マンション経営コラム｜第1回 マンション経営でオススメの住宅設備とデザイン
入居率の高いマンション選択の秘訣は「女性目線」
「マンション経営の物件選びは「都市部」がオススメ」で、今、マンション経営をするのであれば、急速に進む人口減少などによって特定の企業や大学に入居者を頼らざるをえない地方の都市部に比べ、潜在的な入居者数が圧倒的に多く、今後も人口の減少幅が少ないという理由などから首都圏の都市部がおすすめですとお話ししました。
では、首都圏の都市部であれば、どのような物件であっても構わないのかと言えば、そうではありません。首都圏の都市部というだけで潜在的な入居者が多いのは事実ですが、その分、競争相手も多いからです。
数多い競争相手の中から自分の物件を選択してもらうには、立地以外に設備やデザインが大きく関わってきます。そしてそのポイントは、女性に好かれることを第一とすることです。
なぜなら、マンションは男性よりも女性の入居者の方が多いからです。一般的に男性は賃料の安さを重視し、駅や繁華街からやや離れたアパートなどに入居することが多いという特徴があります。これに対して女性が物件を選ぶ際には、セキュリティ面や物件の清潔さ、雰囲気などを重視します。 最近では、情報網インフラの発達も目覚ましく、休日は家で過ごす若者も多く部屋の設備にこだわる傾向は強くなっています。
つまり、競争相手の多い首都圏都市部のマンションでより入居率を上げるには、セキュリティはもちろん、内装、設備が女性に好かれるものである必要があります。
そこで今回は、マンション投資で「女性目線」で見た、おすすめの設備やデザインをご説明します。
不動産投資がアパートよりもマンションがおすすめの理由
ここで、基本的な疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれません。なぜ、マンションが良いのか？首都圏の都市部であれば、アパートでもよいのではないか？という疑問です。
マンションの入居者という観点だけで見れば、男性よりも女性の方が多いですが、単身者、独り暮らしという観点で見れば、むしろ男性の方が多いでしょう。であれば男性をターゲットにしても良いのでは？と思われるかもしれません。
確かに場所の選択さえ間違えなければ、アパートであっても安定した家賃収入を得ることは不可能ではありません。それにも関わらず、私がワンルームマンションをおすすめするのには、それなりの理由があります。 それは、ワンルームマンションがアパートに比べてリスクが低く、中長期的に安定した家賃収入が見込めるからです。
例えば、一般的に入居率が高い駅徒歩10分以内の物件を購入する場合、首都圏都市部では土地価格がかなりの金額になってしまいます。となれば、中古アパートを1棟丸ごと購入となりますが、これは金額的にも分散投資ができないという意味でも大変リスクが高くなります。中古アパートを購入した場合、建物の管理にもコストがかかります。維持管理コストが多くてメリットも享受できません。
アパートを購入して、もし一部屋でも火災が起きた場合、また地震が起こった場合などは一気に1棟丸ごと失う可能性が高くなります。であれば、アパート一棟丸ごと購入する資金でマンションを複数購入した方が、万が一の際のリスクを抑えることが可能です。
また、マンションとアパートを比べた場合に入居者からみた使い勝手がかなり異なります。
アパートにあってマンションに無い特有の問題は、騒音問題です。構造上の違いから木造は、騒音問題が付きまといます。
そして、災害時の安全性の面を考えてもマンションの方が安心できます。そして、アパートの場合、入居者に敬遠されがちな１階の部屋を必ず抱えることになります。
別の側面では、マンションは共用部の清掃は週３回実施し、ごみも専用の保管部屋に捨てればよいという清潔な環境がありますが、アパートは共用部分の清掃費がかさむのでそこまでの頻度ではできません。 そのようなアパートにあってマンションに無い特有な入居者から嫌われるポイントがあるので購入の際には注意が必要です。
築古マンションと新築、築浅マンションの違い
「女性目線」ということで、物件を選ぶ際には築古マンションではなく、新築、もしくは築浅のマンションであることが重要です。
なぜならここ数年に建設されたマンションが設備や技術の面で、ほぼ最高の水準に達しているからです。これは長年、この業界でマンションを販売してきたプロとしての実感です。
特に2000年以降のマンションは、入居者に選ばれることを基準に設計されています。業界の努力が入居者のニーズを的確につかむという結果になりました。その代表的な例がセキュリティ面です。防犯カメラ、宅配ボックス、オートロックのエントランス、モニター付きドアホンなど最近のマンションでは、どれもほぼ標準装備となっています。逆に言えば女性をターゲットとした場合、これらの装備があって初めて、競合相手と比較対象にしてもらえるというほど、重要で基本的な装備です。
