第16回 利回り高すぎ物件には隠れリスクが存在する?
マンション経営を始めとした不動産投資を行う上で、利回りの高い物件を選びたいと考える方は大勢いらっしゃると思います。
しかし、 利回りの高すぎる物件には『隠れリスク』が存在する可能性があります ので注意が必要です!
もしあなたが不労所得を得ようと不動産投資を始めても、その隠れリスクによって収支がマイナスになってしまっては意味がありません。
本記事では、そんな高利回り物件の『隠れリスク』についてまとめてご紹介いたします。
どんなところにリスクが潜んでいるのか、また、購入する物件を決める際にはどんなことに注意すべきかについても解説いたしますので、 不動産投資をご検討されている方、不動産投資で失敗をしたくない方はぜひ最後までご覧ください。
良い物件はリスクとリターンのバランスを考えて選ぶ

マンション経営が成功するかどうかは、購入後の運用もとても大事ですが、やはりどの物件に投資するかによって大きく変わってきます。
自己資金額や物件価格、立地条件、稼働率、空室率など、投資物件はどれも同じものが1つもないので、 物件を購入する時は、経営において想定されるリスクをよく考えて決定しなければなりません。
また物件が建てられているエリアの今後の市場性についてのチェックも必ず行って下さい。
「利回り」は、物件の収益性を見ることができるデータで、物件選びのための重要な指標となり、 利回りの高さを重視する方もたくさんいらっしゃいます。
しかし、 利回りが高ければ高いほど投資が必ず成功するかといえばそうではありません。
マンション経営では、どんな建物でもある程度時間が経てば空室や家賃の値下げ、設備の故障や建築物の老朽化、修理・交換といった予期せぬトラブルが起こりえます。
それらのリスクが高いかどうかを判断し、リスクへの対処のために出費があったとしてもそれを超える収益性があると判断できれば、 その物件は購入すべきだと言えます。
ここでは、利回りが高くても購入すべきでない物件の実例や利回りが高い理由についても説明していきます。
高利回り物件でよくあるリスクとは
物件広告で記載されている利回りは、この数字だけで収益力がわかることから、 物件探しの時にはぜひともこだわりを持ちたいデータの1つです。 とはいえ、利回りが高いというだけで購入を決めてしまうのは良くありません。
いくら利回りが高くても購入に適さないケースもあります。
それは次のような場合です。
●利回りは高いが、稼働率が低い、購入後のリフォームなど多額の現金支出が見込まれる物件
●利回り以上のリスクがある
稼働率が低いことは、空室リスクが高く家賃収入が得にくいことを意味しています。 また支出が多いということも、修繕費や管理費など現金出費が多く利率が下がりやすい物件であるということです。
そして、物件の光熱費がオーナー様負担となっていればさらに多額のお金が出て行くことになります。
また、事業所向け物件の中には、空室期間が長いまま放置されているものもあります。 立地条件や建物の築年数などが原因となり、空室がなかなか埋まらないテナントでは、 今後家賃を多少値下げしたとしても入居者が現れないリスクはかなり高くなります。
このような物件は、たとえ計算上の表面利回りの数字が高くても、絵に描いた餅で、現実には収入がないということです。
物件選びの段階で、このような結果が予測できるのなら、その物件は購入すべきではありません。
利回りが相場より高い物件が存在する理由とそのリスク

物件の立地や建物の特徴、周辺に同じような建物があるのに、その物件だけやたらに表面利回りが高いことがあります。
そういった物件に巡り合った時、『運が良かった』と思うかもしれませんが、本当にそうでしょうか?
少し立ち止まって、よく考えてみて下さい。
『その物件だけやたらに表面利回りが高い』ということは、それなりの理由があるのです。 その物件に他では起こりにくい多くのリスクが存在している可能性があると考えてよいでしょう。
例えば、事業所向け物件で、特定の会社がその物件の全ての部屋を借り上げているが、 近々退去することが決まっている場合、また宗教団体や反社会勢力の拠点があるなどといった理由です。
また物件の土地が定期借地権の期限が近い場合は、長期間のマンション経営が困難になります。
このように、購入しようとしている物件の利回りだけが相場より高い場合は思わぬリスクが潜んでいる可能性が高いため、 避けておいたほうが無難だと言えるでしょう。
利回りと共に大切な物件の市場性を見極める
物件の利回りは、物件がある場所の市場規模や今後の見通しによって大きく変わることを忘れてはいけません。
もし、違うエリアで候補の物件が複数みつかれば、どちらにするかはそのエリアの市場性をチェックした上で決めるようにしましょう。
チェックのポイントは、2つあります。

