マンション経営コラム｜第26回 マンション経営拡大のスピードを速める「キャッシュフロー」
マンション経営を成功させるにはキャッシュフローを増やすこと
マンション経営では、物件を買ってすぐにオーナー様が物件を転売すれば、短い期間で多額の利益を得ることはできますが、人に貸して家賃収入を得る場合は、長い期間をかけて収益を得るため、経営が上手くいっているのかどうかよくわからないと感じることがあります。
そんな時は、キャッシュフローを多く出すように心がければ、マンション経営は上手くいっていると言えます。
キャッシュフローとは、およそ次のような計算式で算出します。
満室時の家賃収入の98％－経費（家賃の10～15%）－銀行への返済額
キャッシュフローは「実質利回り」の計算式に似ていますが、違う点は、満室を想定していないことと、経費には固定資産税と都市計画税以外の税金は含まないという点です。
一部の税金を含まない理由は、投資家本人が会社員か自営業主かによって家賃収入に対する課税率が変わってくるからです。
マンション経営を成功させるには、このキャッシュフローを上げて現金を早く多く作り出し、次の物件の購入資金にあて投資のスピードを上げることがポイントです。
マンション経営におけるキャッシュフローの考え方とは
マンション経営でキャッシュフローをチェックする時には、固定資産税と都市計画税以外の税金については計算に含まないようにします。
なぜそうするのかといえば、この２種類の税金以外は、オーナー様が法人か個人かによって変わってくるからです。
満室時の家賃収入は稼働率が１００%ではなく、98%を想定しています。都心の築浅中古ワンルームマンションの場合、収入から差し引く経費は、家賃の10～15％と設定するのが適正と考えられています。そして、経費以外の銀行への返済額も忘れてはいけません。
このキャッシュフローに一番大きな影響を与えるのは、銀行へのローン返済額です。借入期間を長くすればするほど、返済額は減るためキャッシュフローを大きくすることができます。逆に短期間で返済すれば、キャッシュフローは小さくなります。
早くたくさん返済した方が利息分の負担を軽くできるとは言っても、キャッシュフローを多く出すことを考えた場合はローンを長期返済型に設定し、途中で余裕が出れば繰り上げ返済を行うというように、オーナー様のお財布事情にあった返済スタイルを選んで下さい。
キャッシュフローが多くでるように不動産投資を進めていけば、手元に残る現金が増えていくので、次の物件をより早く購入することも可能になります。
このように早く収益を上げて投資を加速させて資産を増やしていくのが、マンション経営の進め方です。
買ってはいけないキャッシュフローが上がらない物件とは
投資する不動産は物件によって条件が全く違うため、キャッシュフローが上がるかどうかは、手元の資金と合わせて注意深く判断しなければなりません。
例えば、木造の住宅で築１０年以上のものを購入したとします。木造物件に多いのは、たとえ表面利回りが高くても、長期間の融資を組めないことがあります。
１０年で返済しなければならないと、家賃収入より返済額の方が大きくなり、サラリーマンなら給与から不足分を補填しなければならなくなります。１０年間もそれを続ければ、破綻リスクが高くなります。
また長期間の融資が得られても、低金利で資金が調達できないとキャッシュフローがその分減ってしまいます。銀行の不動産投資ローンは、対象となる建物の構造や築年数によってさまざまな種類があり、選び方によってキャッシュフローが大きく変動することに注意して下さい。
スタートが肝心、キャッシュフローが上がる物件を買う
立地が良く資産性が高い物件は一見魅力的に見えても、自分で決めたキャッシュフローの条件に合わなければ購入してはいけません。
無理をして購入し、自己資金を多くつぎ込む事態になれば、次の物件へと投資を拡大するスピードが遅くなり、資産計画に遅れを出してしまいます。
家賃収入を得て資産運用をする不動産投資では、購入した物件から確実にキャッシュフローを出して、次の投資資金に回すことが成功のポイントになります。
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