マンション経営コラム｜第12回 失敗しない物件選びは、事前調査とヒヤリングの徹底に尽きる
失敗の原因の大半はヒヤリング不足による甘い収支計画
「貯金」と違い「投資」には、想定外の事態が発生します。
マンション経営では、地震や洪水といった大災害による被害が起これば速やかに修繕を行い、物件周辺の市況の変化といった動きに対しては、柔軟に対応しなければなりません。
そのために、自己資金を用意し家賃価格を設定して収支計画を立てるわけですが、物件を選ぶ時には予測されるような事態に陥っても収入が確保できる物件を購入すべきです。
マンション経営が行き詰るのは、収入が減るか支出が増えるかの両方、あるいはどちらかが起こることが原因となります。
家賃の値下げは収入減となり、築古物件のリフォーム費用がかさめば支出が増えます。このどちらもキャッシュフローに大きく影響を与えます。
物件選びをする時には、不動産経営で起こりうる事態に対処できる資金力を持っておかねばなりません。
想定外の事態が起こる可能性については、複数の不動産会社にヒヤリングを行えば、ある程度の予測ができます。また「トラブルはつきものだ」という心構えを持ち、あわてず対処することを忘れないで下さい。
不測の事態は起こるもの。買い急がず、十分なヒヤリングを
まず、不動産を買うことは誰もがやっていることではなく、自分のために買う家でも一生で何回も買い換える人はほとんどいません。
つまりそれだけ未知の分野であるので、マンション経営にチャレンジすれば「不測の事態は起こるのが当たり前」という覚悟が必要だということです。
安い買い物なら失敗してもやり直しが何度でもできますが、不動産は高価な買い物となり、失敗した時のダメージはかなり大きなものとなります。
後で後悔しないためには、十分すぎるほど情報を集めて勉強をしてからマンション経営に取り組むようにしましょう。
情報を集めるには、不動産会社との関わりあいが重要になります。不動産会社は物件を販売するためにさまざまな情報を持っているので、疑問点があれば問い合わせをすれば応対してくれます。
例えば、家賃の適正価格、物件があるエリアに住む住民の年齢層とその割合、子育て向きのエリアなのかどうか、治安の良い住環境なのか、学区は良いのかなど、オーナー様が描くマンション経営にエリアの環境がマッチしているかが、不動産会社にヒヤリングすることによって明らかになってきます。
得た情報から家賃を設定して、空室率も考慮し居住者入れ替わりによるリフォーム代や税金などの経費も含めてキャッシュフローが出るような物件だと判断すれば購入に踏みきります。
不測の事態に対処するには「現金」が必要
マンション経営では、順調に経営が進んでいても突発トラブルが起きればすぐに現金が必要になります。
例えば、水道管からの水漏れでは応急処置をするために業者を呼べば費用が発生します。クーラーが故障すれば、修理代と業者の出張費用が発生し、修理から代金支払いまでスピーディーに行わなければなりません。
これらを管理会社に委託する方法もありますが、最終的にはオーナー様へトラブル対処の費用が回ってくるものもあります。
物件数が増えれば増えるほど、トラブル対処は時間も取られ、そして現金もなくなっていく厄介なものですが、マンション経営の場合、目安としては、
「１室あたりのリフォーム価格（数十万円）×2室」程度の現金を、いつも手元においておけば心強いでしょう。
物件の不具合に対してはすぐに現金が必要になりますが、入居者がなく家賃値下げを検討しなければならない時は、まず建物周辺の家賃相場を調べ住民の生活ぶりを把握します。
家賃は、一旦下げてしまうと次に上げることはほとんど不可能なので、下げる前にはリフォームや規約変更などで、より住みやすい住環境が提供できるかどうかの検討もして下さい。
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