中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

区分マンションとは

区分マンションとは、一部屋単位で購入するマンションのことをいいます。分譲マンションとほぼ同じ意味ですが、投資目的で購入する部屋のことを基本的に区分マンションと呼ぶことが多いです。区分マンション投資に対し、マンションをまるごと一棟購入するケースは「一棟マンション投資」といいます。

区分マンション投資で気を付けることは？

区分マンション投資では、気を付けなければならない点があります。どのようなことに気を付けて投資すべきかを解説します。

立地選びの重要性

好立地な物件は利回りが低い傾向にありますが資産価値が落ちにくく、年数が経過しても空室が発生したり賃料が下落したりするリスクが防止できるため、立地選びは重要です。都心部や23区内の駅近物件では、市場全体での賃貸ニーズが依然として高い状況です。特に、2路線使えて、駅から近い物件、目安としては駅から徒歩7分以内の交通面が非常に良い物件の人気が高く、安定した収益が見込めます。

賃貸管理会社の選定

物件の管理を委託する賃貸管理会社は、入居者候補の集客力があるところを選ぶようにしましょう。新たな入居者を探してすぐに入居につなげられれば、空室期間を短くできます。賃貸管理会社を選ぶ際は、「入居率」「管理物件数」「業歴」「免許」「空室が発生したさいの保証面」などをチェックし、十分な実績があるのか調べてから契約しましょう。

また、周辺物件の家賃上昇にあわせて家賃を上げてくれるかどうかも、選ぶときの重要なポイントです。

投資対象の設定

投資対象とする物件には、ワンルームタイプの物件や、ファミリータイプの物件があります。どちらにするのかは自分の投資経験や、収入を考えて決めましょう。ワンルームは賃貸の需要が高いうえに、初期費用がファミリータイプに比べて少なく、リスクは低めです。マンション投資は、投資目的によっても選ぶ物件は変わります。

区分マンション投資のメリットは？

区分マンション投資にはさまざまなメリットがあります。このメリットについてくわしく説明します。

投資額を抑えることができる

区分マンション投資は一部屋から購入できるため、一棟マンションに比べると物件購入時点にかかるコストを抑えられます。マンションを一棟購入するとなると、高額な費用を負担しなければなりませんが、ワンルームマンション一部屋であれば、比較的金額の低い物件も選ぶことができます。自己資金が少ない人でもはじめやすいのは、区分マンション投資のメリットです。

物件数が多くある

マンション一棟の販売に比べて区分マンションのほうが、流通している物件数が豊富です。物件数が多いと価格やエリアなどを選んで購入できるので、自分の目的や現在の状況、希望する条件にあった物件を探しやすくなります。条件によっては一棟マンションの倍近くの流通数があるので、区分マンションは慎重に選択したい人におすすめです。

売却しやすい

区分マンションは一棟マンションに比べて価格が低く流動性が高いので、売買して利益を確定しやすいという特徴があります。一棟マンションは投資目的の人が購入しますが、区分マンションでは住居目的で購入する人もいます。（30～50㎡が主流）そういった点でも、一棟マンションよりも売却しやすいでしょう。急に売却が必要となったときのリスクに備えることができます。

リスクを分散することができる

区分マンションは一部屋ずつ購入できるので、リスクを分散できることもメリットです。一棟マンションは周辺の家賃が下がる、空室が増えるというような要因で収益が大幅に下がる危険性があります。

一方、区分マンション投資であれば、1部屋分の影響ですみます。ほかの物件と合わせていくつか区分マンションを所有することで、リスクの分散が可能です。

手間がかからない

区分マンションであれば、共有部の管理は管理会社にて行います。購入している部屋の管理も管理会社に委託することが可能です。手間がかからないため、副業で不動産投資を行う方にも向いています。

一棟マンションでも管理会社に委託可能ですが、オーナー自身がしなくてはならないことも多くあります。

生命保険の代わりになる

不動産を購入するさいは団体信用生命保険（通称：団信）に加入します。この団信は生命保険の代わりとなる商品のため、団信に加入することで生命保険の保険料を一部抑えることが可能となります。

