マンション経営コラム｜第25回 物件が割高か割安かを知るには「表面利回り」を使う
物件の収益性を表す「表面利回り」と「実質利回り」の違い
マンション経営の広告に表示されている「利回り」には、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回り=年間家賃収入÷物件価格ｘ100
実質利回り=(年間家賃収入－年間支出）÷物件価格ｘ100
表面利回りは物件そのものの収益性を見る指標で、この数値が高ければ、物件は高い収益性があることを意味します。
実質利回りは、家賃収入から税金やリフォーム代、管理費、修繕積立金、不動産仲介手数料など賃貸運営にかかる全ての経費を差し引いて、最終的に投資家の手元に残る金額を物件価格で割って利益率を出す方法です。投資家にとっては、「不動産が本当に収益を上げられる物件なのかどうか」を判断する指標となります。
実質利回りは、金利の変動や家賃の値下げなどにより変動することが多いため、不動産業者が出す物件の広告には表面利回りを掲載していることがほとんどです。
投資家は、表面利回りも実質利回りも満室時の家賃収入を想定したものであることに注意し、複数の物件から良い物件を絞り込むツールとして利用して下さい。
表面利回りの見方と注意することは
表面利回りが高いと、建物価格が手ごろなのに比較的高い家賃を設定できる物件だということになります。
ですが、それだけを鵜呑みにして物件購入に走るのは大変危険です。
一般的に表面利回りが高い物件は、築年数の古い物件に多く見られます。
これは建物が古くなれば本体価格が安くなるのと、家賃相場があまり下がらないことを想定しているためです。
ただし、築年数の古い建物は電気や水道設備などのリフォームが必要となることも多いため、注意が必要です。
そして、アパートやマンションの場合だと管理費や修繕積立金が高いと利回りはさらに低くなります。
また表面利回りには、空室リスクは想定されていないので、物件選びをする時は、これまでの空室率や空き家だった期間についても詳しく調べておかねばなりません。
色々なリスクに対処するためには、あえて維持費がかかりにくい物件を選ぶという方法もあります。
例えば、マンションよりもアパートの方が、エレベーターがない分その維持費もかかりません。
また修繕費用も安く済むことが多く、経費削減がしやすくなります。
自分の投資計画に合う物件を捜すには、物件の種類や特徴でランニングコストが変わることも考えて絞り込みをしていきます。
表面利回りの高い物件は地方に多い
現在の不動産市場では、都心部の物件よりも地方の物件の方が利回りは高くなっています。東京のような大都市では、家賃が高く設定できても土地の値段が高く、利回りが下がってしまうからです。
これに対し地方の政令指定都市のような場所では、東京ほど利回りは低くはなくても空室リスクが高くなります。地方に行けば行くほど、表面利回りが高くなりますが、入居者がなく家賃収入が入らないリスクは高くなります。
表面利回りが低くても入居者が途切れなければ、固定資産税の安い構造の物件を選ぶことや火災保険料が安くなる耐火構造の物件に投資するなどの努力で、マンション経営にかかるコスト削減を実現し実質利回りをあげることができます。
このように利回りの数字は、実際に不動産経営を始めれば空室状況や突発的な修理の発生で大きく下がることもあれば、オーナー様の努力で必要経費を削減し利率をあげることもできます。数字に縛られることなく、実際の経営を想定しながら物件選びをして下さい。
買っても良い高利回り物件とは
高利回り物件には空室リスクが高いイメージがありますが、中には優良物件もあります。時には、周辺の相場に比べて、格安な値段に設定された物件も出ることがあります。
また売主が売却を急いだ時も、チャンスです。この場合、できるだけ多くの現金を用意できる人が有利になります。また、ちょっと手を加えれば売りに出せるような建物もあります。
現在、空室が多くても家賃を少し下げるだけですぐに入居者が決まることもあります。このような物件だと判断できれば、高利回りでも購入すべきと言えます。
表面利回りや実質利回りは物件選びのツールの１つにすぎず、さまざまな条件を考慮し、マンション経営を進めていきましょう。
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