購入を考えている人にとっては、 情報が確かめやすい中古マンションが向いています。


中古マンション投資で把握しておくべきリスク

中古マンション投資で把握しておくべきリスク

中古マンション投資のリスクは何でしょうか。購入する前には、 リスクも把握しておきましょう。


建物・設備が老朽化している可能性

築年数が古くなると、予想以上に建物や設備が老朽化していることもあります。 エアコンや壁紙、配管・給水設備などの修繕、メンテナンスによって、予想外の追加費用がかかるリスクもあるのです。 特に、築30年以上の中古物件は、配管・給水管の劣化によって建て替えを検討するケースが多いです。 そういったリスクを回避するためには、現状をよく確認することを心掛けましょう。


契約不適合責任の保証期間の義務規定がない

契約不適合責任とは、売買の目的物が「契約の内容に適合しない」とき、 買い主が売り主に対し、補修や代物請求などの追完請求をすることができるものです。

新築の場合、品確法により売主の契約不適合責任は10年間保証されていますが、 中古の場合は売主業者の場合で3か月ほどの期間であり、大きな差がありますから注意が必要です。
さらに個人が売主のケースでは契約不適合責任の免責を特約に盛り込んでいる場合もあり、 その場合はそもそも契約不適合責任の訴求が出来ない事になってしまいます。

中古物件の場合ですと、新築で建てられてからそれまでの間に 瑕疵が見つかっていないのであれば、多くの場合問題はありません。

ただし、契約不適合責任の場合は従前の瑕疵担保責任と異なり、 隠れたる瑕疵だけが責任対象な訳ではありませんから、設備の不具合始め、 入念な確認が必要となります。


ファミリー向けは空室リスクが高い

一度入居すると長く住み続けてくれるファミリー層は、オーナーにとってありがたい存在といえるでしょう。 しかし、逆に考えると、流動性の低いファミリー層向けマンションは、一度空室になると次の入居者が入りにくい傾向もあるのです。 空室リスクを抑えるには、入居者が決まりやすいワンルームタイプの物件を選ぶほうが安全です。


築15年前後は大規模修繕がされる時期

マンションの大規模修繕は築15年前後が多く、その費用は修繕積立金として積み立てられています。 しかし、マンションによっては積立金が不足し、足りない費用を徴収されるケースもあるでしょう。 中古マンションを購入する前には、積立金の状況や修繕に関して、重要事項調査報告書をしっかり確認することが大切です。


中古マンションに投資するならチェックすべきポイント

中古マンションに投資するならチェックすべきポイント

ここでは、中古マンション投資を始めるときに、チェックすべきポイントを解説します。 物件を選ぶ際の参考にしてください。


賃貸需要のあるエリアか(人口・利便性・治安)

中古マンションに投資する際、もっとも重要なポイントは立地です。 人口減少が想定されるエリアは避けましょう。特に、郊外や地方は注意が必要です。 また、駅からの距離や都心部への交通アクセス、周辺施設、治安、利便性も賃貸需要に関係します。 物件の購入を検討する際は、入居者目線でチェックすることが大切です。


物件の瑕疵の有無・管理状況

中古物件には、契約不適合責任を免責とする特約が売買条件に付けられている場合があります。 売主が個人の場合ですと、契約不適合責任を負わないという免責事項が特約に盛り込まれている事があります。 物件に瑕疵がないか入念にチェックしておくことで、トラブルを未然に防ぎましょう。

主なチェックポイントは以下のとおりです。
・給水管などの水回り
・ガスコンロ・給湯器
・雨漏りの有無
・ドアや窓の開閉
・押し入れ・クローゼット内のカビの有無
・床下の状況(シロアリ被害など)


建物や設備の修繕履歴・修繕積立金の状況

建物や設備の修繕履歴が記録されているか、修繕積立金が計画通り徴収されているか確認しておきましょう。 これらは「重要事項調査書」という資料で確認できます。 また、管理組合が規定通り運営されているかも確認したいポイントです。

建物の清掃やメンテナンス、点検がきちんと行われているかも確認しましょう。ゴミ置き場やエレベーター、消防設備の定期点検など、できるだけ細かくチェックすることが大切です。


新耐震基準か・耐震工事が行われているか

新耐震基準とは、震度5ではほぼ損害が起こらず、震度6~7でも人命に危険を及ぼす被害が起きないことを目標に定められた建築基準です。1981年以降の物件は、この新耐震基準で建てられています。

一方、1981年以前の物件は、耐震工事が十分かどうか調べることが必要です。 耐震基準や耐震工事の有無は、建物の安全性を見るうえで見逃せないポイントといえます。


ローンの条件・返済リスク

マンション投資においては、サブリースや空室保障など家賃保証のサービスもあります。 しかし、家賃保証があってもローンの条件が悪い場合は注意が必要です。 予想外に修繕費がかかったりローンの利率が上がったりすれば、返済の負担が重くなります。 毎月滞りなく返済可能か、返済計画をシミュレーションしておくことが大切です。


家賃保証の価格は適正か

家賃保証(サブリース)の手数料相場は、家賃の2割前後です。相場と大きく離れていないかチェックしておきましょう。ただし、地方の物件では空室リスクが高く、手数料がどうしても高くなりがちです。逆に、入居率が高い都心の物件は賃貸が付きやすいため、サブリースを利用しないほうが有利なこともあります。


マンション投資なら築浅物件がおすすめ!その理由は?

マンション投資なら築浅物件がおすすめ!その理由は?

築浅物件とは、5~15年未満の物件を指すことが多いです。なかでも、投資に適しているのは、10年以内の築浅物件です。築浅物件がおすすめである理由を4つ紹介します。


新築よりも安い価格で購入できる

新築物件の場合、デベロッパーが利益を得られるように売値を決めるので、価格が高くなりやすいです。一方、築浅物件は需要と供給の関係で決まるので、妥当な価格で購入できます。新築物件の7~8割程度で購入できることもあります。


新築と比べ家賃は大幅に下がりにくい

新築物件は入居者が一度入ると、新築プレミアムを失うので家賃を下げざるをえません。築浅物件は大幅に家賃が下がることは少ないといえます。設備も比較的新しいので、家賃を大幅に下げなくても入居者がつきやすいでしょう。


設備の故障・メンテナンスのリスクが低い

修繕費が増えるのは通常、築10~15年以降です。築浅物件では設備の故障や経年劣化が少ないため、修繕費が発生するリスクは低くなります。予想外の出費が生じにくく、安定した収益が見込めることがメリットです。


耐震性に優れている

築浅物件は、1981年以降の新耐震基準で建てられています。地盤強度や接合部の金具、建物全体のバランスなど、厳しい耐震基準を満たした建物です。震度6~7の地震でも倒壊しないように建てられているので、災害のリスクを軽減できます。


都内の築浅ワンルームマンションがおすすめ

東京23区内の都市部は人口が多く、流動性が高いことから入居率が高い傾向にあります。 また、ワンルームマンションは、空室になってもすぐに入居者が決まりやすいことがメリットです。 ワンルームマンション投資を始めるさいは、常に需要が見込め長期的な安定した収入を見込める地域の物件を選択しましょう。


今回のまとめ

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