区分マンション投資で気をつける点は？

区分マンション投資では、気を付けなくてはならないことがあります。実際に投資する前にきちんと把握しておきましょう。

空室時は収入がゼロになってしまう

区分マンション物件では、1部屋だけの場合は空室期間の家賃収入はゼロとなり収支がマイナスとなってしまいます。しかし、複数戸の区分マンションを所有することで、収入がゼロになるリスクを抑えることが可能です。複数戸の区分マンションを持つ人は、この点においては一棟マンションオーナーと同じ考え方になります。

管理や運営に制約がある

区分マンションでは、共有部をどのようにするか、大規模リフォームをいつ行うか、などを自由に決めることはできません。マンションの所有者として管理組合に参加することはできても、完全に自分の希望通りにすることは難しいでしょう。

家賃の値下げに関しても制限があり、空室リスクを下げたくても自由にできない可能性もあります。

土地の持ち分が少ない

区分マンションは、物件全体の土地を物件の専有面積で割った分の敷地権分しか所有できません。そのため、区分マンションにおける資産価値の大半は建物となります。そのため節税の効果は一棟と比べると低くなります。また建物部分は経年劣化による資産価値の減少度合いが大きく、土地の価格が上がっても資産価値向上の影響は受けづらいでしょう。しかし、土地の持ち分の少なさは相続税においては非常に有利です。

相場より高い家賃設定の物件は注意

新築物件など、周辺相場より家賃が高く設定されている物件には注意が必要です。入居者入れ替わりのタイミングで家賃が下落し、収支が想定より悪化するケースがよく見られます。

区分マンション投資は、どんな人に向いている？

区分マンション投資が向いている人にはある特徴があります。その特徴はどのようなものなのか、詳しく説明します。

副業として不動産投資をしたい方

区分マンションの場合、賃貸管理会社と建て物管理会社に管理を一任すれば、実際にマンション管理のためにしなくてはならないことは少なく、管理の手間がかかりません。そのため、本業で忙しい人にもおすすめです。

少ない金額から不動産投資を始めたい方

区分マンションは低価格の物件もあり、融資を活用すれば少ない自己資本でも不動産投資を始められます。最初から多額の資金を投資するのではなく、まずは少ない金額から投資をしてみたい人に向いています。

不動産投資初心者の方

先ほど説明した通り、区分マンションは管理にあまり手間がかからないこと、投資開始時にかかる額が少なくて済むといった特徴があります。また、災害時にかかる修繕費なども一棟マンションに比べて少なく、不動産投資の経験があまりない方にもおすすめです。

区分マンション投資を始めるには

区分マンション投資を始めるときに、どのくらいの資金が必要になるのかなどについて説明します。

自己資金はどのくらい必要？

投資を始める際に必要となる頭金の額は、物件によって異なります。なかには頭金0円で投資を始められるような物件もあります。ただ、頭金は物件価格の1割程度は用意したほうが安心でしょう。そのほか、不動産取得税などの税金関係、物件の登記移転費用などの諸経費が物件価格の8％ほどかかります。売主の場合は50～80万円程度と覚えておきましょう。

少額の自己資金から投資をはじめることが可能ですが、今後、想定外の突発的な出費が必要なときは自己資金が必要となります。自己資金に余裕がない状態で投資をはじめるのは避けた方が無難でしょう。ただ、入居率が高ければ、持ち出しは少なくなります。

ローン審査について

一般的に年収500万円程度であれば融資を受けられるといわれています。融資可能額は年収の7～15倍が目安です。なかには、頭金として用意できる額が融資の条件として決まっている場合もあります。自己資金を増やす、有利なタイミングでローン審査を申し込む、ほかのローンを返済して借入額を減らすなどの対策をすれば融資可能金額を増やしたりローン金利を下げたりすることも可能です。

まとめ

区分マンション投資は、物件購入にかかる費用が少なく、管理が楽であることから、初心者にもおすすめです。複数物件を所有することで収入ゼロのリスクに備えることもでき、比較的リスクが少ない不動産投資といえるでしょう。

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