①目標を決めてマンション経営を始める
何事もそうですが、ゴールのないところに達成はありません。
まずは、目標を決めることが大事です。
この目標で不動産投資の方法も変わりますので、慎重に決めて下さい。
サラリーマン並みの年収が入ればよいという方は、築浅の中古ワンルームマンションでも7000万円~1億円で運用すれば年間400万円~600万円の家賃収入を得ることが可能です。
サラリーマンの方であれば、収入をより多く得るよりリスクを減らしていく方がより安全に運用できますので好ましいといえます。
これから始める方は、1物件単位で考えるのではなく、全体のイメージを明確にしてから始めることも大切なポイントです。
マンション経営を成功させるために考えることは2つ。
収益性とリスク管理です。
収益性は物件の選び方・リスク管理はオーナー様の能力によるところが大きく関係します。
オーナー様の能力は、
①不動産業者レベル
②週末大家さん
③ほぼ素人
に分類されます。
不動産業者レベルの方は、どんなトラブルにも対応できますので、高い収益性を求めていきます。ここで大きな注意ポイントですが、不動産業者レベルの方の書籍などを読んで自分もそれを行なおうと思って失敗している方が多いということです。
仕事が忙しいサラリーマンが、多くを求めすぎるとしっぺ返しを食らいます。
しっかりとしたサポート体制のもと失敗しないマンション経営を取り組むことが、ノウハウの無い方には必要なことです。
目標管理と運用方法を始める前にしっかりと決めることは、マンション経営の成功を左右する大きなポイントです。
では、具体的にどの程度の収入を目指すべきかというと通算収入1億円程度を目指すべきでしょうか?
35歳のサラリーマンが年間予算100万円で定年までに家賃収入年間500万円を作り上げることは可能です!
そして、60歳~80歳まで年間500万円家賃収入を得られれば通算家賃収入は1億円に到達します。
予算や状況に応じて早めることももちろん可能です! 本当の安心を手に入れるためにも是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか?
目標を達成するために23区・川崎・横浜のワンルームマンションを選ぼう!
Q:なぜ?マンション経営には、東京が良いのでしょうか?
A:それは、3つの法令改正が東京のマンション経営の魅力アップに大きく影響を与えているからです。
Q:その法令改正とは?
A:一つ目が、今話題の「民泊条例」です。まだ、施行されて間もないので影響は未知数ですが、賃貸市場から数万個単位でホテル転用される物件がでれば賃貸市場に与える影響も大きくなります。当然、ホテル利用できる物件は都心の一等地です。そして、そういった物件は民泊物件として借り続けられます。そうすると、少し立地が落ちる地域の物件にも入居需要が増えます。その影響が家賃上昇につながり資産の保全ができると考えられます。
二つ目は、アベノミクスによる国家戦略特別区行法です。実は、民泊条例もこの法律を受けての条例なのですが、東京都はこれを受けて様々な再開発プランを実施しています。アジアヘッドクォーター特区・東京発グローバルイノベーション特区・東京国際金融センターといった計画がそれです。具体的な再開発プランも提示されており再開発エリアも公表されています。外資系企業の誘致・街づくりの計画・国際的な金融街の構築など具体的な計画も動き出していますので、アンテナは高くしておきましょう。(東京発グローバルイノベーション特区:図4)
三つ目は、2015年1月1日に行われた相続税の改正です。相続税の課税が強化され、贈与税の課税が緩和されました。これによって都内で亡くなる方の半分が相続税対象者になるといわれています。現実にも相続税回避のために不動産投資を行う方が増えています。
しかし、今回の相続税改正は金融資産1億円未満の方に対する課税強化です。そういった方が、「億ション購入」や「アパート建設」で相続税対策を行うのは非現実的です。1000万円~2000万円程度のワンルームを子供の人数分購入し、相続対策に備えている方が増えています。
プランを安定させるために築浅中古ワンルームマンションを選ぼう!
Q:なぜ?御社は「中古」のワンルームマンションに特化しているのですか?
A:それは、「失敗しないこと」ためにあえて中古ワンルームマンションを選ぶ必要があるからです。マンション経営を成功させる立地とは、「供給が過剰にならない」「都心である」「最初のプランが長期間維持できる」ことが条件になります。
Q:具体的に教えて下さい。
A:2007年の税源移譲の際に、東京23区では通称「ワンルームマンション規制」が条例もしくは指導要綱で建築が規制されるようになりました。ワンルームマンションは、少ない土地に建築できることがメリットだったため、ワンルームマンション規制以降 都心部での開発・分譲が難しくなりました。それをさかいに比較的土地の取得が簡単な23区の外側で分譲されるようになりました。
しかし、本当に価値のある物件とは都心の物件です。都心の物件を購入するには、バブル崩壊以降から2007年以前に建築された物件に限られてきました。そのような理由で弊社ではバブル崩壊から~2007年以前の中古ワンルームマンションを多く販売するようになりました。
そして「最初のプランが長期間維持できる」必要は、オーナー様の収益保全のためです。ワンルームマンションは購入時のプランが長く維持できることが成功のポイントです。そのためには、「家賃が下落しづらく」「運営費がかからない」必要があります。
家賃は、新築時を「100%」とした場合、10年後に「90%」、20年後に「80%」の水準になります。つまり築年数が10年以上経過している物件は、家賃の下落率が「数%」以内に抑えることができプランを安定させることができます。
そして、毎月の運営費を抑えることも収益を残すためには必要です。
建物の管理は、家賃が高くても低くても、都心でも地方でも金額に大差はありません。もし、家賃が5万円の物件で1万円の運営費を取られた場合には経費が家賃に対して20%かかります。一方、家賃が10万円で運営費が1万円の場合、経費は家賃に対し10%になります。つまり、家賃が高く取れた方が、家賃に対しての経費の割合が下がります。家賃の下落を抑え運営コストを下げることは、プラン安定に必要な要素です。

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