レバレッジの高さが魅力のマンション経営で注意すべき点 | コラム(28)

マンション経営コラム｜第28回レバレッジの高さが魅力のマンション経営で注意すべき点

マンション経営は、自己資金と金融機関からの融資を利用してワンルームマンションを購入し、家賃という現金収入を得る方法です。
自分が持っている資金と融資で得たお金を使ってマンション経営をすれば、手元の自己資金を貯金して得られる利息よりも、はるかに多い金額の収入を得ることができます。

このように他人資本を使って、自己資本に対する利益率を高めることを「レバレッジ」と呼んでいます。

「レバレッジが高い」とは、少ない自己資本で大きな取引をして、多くの収益を上げることで、不動産投資以外の株やFXでも行われていますが、株式取引の場合は、証拠金を利用した信用取引は自己資金の3倍まで、FXだと25倍までという制限が設けられています。

不動産の場合は、今のところ融資金額の割合の上限が法律で決められていないので、自己資金ゼロでも、諸経費までまかなってくれるようなオーバーローンもあります。

自己資金の少ない若い世代の人でも、マンション経営は始めやすいメリットがあります。ただし、家賃値下げや空室といったリスクが発生することで、あてにしていた現金収入が得られなければ、マンション経営はたちまち行き詰ります。

最終的には、オーナー様の物件選びがマンション経営成功のポイントになります。

「投資」には、色々な種類があります。マンション経営以外でも若いサラリーマンが少ない自己資金で始められる投資には、株式、FX取引、投資信託、外貨投資、先物取引などがあります。

これらの金融取引では、自己資金を投入した結果が短期間で出るのがマンション経営との大きな違いです。株式取引などにおいては、株価は毎日上下しており、値上がりした時点で売却をして売却益を受け取ります。

値上がりが見込める株式や投資信託を買うというように、投資家が慎重に投資先を決定しなければなりません。もし見込みを間違えると、大きく損をすることもあります。

これに対しマンション経営では、短期間で収入の額が大きく変わるといったことはないので、部屋が埋まれば現金収入が確実に入ります。

ワンルームマンションの価値、特に土地の価格は長期運用においても劇的に上下することはないため、安定した経営を続けることができれば、現金収入と物件や土地を手に入れることができます。

レバレッジを効かした投資の中でも、マンション経営はミドルリスク･ミドルリターンの資産運用方法として普及しています。

他の財テクと比較してリスクが低いマンション経営ですが、もし所有物件に入居者がなく家賃収入がない状況に陥れば、たちまち経営は行き詰まります。

融資で得たお金は家賃収入から返済をしているので、家賃がない、入居者がいない状況になれば、収入の道は途絶えます。

収入がなくても返済は毎月行われるので、現金収入が得られない時は、サラリーマンの給与から補填することになります。このような事態が長く続けば、破綻するリスクが高くなります。

家賃収入があったとしても、マンション経営には天災による物件の破損や倒壊、居住内の設備トラブルの修理代など不測の事態が多発するため、これらについてもあらかじめ現金を貯えておく必要があります。

安定したマンション経営を行うには、リスクの少ない物件を購入し、空室期間を作らずに運用することが前提です。
空室リスクが低い物件を選ぶために、オーナー様は慎重に投資物件を選ばなければなりません。