マンション経営コラム｜第27回 預金があっても融資で物件購入したほうが良い理由
リスクが低く少ない自己資金で高い利回りを得られるマンション経営
自己資金を少ないリスクで増やしたいと考える人には、融資が受けやすいマンション経営が向いています。
株や為替といった他の資産運用では、それらの投資のためにお金を借りることは難しいのですが、ワンルームマンションへの投資は会社勤めをしているといった一定の収入があれば融資の審査が通りやすくなります。
融資のお金と自己資金を利用してマンション経営を行えば、家賃収入という現金が毎月手元に入ります。
そこから、毎月の返済やその他の経費を差し引いても現金が手元に残るような経営が実現できれば、元々あったお金で利息を受け取るよりも高い利回りで現金収入が得られるのが、マンション経営の魅力です。
ワンルームマンションを購入する時は、頭金の額を少なくする方がより高い利回りが実現できます。とはいえ、投資家の資産状況、ワンルームマンションの築年数などにより、受けられる融資額や融資年数が変わるため、有利に融資を受けたい時は、頭金を多く入れた方がよい時もあります。
物件ごとにさまざまな条件を考慮しながら、高い利回りで物件を運用できるようにマンション経営を進めてください。
マンション経営なら融資が受けやすい理由と注意することは
サラリーマンが、ワンルームマンション向けの融資を受けやすい理由は２つあります。
1つ目は、借り手が企業に勤めて安定した収入を得ているという事実が、金融機関にとっては信用できるということと、ワンルームマンションという資産を担保にするため銀行側にとってはリスクが少ないという理由です。
もし頭金がいらないフルローンを契約できれば、物件購入には諸経費に必要な現金だけを用意すれば良いことになります。
初期投資額が少なければ少ないほど、回収に時間がかからないので、短期間で次の物件を購入しやすくなります。
融資が受けられやすいとは言えども、金融機関の種類によっては希望通りに融資が受けられないこともあります。
一般的に、都市銀行、地方銀行、信用銀行の順に低金利で融資の基準が緩やかになると言われています。
ただし、地銀や信金では管轄しているエリアの物件もしくは、そこに実際に住んでいる人にのみ融資が行われることもあります。
また融資が通りやすい物件は、銀行にとっては資産性の高い物件です。具体的には土地の価格が高く、鉄筋コンクリート造りで築浅の物件です。
ただし、このような物件は投資家から見れば、経費がかかる利回りが低い物件となります。融資を有利な条件で受けたい理由で利回りの低い物件を購入してしまうと、マンション経営が行き詰るリスクが高くなるため、オーナー様の物件選びは安易に妥協しない姿勢が臨まれます。
突発リスクに備え余裕資金を手元に置きマンション経営を進める
利回りを追求することがマンション経営成功のポイントとはいえ、長期に渡るマンション経営ではさまざまなリスクが発生します。
経年劣化による住居設備の故障や大雨による水漏れといった災害、火事など、トラブルは色々あります。
どのような事態が発生してもその対処は、まず応急処置をしてから後日、必要に応じて全面的に改修するといった措置をとります。
トラブルに対処するにはある程度の現金が必要になります。その額は、「物件のリフォーム代金×部屋数分」という考え方や、借り入れ金額の5％とする意見もあります。
マンション経営で物件を増やす計画があるなら、この考えに基づき手元にはトラブル対処用現金と、物件の頭金補填分というように内訳を決めて現金を管理しておかなければなりません。
ワンルームマンション購入は、バランスよく自己資金を配分して運営することが成功ポイントの1つになります。
物件利回りとリスク管理、融資が受けられる条件の3つにおいて、優先度合いやストックしておく金額の割合を適宜変更しながらマンション経営を進めて下さい。
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