1つ目は、どちらの物件が現在の入居希望者のニーズに応えられるか。
2つ目は、どちらがその後も長期間にわたり、賃貸需要があるのかどうかを見極めることです。
これを判断するためには、物件がある地域における現在や今後の賃貸ニーズ、市場の可能性を予測します。 今後も引き続き借り手が現れる場所かどうかを判断するのです。
物件の市場性を自分で調べるには、土地の人口動態や世帯数の構成、住宅価格の平均相場を調べたり、 今後の人の動きや世帯数の推移などを参考にしたりします。
もし「売却価格が多少安くなっても早く現金に換えてしまいたい」など、売主の個人的な都合で売却を急いでいる場合、価格が若干安くなり、利回りが良くなっているものもあります。 そういった物件で今後も長期的に賃貸需要が見込めるのであれば、割安でその物件を得られるうえに安定的な運用も可能でしょう。
利回りが高い物件が一概に悪いということではないのです。
もちろん、購入を考えるなら物件の見学も含めて、問題はないか・リスクはないかなどの現状把握を徹底的に行うべきです。 物件の抱えるリスクと、周辺地域の賃貸市場の成長性を正しく見極めることが出来れば、思ってもみない好条件の物件と出会えるかもしれません。
以上、高利回りすぎる物件の『隠れリスク』についてお話しさせて頂きました。
今まで、高利回り物件限定で投資用物件を探していたという方は、ぜひ利回り以外にもしっかりと目を向けていただければと思います。
マンション経営セミナー開催中!
和不動産では年間150回以上、マンション経営セミナーを開催しています。
セミナーでは、投資用物件として弊社がおすすめする『都心の築浅中古ワンルームマンション』の魅力について解説しています。
もちろんそれだけでなく、不動産投資における注意点・物件の選び方などを解説する、基本的な知識が身につく初心者向けセミナーから、 新築・中古、一棟・区分など、物件種類によってかかるコストや資産価値が変わる理由を解説するもの、金利やローン返済のコツ、運用方法を解説するもの、最新の経済状況と、 それが不動産投資市場にどのような影響を及ぼすのか等々…。
様々なテーマをご用意しており、 初心者だけでなく経験者や投資家の方からも高い人気を誇っています!
東京・神田で開催される本社開催セミナーだけでなく、日本全国からご参加いただけるオンラインセミナーも多数開催しておりますので、 ご興味がありましたらぜひお申込みくださいませ。
なお、セミナーへ参加してくださったお客様には、弊社代表 仲宗根の執筆書籍をプレゼントさせていただきます!
セミナーの開催予定一覧は下記よりご確認いただけます。ぜひチェックしてみて下さい!
専門家に相談!無料個別相談 実施中!
和不動産では、無料個別相談も実施しています。
「利回りの考え方についてもっと詳しく知りたい」
「副業として不動産投資をしたいけど、ローンを組むのが怖い」
「相続税対策として不動産投資を検討したい」
「高い入居率を維持できるエリアの特徴を知りたい!」
「実際に和不動産で投資をして成功した人の事例を見たい」
等々、不動産投資にまつわるご質問・お悩み・ご要望がありましたら、ぜひ無料個別相談へお申込みください。
不動産投資の専門家である私たちが、皆さまのお悩み・疑問点を解決させていただくとともに、お客様一人ひとりに合った投資プランをご提案させていただきます。
なお、初回の無料個別相談では、物件のご提案はいたしませんので、どんな些細なことでもお気軽にご相談いただけますと幸いです!
オンラインでのご相談も可能ですので、遠方にお住まいの方や、外出を控えたい方はオンライン相談をご利用ください。
和不動産公式LINE お友だち募集中!
和不動産では、公式LINEのお友だちを募集しています!
公式LINEでは、物件情報・マンション投資お役立ち情報などを配信中。
弊社おすすめの、高い入居率を維持できる『都心の築浅中古ワンルームマンション』の物件情報も、今後配信していく予定です!
気になる物件や情報がありましたら、LINEのトーク画面からでも構いませんので、ぜひ一度お問い合わせいただければと思います。
また、トーク画面のメニューから、セミナー・無料個別相談のお申込みや、公式サイトへのアクセスも可能です!
この機会に和不動産公式LINEアカウントをお友だち登録して、効率的に不動産投資の知識を得ませんか?
たくさんのお友だち登録、お待ちしております!
最新リスク対策についてのコラム
- >> 第18回 アパート経営は供給過多の状態。入居者の確保に課題
- >> 第17回 必読!投資物件ごとのリスクを徹底比較も
- >> 第16回 利回り高すぎ物件は要注意!隠れリスクが存在する可能性も
- >> 第15回 区分所有マンション経営のメリットとデメリット
- >> 第14回 物件売却には2~3カ月必要。不動産投資の「流動リスク」を理解する
- >> 第13回 地震と火事に100%備えるには、火災保険と地震保険の両方へ加入
- >> 第12回 物件価格が下落してもリフォームで家賃の値下がりは抑えられる
- >> 第11回 マンション経営の家賃未納リスクは滞納保証を付ければ避できる
- >> 第10回 マンション経営の空室問題は複数物件を所有してリスク分散を
- >> 第9回 マンション経営で震災リスクをどう考える
- >> 第8回 マンション経営はハイリスクハイリターンなのか?
- >> 第7回 リスクが低い事を根気よく家族へ伝えることが家賃収入を増やすコツ
- >> 第6回 一棟ものマンション投資はハイリスク。その理由とは?
- >> 第5回 国債、先物など投資対象別リスクについて
- >> 第4回 海外と比較してもリスクの少ない日本のマンション経営
- >> 第3回 ワンルームマンション経営を始めるにあたり知っておくべきリスクと解決策
- >> 第2回 マンション経営は「貧乏老後」「老後破産」対策にうってつけ
- >> 第1回 マンション経営と生命保険を徹底比較