マンション経営コラム｜第7回 不動産売買契約時、概要資料に記入の無い項目は必ず確認を！
不動産売買契約時に必要な書類とは
収益目的で購入する不動産の売買では、契約時に「重要事項説明書」と「売買契約書」の２種類の書類に実印を押印することになります。
「重要事項説明書」は、不動産に関する詳細とその取引について詳細事項が記載されているもので、販売会社の宅地建物取引士から口頭で内容の説明を受けてから押印します。
「売買契約書」は、不動産取引に対して売主と買主が合意する内容が記載されており、双方が押印します。
取引の流れは、最初に買主が「重要事項説明書」について説明を受けて購入を検討し、後日に「売買契約書」を交わして契約に至りますが、実際は手間を考えて、この２つの書類について同日に行われることがほとんどです。
そして、売主と買主が一堂に会して契約を交わす方法もあれば、売主と買主が別々の日に契約を行うやり方もあります。
２つの書類の内容についてはしっかりと確認し、コピーを事前にもらって内容を十分に調査し、疑問点があれば問い合わせをします。
チェックをする時は、すでに入手済みの物件の概要資料になかった内容が記載されていないか、またレントロールの記載事項に間違いがないかをしっかりと確認してください。
「重要事項説明書」は早めに受け取り内容チェックに時間をかける
重要事項説明書は、通常、売買契約締結までに不動産会社の宅地建物取引士が該当物件についての内容を記載した書面に記名･押印し、その書面を買主に交付して内容を口頭で説明するものです。
この書類は、「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」について記載されています。
オーナー様においては、重要事項説明書を受け取るまでに物件の概要や取引については大まかな説明を受けていると思いますが、これまでに受けた説明内容と書面の内容に違いはないか、疑問点はないかなどを確認します。
説明を受けた後、その内容のチェックや疑問点解消には、十分な時間を取ることがポイントです。
なぜなら書類を受け取って説明を聞いた後に、物件の購入をやめることもあるからです。
そのためにも重要事項説明は、できるだけ早く受けるようにします。
不動産会社に対しては、重要事項説明と売買契約のスケジュールについて、あらかじめ希望を出しておくようにしましょう。
「売買契約書」のチェックポイント
賃貸目的で物件を購入する場合は、以下の点について特に注意して下さい。
（１）物件概要書に記載されていなかった説明事項を確認する
概要書には、物件についての全ての情報が記載されているわけではありません。
特に、接道状況や近隣との取り決めなど制約事項について、オーナー様にとって不利な状況がないかどうかを確認しておきます。
（２）レントロールと賃貸契約書の照合
契約締結時のレントロールを契約書に記載してもらうようにします。
このレントロールと入居者に貸し出すときの賃貸契約書の内容に齟齬がないか、きっちりと確認します。
決済後、これまでの管理会社から引継ぎを受けた段階で、物件の賃料が契約締結時のレントロールに記載された金額と違っていることがあります。
このような場合は、その差額を利回りで割り戻して請求することができるので、契約時に売主に伝えておきます。
（３）支出項目の確認
共用部分の水道代、電気代、エレベーター費用、ケーブルテレビ、インターネット加入料金は、契約前までに売主から費用明細を提出してもらい内容を確認しておきます。
（４）管理業務委託業者との契約継続について
大規模な収益物件になると、売主が管理会社、エレベーターメンテナンス会社、清掃会社というような物件の管理会社と長期契約を結んでいることがあります。
契約書にこのような記載があれば、現在契約中の業者は、買主であるオーナー様にこれまでの業務の継続を依頼してくることがあります。
契約書に記載がなければ、業務委託を継続する必要はないのですが、契約途中で解約する場合は違約金の支払いが発生することがあります。契約前に売主と確認しておきましょう。
売買契約では、締結前に十分な時間をかけて「重要事項説明書」と「売買契約書」の写しをもらって内容を確認しておかねばなりません。
融資の審査に通らなかった時の契約解除できる特約条項（融資特約）の期限や、物件に隠された欠陥が見つかった時の対応（瑕疵担保責任）についても事前にきちんと確認して下さい。
実印を押印してしまえば、その後に契約書の内容について疑問があっても質問を受けてもらえなくなります。
後悔しないためにも、物件のオーナーとして全ての責任が負えるように準備しておきましょう。