これらの装備については、「築古のマンションも、費用はかかるが後からつければ良い」という単純な問題では解決できない場合があります。エントランスをオートロックのものに改築するにも、古い設計のため構造上の問題でそもそも改築ができないといったケースもあるからです。
また別の例としてはインターネットに関する設備もあります。
最近のマンションでは、基本的にほぼ最初からインターネットは無料です。また将来的に新しい通信方式が現れることも想定し、壁内ケーブル用の配管などもあらかじめ準備してあるため、後々になって追加で工事を行うといったことがありません。
インターネットが一般的になる20年以上前に建てられた物件では、インターネット用の配管すらないことも珍しくありません。となれば、新たに壁に穴を開けて工事をするといったことが必要になり、オーナー様に余計な費用がかかってしまうことになります。
築古のマンションであっても、良い物件を選び、上手くリフォームなどができれば必ずしも失敗するわけではありません。しかし特にこれから不動産投資を始めるといった方であれば、やはりよりリスクが低い新築、築浅のマンションの方をおすすめします。
女性が入居しやすい物件に必須な4つの設備
次に、女性が入居しやすい物件の設備の中でも、特に必須とされる4つについてご紹介します。
【１】シャワー付きトイレ
これがあるとないでは、女性の入居率が大きく変わるといっていいほど、欠かすことのできない設備です。
【２】インターネットの無料利用
前項でも触れましたが、インターネットの無料利用は、いまや賃貸物件であればマンションでなくとも必須の設備です。インターネットの設備は入居者のニーズも高く、マンションであれば、ある程度の通信の速さも求められます。
【３】クローゼット
これも女性をターゲットにするのであれば必須の設備となります。ただしワンルームですから居住スペースを狭くしすぎては逆にマイナスポイントとなってしまいますので、せいぜい0.5～1畳程度に抑えるのが良いでしょう。
【４】エアコン
これは、マンションでは必須以前に付いていて当たり前の設備です。最近ではアパートであっても付いているところが多いため、マンションでは、より新しいタイプのものにすれば他との差別化にもつながります。
これ以外では、水回りでお風呂と洗面所ですが、これも最近ではほとんどが独立しています。25㎡以上のマンションでは、お風呂、洗面所、トイレが一緒になった物件は、ほぼ100%の確率で避けられます。もちろん最近建てられたマンションでこういった物件はまずありませんが、念のため、頭に入れておいた方がよいでしょう。
デザインに凝り過ぎた物件には要注意
これまで入居率の高いマンション選択の秘訣は「女性目線」であるとお話ししてきました。しかし、ここで注意が必要な点があります。それはデザインに必要以上に凝り過ぎないことです。
不動産投資をしようという方であれば、デザイナーズマンションという言葉はご存じだと思います。そして女性目線を重視するということであれば、このデザイナーズマンションを選べばいいのではないかとお考えにもなるでしょう。しかし、私はそういった物件をあまりおすすめはいたしません。それにはいくつかの理由があります。
まず、ワンルームマンションに入居する人の平均年齢は、大学に入学する10代後半から30代ぐらいまでの若い層が中心となります。デザイナーズマンションは、同様の条件の物件と比べ、設備やデザインに凝るため多少家賃も割高になります。
月額数千円程度とはいえ、特に大学生にとっては、その数千円のために他の物件を選択するといった可能性も高くなります。つまり、それだけ空室期間が長引くリスクもあるということになるのです。
またデザインには流行があるため、今、人気のあるデザインだったとしても5年後、10年後にもその人気を保っているということはほとんどありません。
仮に2～3年の間だけ通常のマンションよりも多少高い家賃収入を得られたとしても、中長期的に安定した家賃収入を得ることは難しいというのが、デザイナーズマンションの大きなデメリットです。
マンション経営のポイントは、流行り廃りの無い定番のデザインであることが、時代を超えた万人に愛されるマンションになるということです。
不動産投資の本来の目的である、「中長期に渡って安定した家賃収入を得る」といった意味では、デザイナーズマンションよりもセキュリティを万全にし、シャワー付きトイレ、クローゼットといった、本当に入居者に求められている設備にお金を掛けた方が、入居率もずっと高くなります。
不動産投資は、投資家目線だけでなく、入居者目線になることも大切です。
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