マンション経営コラム｜第1回 レバレッジ
マンション経営コラム第1回のテーマはレバレッジについてです。
マンション経営を行うオーナー様のほとんどは不動産投資ローンを活用される方ばかりですが、実際にローンの組み方を勉強されている方はほとんどいません。
マンション経営で一番大きなメリットはレバレッジだと考えておりますので、しっかりそのことについてお伝えしていきたいなと思っております。
レバレッジとは
レバレッジとは？
てこの原理のことですが、経済用語では
【他人資本を使う事で自己資本の利益率を高めること】
というふうに使います。他人資本とは、マンション経営における場合 ローンを意味します。つまり、マンション経営をローンを使うことで現金で買った場合の利回り以上で運用する事が可能になるローンの組み方をする事が、レバレッジが効いているということになります。具体的にいいますと
表面利回り6％と頭金200万円を入れ物件をローンを使って購入し、
キャッシュフローが年間30万円得られた場合の
ＲＯＩは、15％ということになります。
もともと表面利回りは、6％だったのにローンを活用する事で費用対効果であるＲＯＩは15％になりました。このようにローンを使うことでもともとの運用利回りより高い利回りで運用する事がローンのメリットです。そして賢いオーナー様は、レバレッジを活用して自己資金に対する運用利回りをあげております。
レバレッジの考え方
不動産を現金で購入する場合は判断基準は利回りになってきます。しかし、ローンを活用する場合においては判断基準はＲＯＩつまりレバレッジが効いてるかどうかが判断基準になってきます。
つまり、ローン組んだ時に自己資金の運用利回りが現金で購入した場合の利回りより高くなっていないとレバレッジが効いているとは言えません。
レバレッジが効かない条件としましては、下記のような条件が挙げられます。
①頭金をたくさん入れた場合
②ローン期間が短い場合
③金利が高い場合
つまり、頭金が少額で、長い期間ローンが組めるRCのマンションで、低金利で借りられる都心の築浅中古ワンルームマンションは、レバレッジを効かせて自己資金を効率よく運用させられる方法に一番適している物件だと言えるでしょう。
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